01
一波未平，一波又起。
“截圖成交帶崩未科”的事情尚未過去，另一互聯(lián)網(wǎng)高地濱江也傳出了樓市大新聞。
就在本周三，知名主播羅永浩在其直播間上架了一套位于濱江區(qū)傲旋城的精裝公寓：面積約159.8㎡，40年產(chǎn)權(quán)，總價332.1萬元。
而直播間打完6.18折后為205.23萬元，也就是折合單價只需12843元/㎡。
結(jié)果，上架僅2分鐘，就有人拍下了該套房源的2萬元定金鏈接。根據(jù)相關(guān)規(guī)則，買家需在7天之內(nèi)前往傲旋城售樓處支付剩余房款。
消息一出，房產(chǎn)圈大多是簡單的調(diào)侃。
玩的是那個業(yè)界著名的老梗：連羅老師都進軍直播賣房子，為房地產(chǎn)行業(yè)前景捏一把汗��！
真正炸開了鍋的是全國互聯(lián)網(wǎng)圈。
傲旋城周邊，阿里濱江園區(qū)、網(wǎng)易、連連、中控軟件園等知名企業(yè)或園區(qū)密集，消息迅速在諸多互聯(lián)網(wǎng)群里發(fā)酵。
一看這直追十八線小縣城的單價，類似“徹底完犢子”、“房價降這么多”等言論立刻此起彼伏。
02
外界爭議這么多，房子卻被秒搶，還是杭州炒房客一向鄙視的公寓。不免有人質(zhì)疑：是不是粉絲被羅總PUA了啊？
這套便宜得令人得發(fā)指的房子，有什么玄機？
位于時代大道旁的傲旋城，多年前拿地起就命運多舛。它是濱江腹地最醒目的超高層建筑，也是杭州罕見的“低區(qū)公寓、高區(qū)住宅”混搭商品房。
昨天是工作日，但現(xiàn)場還是有好幾組客戶。一位置業(yè)顧問聽說是來看“羅永浩直播同款”的，立刻笑出了聲。
傲旋城分為A、B兩幢樓，“羅永浩直播同款戶型”位于B樓，從6樓到29樓都有。
“這個約160㎡的戶型在每一層的最里面，是B樓這個樓段中最小的戶型，其他還有兩三百方的。”
羅永浩直播同款樣板房實景（上為臥室下為廳）
在28樓的樣板間可以看見，這個戶型的格局是一室一廳兩衛(wèi)。就在我表示出“看上去好像有點小”時，他主動說，得房率大約是60%，所以實際室內(nèi)面積在95㎡左右。
不過，根據(jù)置業(yè)顧問的描述，如果有需要，可以多隔出一個書房，一個臥室。
房子是精裝修，其中一個衛(wèi)生間的馬桶和臺盆用的是杜拉維特，廚房里用了西門子。
“現(xiàn)在這個戶型還剩下沒幾套了，17樓有一套，如果是一次性付款的話大概是252萬左右。”
算了算，單價也只要15770元/㎡。
至于羅永浩直播賣出去的那套，據(jù)他介紹，位于12樓，因為13樓是避難層，會有一些層高和其他方面的區(qū)別，所以本來單價就要低一些。
“不過，老羅這個價格還是上面直批的，我們根本拿不到。”
03
傲旋城所處區(qū)域因為互聯(lián)網(wǎng)大廠多，租賃市場一直很好。如果買下一套傲旋城的約160㎡精裝公寓，未來能租多少錢？
比較能夠拿來做參照體系的，是直線約400米外的中海友里，房源比較新，也不通燃氣。
這是中海云宸自持的長租公寓，共兩幢房子，2021年開始對外招租，目前幾乎處于滿租狀態(tài)。
這一點，從大多數(shù)陽臺上都曬著衣服就能略見一斑。
其最大戶型，是約95㎡的兩室兩衛(wèi)，也是精裝修，部分品牌不如傲旋城，但配了家具，拎包即可入住。目前租金水平是8900元/月。
中海友里一路之隔是近15年房齡的南岸晶都，它也有公寓，目前在某中介APP上約85㎡的一室兩廳月租掛價是5800元。
不過，相比傲旋城，它們的優(yōu)勢是離地鐵5號線聚才路站更近。
這么算來，如果傲旋城的約160㎡精裝公寓后期業(yè)主能改造成三室一廳的話，月租金有望達到1萬以上。
另一個可參照的，是西北直線500米外的施強廣場。這是一個寫字樓，目前的租金水平最低大約在2.5元/㎡/天。
也就是即便按2塊算，約160㎡的月租金也要在1萬左右。
如果按月租金1萬計算，那么買下老羅直播間這套房子的業(yè)主，年租金回報達到了近6%，約17年回本，可以說跑贏了市場上絕大多數(shù)的理財。
04
近幾年，中小戶型的公寓在杭州人眼里，是與“老破小”并列的鄙視鏈底端，好像買來就是虧與套牢的代名詞。
但沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。
當公寓的價格低到某一個極限時，照樣也會出現(xiàn)”買點“。我朋友老劉就買到過”會下金蛋“的公寓。
不久前，2年前賣掉南星橋一套豪宅的老劉，搬進了江南岸的麗晶國際。
沒錯，就是那個號稱住著“兩萬網(wǎng)紅主播”的傳奇地標大樓。
老劉是2015年前后入手了這里一套約140㎡的公寓，毛坯單價11000元。加上100多萬的豪華裝修，總共花了近300萬。
雖然社交媒體上對于這個小區(qū)的評價極其多元化，但在老劉看來，住得很舒服��！
房子挑高5.8米，客廳尺度極其霸氣，相當于住著200多㎡的大HOUSE。
朝南是一個巨大的露臺，進深大約有3.5米，面寬達到7、8米，撐開電動遮陽簾，喝喝茶吹吹風(fēng)不要太舒服。
坐在陽臺上，側(cè)面甚至還能看到江景。
整幢樓有兩個巨大的大堂，層高高得難以形容，帶來超五星級酒店的即視感，走廊用了大面積石材，電梯也極寬敞，還配有恒溫泳池。
地鐵就在樓下，錢江世紀城公園就在對面，沿街的食肆里擠滿帥哥美女。
這個戶型目前二手大約能賣3萬，雖然不高，也漲了3倍。出租的話，月租大約1萬5，算算租售比也有6%！
最關(guān)鍵的是，這套房子又不占房票又不占資金。
今年，老劉剛用自己的房票，又搖到了附近的一個大紅盤，羨煞旁人。真是住投一站式解決了。
05
雖然現(xiàn)在許多人預(yù)期極度悲觀，但任何資產(chǎn)，只要估值合理，都是值得購買的。
包括羅永浩剛賣出的這套公寓。
算算租售比，按17年算，大約是204個月，而國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。
同樣是在濱江，位于區(qū)政府一帶的一些住宅小區(qū)，租售比高達1:500以上。
就在傲旋城北面，5月剛出讓了一塊宅地，未來新房限價46000。也就是說，在售的這批公寓，只有住宅新房價格的3-4折。
股市的道理也是一樣，其估值主要看市盈率。像茅臺，昨天收盤時的動態(tài)市盈率是31.67，你可以理解成按它目前的盈利能力，31.67年能把本金賺回來。
也就是每年的盈利大約是3.157%。
今年平安茅臺走勢完全不同
目前，中國十年期國債的收益率是2.712%。
按照價值投資之父格雷厄姆的指數(shù)理論，3.157/2.712=1.16，其比值接近1，不怎么值得投資（小于1的話就要拋股票了）。
而同樣是大藍籌，中國平安昨天的動態(tài)市盈率是9.31，也就是每年的盈利大約是10.741%。
10.741/2.712=3.96，比值大于2，適合建倉。
或許這也是今年以來，平安和茅臺走勢完全不同的原因之一吧！
來源：層樓
