杭州又掛地了，其中最有看點的是錢江新城二期地塊限價不到4萬。
錢二一直是我不太確定的板塊，不確定來源于我覺得他一般但是大部分人覺得他很好，所以就變得不確定了。
說錢二好的邏輯其實非常簡單，錢江新城發(fā)展從西到東。南星橋到江河匯再到錢江新城二期。早期南星橋價格吊打江河匯，但現(xiàn)在江河匯價格接近南星橋�，F(xiàn)在錢二和江河匯一樣存在明顯價差。所以從投資維度買入錢二并耐心持有，未來價差將會抹平。
要說明這個邏輯對不對，我們首先要回顧一下江河匯是如何追趕南星橋。
首先江河匯是三期地鐵建設(shè)的顯著受益者，9號線、6號線、19號線，一個板塊三條地鐵線全在三期兌現(xiàn)，從零到三的飛躍，這樣的板塊放在杭州并不多。
其次頂級商業(yè)的落子，新鴻基拿下江河匯地標(biāo)地塊，讓江河匯商業(yè)沖滿了想象，板塊商業(yè)能級從鄉(xiāng)鎮(zhèn)級到國家級的飛躍，隨便說一下目前江河匯商業(yè)依然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的。
另外學(xué)區(qū)的引入也必不可少，雖然無論是采荷分校還是錢江外國語實驗學(xué)校都算不上頂級，但是卻補(bǔ)足了明顯的缺點。
所以江河匯追趕上南星橋是基于3條地鐵、國家級頂級商業(yè)為核心，另外疊加不差的學(xué)校。
看完了江河匯發(fā)展的邏輯，再來看錢江新城二期是否有對應(yīng)的邏輯。
先看地鐵，目前錢江新城二期是一條孤兒線9號線，而且從規(guī)劃來看四期及2035年之前都不會有地鐵，所以地鐵邏輯上錢二并不硬。
再來看商業(yè)，目前TOD打造規(guī)劃的以寫字樓為主，缺乏核心的商業(yè)。當(dāng)然這點可能存在一定變數(shù)，畢竟當(dāng)年江河匯商業(yè)規(guī)劃也一改再改，最終花落新鴻基才有后來江河匯快速發(fā)展的故事。
最后看學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)倒是有的，天長的分校引入，至少看起來算不錯。
所以綜合來看，即使有TOP級商業(yè)的引入，錢二也難以很難比肩江河匯，如果商業(yè)只是普通天街、萬象天地之類的那么錢二的檔位會更低。
還有一點比較重要的是將河匯對面亞運(yùn)村的快速發(fā)展使江河匯的江景界面得到大大的提升。這一點錢二也無法比肩，因為錢二對面的土地涉及到各個區(qū)還有部隊所有所以要開發(fā)難度非常大，農(nóng)田的狀態(tài)估計要持續(xù)一段時間。
最后，我們來看看錢二的價格邏輯，從4W不到，到接近7W，越往東價格越便宜，一站地鐵價差1W+。如果從這個邏輯來看五堡和三堡的價格相差3W相當(dāng)?shù)暮侠怼?/div>
那么地鐵一站價差1W+是否合理呢？事實上我認(rèn)為并不合理，我之前研究過，如果地鐵是向外圍延伸，特別是孤兒線，一站地鐵價差中位數(shù)應(yīng)該在5000左右，杭州最為典型的代表就是地鐵2號線，世紀(jì)城核心區(qū)域七八萬，到了南部臥城末端兩三萬，地鐵9站路左右。
所以基于價格邏輯和發(fā)展邏輯，臥始終認(rèn)為錢二缺乏投資邏輯，投資邏輯把預(yù)期打的太滿。預(yù)期全部達(dá)到的情況下，也沒多少的利潤空間，當(dāng)時如果預(yù)期落空，那么錢二有可能就是當(dāng)年的麗江公寓沿江。
回到新掛的地4W是否合理呢？我認(rèn)為偏高了，要實現(xiàn)這個價格需要在產(chǎn)品和營銷上下功夫才能實現(xiàn)。
來源：地產(chǎn)瞎BB
