加上時(shí)隔近四個(gè)月、再度出現(xiàn)網(wǎng)簽的壹品，以“三品”為首的南星二手房?jī)叭灰破鹨还尚碌某山焕顺薄?/div>
不過(guò)也有人認(rèn)為，真正的富人或許都在等仁恒濱江園的二手房。
按照計(jì)劃，再過(guò)幾個(gè)月，仁恒濱江園也將迎來(lái)交付，共346戶，戶型170㎡起步，最大約251㎡,是近幾年南星橋新盤中套均面積最大的一個(gè)。
那么接下來(lái)，南星橋到底是小戶型能跑出流速，還是頂級(jí)改善的大戶型更能飆出天價(jià)？
02
回答這個(gè)問(wèn)題前，需要回顧下南星橋、望江門一帶的商品房開發(fā)史。
第一階段，板塊拓荒期，以春江花月、贊成林風(fēng)等為代表，戶型大小摻雜。第二階段，豪宅地位奠定初期，代表小區(qū)如
金色海岸、
陽(yáng)光海岸和藍(lán)色錢江等，以頂配大戶型為主。
如金色海岸，主力戶型高達(dá)200-600㎡。
第三階段是2013-2015年間，恰逢杭州樓市“最低迷的5年”，代表小區(qū)如
望江府、錢江御府和金隅學(xué)府等�？紤]市場(chǎng)去化率，
產(chǎn)品既有八九十平的小戶型、也有170-180㎡的大戶型。
第四階段，以壹品、翡翠海岸等新一批商品房為主流，包括濱江“三品”、仁恒濱江園等。戶型以各種級(jí)別的改善為主，但少有頂豪戶型。
目前二手市場(chǎng)上主力在售的次新房，正是這批產(chǎn)品。
其中，入門門檻最低的是御品。起步約116㎡三房?jī)尚l(wèi)，120㎡以下戶型占比達(dá)35%；占比最高的是137-144㎡的四房?jī)尚l(wèi)，約39%。
約191㎡的五房?jī)蓮d三衛(wèi)，比例最少，僅6%。
戶型面積最大的當(dāng)屬濱江園，起步約170㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)，最大約251㎡五房四衛(wèi)。
相較御品，壹品、上品的起步戶型段更大，且最小戶型也有四房?jī)尚l(wèi)，但勝在各個(gè)面積段產(chǎn)品都有鋪排，比如上品最大約238㎡，壹品最大約208㎡，且均有幾十套房源。
另一未交付的御潮府，起步戶型也略小，主力戶型123-195㎡。
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所以過(guò)去幾年，南星的二手成交結(jié)構(gòu)，跟時(shí)間和戶型占比關(guān)系甚大。
比如2016-2019年，這段時(shí)間交付的樓盤，主要是望江府、侯潮府和金隅學(xué)府等，以中小戶型為主的樓盤。
在市面上沒(méi)有其他選擇的情況下，中小戶型幾乎占了大多數(shù)成交。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，該期間，89㎡和118㎡左右的戶型十分走俏。
但到2019底，隨著壹品和翡翠海岸的交付，中大戶型比例明顯上升，成交結(jié)構(gòu)不再是小戶型“一家獨(dú)大”。
尤其流量大戶壹品，單2020年就成交了29套。其中，136㎡7套、144㎡3套、162-165㎡11套、185-187㎡11套。162㎡以上戶型，占比高達(dá)76%。
翡翠海岸也類似。2020年成交的14套房源中，160㎡多達(dá)11套。
當(dāng)然，這段期間小戶型表現(xiàn)也不錯(cuò)。金隅學(xué)府2020年15套成交中，89㎡戶型成交有11套。望江府也仍是小戶型為主。
“一家獨(dú)大”變成“兩雄相爭(zhēng)”。但近一年的反復(fù)行情，似乎說(shuō)明了誰(shuí)才是更受歡迎的那一個(gè)？
網(wǎng)傳已有4套成交的上品，167㎡兩套、187㎡一套，余下一套是128㎡。
近期再現(xiàn)網(wǎng)簽的壹品，2021年迄今共網(wǎng)簽7套，其中138-140㎡、161-162㎡、185-186㎡各有兩套網(wǎng)簽，余下一套為209㎡。
翡翠海岸今年12套網(wǎng)簽，160㎡以上戶型共7套。其中222-236㎡的大戶型，都網(wǎng)簽了2套。
反觀那些中小戶型樓盤，已長(zhǎng)達(dá)數(shù)個(gè)月未有網(wǎng)簽紀(jì)錄。侯潮府最近一套成交停留在今年7月12日；金隅學(xué)府停留在7月27日；望江府停留在4月22日。
種種跡象顯示，160-200㎡戶型段，才是近半年南星二手市場(chǎng)上的暢銷品。
（備注：金色海岸、陽(yáng)光海岸、春江花月等早期交付樓盤，成交量較少，文中不計(jì)算入內(nèi)）
04
為什么南星小戶型，前后會(huì)出現(xiàn)這么大的反差？
因?yàn)?b>此前南星橋的房?jī)r(jià)，其實(shí)包含了高比例的“學(xué)區(qū)價(jià)值”。高學(xué)區(qū)價(jià)值的小區(qū)，往往戶型越小單價(jià)越貴，還特別搶手。、
小戶型總價(jià)可控，候潮府、金隅學(xué)府和錢江御府又有“勝利小學(xué)+杭州中學(xué)”的金字招牌。前期成交量這么大，除了自用需求，不排除也有投資客在接盤。
但隨著“打壓學(xué)區(qū)房”成為一種國(guó)家意志，學(xué)區(qū)價(jià)值急速衰減，天價(jià)小戶型缺乏“轉(zhuǎn)身自由”卻只有富人接得起的缺點(diǎn)，就會(huì)被無(wú)限放大。
相比之下，學(xué)區(qū)一般的翡翠海岸（天地實(shí)驗(yàn)小學(xué)），注定是大戶型成交為主。
再來(lái)看一下剛交付的御品，按照2021年學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)是勇進(jìn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)部），名氣遠(yuǎn)不如勝利小學(xué)，同樣天生沒(méi)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。
所以御品的約118㎡掛出天價(jià)，我也不是很理解其中的邏輯。
其實(shí)之前奧體也經(jīng)歷過(guò)這一落差。隨著魏姐事件的爆發(fā)，炒房客大量“互接”的奧體小戶型，如今成交量十分萎靡。相反，基于相對(duì)旺盛的自住需求，大戶型無(wú)論成交量和價(jià)格，依舊比較穩(wěn)定。
一套住宅的真正價(jià)值兌現(xiàn)，最終要體現(xiàn)在“自住型接盤俠”的需求上。
當(dāng)總價(jià)飆到一千五六百萬(wàn)之后，買家主力只能是富人。試問(wèn)多少富人會(huì)拿得出如此巨款，只為了“我住在南星橋”的面子，去接一套尺寸緊湊的三房？即便有，比例也不會(huì)高。
更符合邏輯的購(gòu)買方式，一定是寧愿多花幾百萬(wàn)，也要在公區(qū)尺度和房間數(shù)上“一步到位”。
當(dāng)然，總價(jià)越高，接盤俠基數(shù)就會(huì)越少。隨著將來(lái)越來(lái)越多大戶型流入二手市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格也不可能無(wú)限上漲。
好比濱江園的大戶型，能滿足不少人改善的終極需求，但掛價(jià)可能動(dòng)輒超三千萬(wàn)，接得起的人又有多少？
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此外，還要考慮到幾代豪宅得房率的不同。
“三品”起步面積、封頂面積雖不同，但主流面積段均有相似。比如，都有約137㎡上下的四房、約170㎡上下的四房及約190㎡上下的五房。
約137㎡戶型，御品、壹品均為四房?jī)尚l(wèi)，上品能做到四房三衛(wèi)，就功能空間數(shù)量而言，上品勝。
約170㎡戶型、約190㎡戶型，三品均是四房?jī)蓮d三衛(wèi)、五房?jī)蓮d三衛(wèi)。
濱江園起步約170㎡，同樣也是四房三衛(wèi)。但190㎡只有四房?jī)蓮d四衛(wèi)，對(duì)比三品，多了一個(gè)衛(wèi)生間，少了一個(gè)房間。
目前，貝殼、我愛我家等二手平臺(tái)上，公開掛牌房源只有壹品和上品，不妨仔細(xì)對(duì)比。
壹品159㎡四房三衛(wèi)
上品167㎡四房三衛(wèi)
比如同為四房三衛(wèi)格局的壹品159㎡，和上品的約167㎡。
兩個(gè)戶型的功能布局非常相似，都是三開間朝南，戶型中間縱向一體化餐客廳帶陽(yáng)臺(tái)，北部一個(gè)次臥（書房）、一個(gè)客衛(wèi)、一個(gè)廚房。
但尺寸卻有明顯差別，壹品南向開間超12米，上品僅10.5米。進(jìn)深方面，壹品（約17.65米）同樣優(yōu)于上品（約17.3米）。
顯而易見，壹品的得房率要高過(guò)上品。
御品和仁恒濱江園，我手頭沒(méi)有官方公布的帶尺寸戶型圖。但從開發(fā)商的口風(fēng)看，相比“偷面積之王”壹品和翡翠海岸，南星越往后開發(fā)的樓盤，得房率基本是一路遞減。
單比得房率這一條，御品和濱江園的二手房單價(jià)要對(duì)抗壹品，就難度極大。
06
眼下杭州樓市處于深度調(diào)整期，更增添了二手房的不確定性。
但作為“首席豪宅區(qū)”的房東們，肯定不會(huì)輕易讓步，不會(huì)“降價(jià)甩賣”。某御品業(yè)主就表態(tài)，不超過(guò)xx萬(wàn)/㎡，絕不出手。
好東西確實(shí)值得珍藏，但當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買力不足時(shí)，產(chǎn)品再好也只能以可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格出貨。
手邊買房顯示，今年12月4日，壹品網(wǎng)簽了一套138㎡，折合單價(jià)108806元/㎡。10月13日成交的一套186㎡，單價(jià)只有96515元/㎡（不排除做低）。
再看傳說(shuō)定金成交的上品，即便按照中介報(bào)價(jià)，單價(jià)也沒(méi)那么夸張。
總之，無(wú)論壹品近期網(wǎng)簽，還是上品定金成交單價(jià)，較壹品巔峰期下滑幅度都不小。
不過(guò)有一點(diǎn)倒是可以肯定，在全杭州樓市中，南星還是比較堅(jiān)挺的。一來(lái)房東信心足，不輕易調(diào)價(jià)；二來(lái)自住型購(gòu)房者多，整體掛牌量并不多。
最后我再做一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)：
南星橋140-200㎡的四五房，做到了總價(jià)和舒適度的相對(duì)平衡，將成為南星二手成交的主力。
200㎡以上的大戶型，總價(jià)門檻過(guò)高，成交樣本不會(huì)太多。但因?yàn)橄∪毙�，不排除�?huì)出現(xiàn)一些驚人的高單價(jià)。
“勝利小學(xué)+杭州中學(xué)”的小戶型，隨著傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房購(gòu)買季到來(lái)，開年后會(huì)有一波回暖。但其它學(xué)區(qū)的小戶型，吃不到這波紅利。
長(zhǎng)期來(lái)看，隨著學(xué)區(qū)價(jià)值的衰減，這些天價(jià)小戶型最終都會(huì)價(jià)格回歸。
來(lái)源：層樓
