購(gòu)房者發(fā)帖：房?jī)r(jià)低于貸款余額，銀行要求補(bǔ)足50萬(wàn)元

最近，一位知名數(shù)碼博主在微博發(fā)帖稱，自己在深圳貸款買的房子評(píng)估價(jià)下跌，銀行致電要求他補(bǔ)足50萬(wàn)元左右的本金。

他表示，由于此前房?jī)r(jià)普漲，沒人關(guān)注這件事，一查貸款合同，確實(shí)是有這項(xiàng)條款的。而自己所購(gòu)樓盤最近半年成交價(jià)大跌，有鄰居打6折出售房屋，繼而影響了自己房屋的評(píng)估價(jià)。

此事迅速引發(fā)討論。有網(wǎng)友評(píng)論：“這意味著貸款額度已經(jīng)高于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值了。”“典型的資不抵債。”更多的網(wǎng)友感到難以置信：“沒聽過，沒見過，今天開眼了。”“這個(gè)條款聽說(shuō)過很多年，但是第一次見到。”也有個(gè)別網(wǎng)友猜測(cè)，該博主辦理的可能不是普通的個(gè)人按揭貸款，而是經(jīng)營(yíng)類貸款。

記者翻找了幾份銀行住房貸款合同，關(guān)于補(bǔ)足抵押物的相關(guān)條例，確實(shí)寫在合同中。

比如一家國(guó)有行房貸合同，抵押條款中明確提到：抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。

該行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理表示，上述情況，理論上是可能發(fā)生的。“從監(jiān)管層面，會(huì)要求銀行對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)值低于貸款余額，會(huì)要求壓降貸款額。”

他進(jìn)一步解釋，假設(shè)該購(gòu)房者買了一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，首付3成，向銀行貸款貸款350萬(wàn)元�，F(xiàn)在房子市場(chǎng)價(jià)大跌，直接打了6折，剩下300萬(wàn)元。這意味著房子的評(píng)估價(jià)比貸款總金額還要低50萬(wàn)元，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，即便把房子賣了也不夠抵貸款。“這部分風(fēng)險(xiǎn)銀行是不會(huì)承擔(dān)的，所以銀行會(huì)要求追加本金。”

“在具體實(shí)操中，沒有遇到過房?jī)r(jià)下跌，銀行要求補(bǔ)交本金的案例。除非是房產(chǎn)跌得太多，超過了一定比例。要知道一般銀行貸款最高額度是評(píng)估價(jià)的7成，如果房?jī)r(jià)下跌超過了30%，才可能出現(xiàn)評(píng)估價(jià)低于本金的情況。”另一位股份行支行行長(zhǎng)提到。

在美國(guó)、日本和中國(guó)香港等地，都出現(xiàn)過房?jī)r(jià)急跌，短時(shí)間內(nèi)淪為“負(fù)資產(chǎn)”（市值比尚未還清的本金先值還低）的情況，但在中國(guó)內(nèi)地比較少見。

整體上來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)一直處于單邊上漲，即便出現(xiàn)調(diào)整也是短期的。也因此，由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致抵押物不足的情況僅是個(gè)例。

根據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)，上海建緯律師事務(wù)所律師黃超宇在2012年左右接觸過類似案例。彼時(shí)上海房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，有少數(shù)銀行向個(gè)人購(gòu)房者提出補(bǔ)足抵押物的要求。不過據(jù)他回憶，此類案例數(shù)量很少，也基本沒有發(fā)生過爭(zhēng)議到法院的情況。“從我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行大多是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的抵押關(guān)系中主動(dòng)要求抵押人補(bǔ)足擔(dān)保，而對(duì)于個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，極少主張這一權(quán)利。”黃超宇說(shuō)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)該博主辦理的不是普通的個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，而是以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營(yíng)貸。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提到：“環(huán)京房?jī)r(jià)跌那么多，也沒有聽說(shuō)誰(shuí)要求補(bǔ)本金。但如果是經(jīng)營(yíng)類貸款，在循環(huán)辦理過程中銀行可能會(huì)重新評(píng)估，會(huì)依據(jù)最新的評(píng)估值確定貸款額度。”

杭州一位資深中介解釋，經(jīng)營(yíng)貸有1年、3年、5年和10年，一般銀行會(huì)批1年或者3年。到期后，需要還本，繼續(xù)提交貸款申請(qǐng)，再貸一次。在續(xù)貸時(shí)，銀行會(huì)重新對(duì)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審核，包括抵押物價(jià)值評(píng)估，決定是否放款和放款金額。