城東新城，天之驕子，是時(shí)候爆發(fā)你的小宇宙了

作為杭州城市東部門戶，城東新城與錢江新城CBD、錢江新城二期相連，僅僅規(guī)劃中的商業(yè)綜合體就高達(dá)八座，240萬方商業(yè)體量，從城東新城出發(fā)，15分鐘可達(dá)西湖文化廣場(chǎng)，30分鐘可達(dá)蕭山機(jī)場(chǎng)，展示著這個(gè)新生板塊的能量與光輝。

城東新城西起秋濤路(石橋路)，東至滬杭高速公路，南起艮山西路，北至德勝快速路，位于杭州核心區(qū)東部，是整個(gè)城東的門戶。以火車東站為中心，東站以東為彭埠?jiǎn)卧�，東站以西為天城單元。

二、天城單元概況

天城單元東至現(xiàn)狀既有鐵路東側(cè)，西至石橋路(秋濤路)、南至艮山西路、北至德勝路，總用地面積416.89公頃。

因更靠近市區(qū)開發(fā)較早，布局較為散亂，大量市場(chǎng)與老舊房屋混雜。優(yōu)質(zhì)地塊被早早占據(jù)，很多樓盤已經(jīng)有了年代感，因農(nóng)藥廠而大名鼎鼎的新風(fēng)板塊也在該單元內(nèi)，龜速治理進(jìn)度拖累了整體的發(fā)展，也對(duì)于購買人群的心理造成很大壓力，從而這一整片單元價(jià)格一直無法發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)。

2004年，天運(yùn)花園的開盤正式拉開了城東新城商品房化的序幕，利用運(yùn)河水岸的自然景觀作為優(yōu)美的景觀帶，高層建筑理念，是杭州整個(gè)城東地區(qū)當(dāng)時(shí)最現(xiàn)代化、最具人文景觀特色的樓盤。

2008年，綠城玉蘭公寓，是綠城集團(tuán)挺進(jìn)城東的經(jīng)典之作，2009年旁邊的東方麗都花苑首開，這兩個(gè)樓盤的外立面和設(shè)計(jì)非常相似，現(xiàn)在看起來依舊沒這么老舊，也是天城單元老產(chǎn)品中的一大亮點(diǎn)。

2010年，正值杭州樓市最巔峰時(shí)期，在均價(jià)上已經(jīng)能與北京、上海并列，遠(yuǎn)超深圳，火車東站旁的中凱紅街廣場(chǎng)的開售，將整個(gè)城東新城的價(jià)格推向了高潮，總建筑面積340000，總占地面積92046，由住宅與酒店式構(gòu)成，毗鄰東站西廣場(chǎng)集商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑為一體，是當(dāng)時(shí)最火熱的項(xiàng)目之一�？上е挥凶∵^才知道，距離火車站太近其實(shí)一點(diǎn)都不好，只能說想象總是美好的，在那個(gè)火熱的年代，在那個(gè)TOD模式還未成為主流的年代，這類偽TOD也是一種嘗試。

從2011年恒祺克拉公館開售，到2015年天陽尚城國際二期開盤期間，杭州經(jīng)歷了樓市的超級(jí)大震蕩，信宇錦潤(rùn)公寓、天陽尚城國際一期、紫玉福邸全部夭折，尾盤一直賣到2015年才基本售銷。

天陽文暉、天城府、新天地金色時(shí)光這一系列的推盤正式將因?yàn)檗r(nóng)藥廠出門新風(fēng)板塊的畫上了句號(hào)。

天城路板塊位置極佳，配套與學(xué)區(qū)總體來說也不錯(cuò)，擁有江干最實(shí)在、最有性價(jià)比的學(xué)校濮家小學(xué)。為何會(huì)讓它這么沒存在感呢？

只能說是推盤、推地的節(jié)奏出現(xiàn)了問題，農(nóng)藥地塊早早整治早早上市先進(jìn)行新風(fēng)板塊的開發(fā)與建設(shè)，西廣場(chǎng)附近地塊與新風(fēng)開發(fā)的節(jié)奏對(duì)調(diào)就會(huì)有很大不同了，近幾年萬家新村拆遷平整土地，配合西廣場(chǎng)一水的2010后商品房產(chǎn)品那么格局就完全不一樣了�？上�，可惜。

三、彭埠?jiǎn)卧�概況

彭埠?jiǎn)卧獤|至滬杭甬高速公路及白石港、西至現(xiàn)有鐵路東側(cè)、南至艮山西路(艮山東路)、北至德勝路，總用地面積606.72公頃。

彭埠?jiǎn)卧獎(jiǎng)t是整個(gè)城東新城最精華、商業(yè)綜合體、寫字樓、商品住宅最集中的單元。

作為錢江新城的自然延伸，華潤(rùn)東站萬象匯、港龍城、三花國際、西子國際、杭州之翼、中豪五星國際、十字天幕街區(qū)、一街一中心，一個(gè)個(gè)光輝奪目的商業(yè)規(guī)劃都布局在此。

但東站萬象匯3.6萬方、三花國際2.7萬方、西子國際8萬方、杭州之翼6萬方，最大的25萬方商業(yè)體港龍城處于爛尾中，期盼中的十字天幕街由于消防等原因，“天幕”大概率無法落地，一街一中心成為了最后的期待，在這塊黃金地塊上商業(yè)體的操盤真的是令人失望，為了利益最大化，城東新城沒有對(duì)地塊進(jìn)行整體的規(guī)劃打包，沒有引入標(biāo)志性的商業(yè)綜合體與教育資源配套，大量的中小綜合體、酒店式公寓嚴(yán)重拉低了形象。

其實(shí)大型綜合體所引入的品牌與人流是板塊能級(jí)的最好體現(xiàn)，是板塊發(fā)展重要的支撐，沒有大型綜合體的加持，沒有大型品牌的加持，沒有教育資源的加持，大大拖累了城東新城。

2012年濱江曙光之城，分為毛胚與精裝修兩種模式，在當(dāng)時(shí)那個(gè)年代精裝修交付并不常見，只有豪宅才有的待遇在城東新城上演，尤其是奢華精裝體系，在現(xiàn)代杭州樓市中外立面、公區(qū)都屬于經(jīng)典之作，可惜城東辜負(fù)了你。

至于很多人喜歡把金色黎明也一起說進(jìn)去，其實(shí)是錯(cuò)誤的叫法，金色黎明屬于筧橋板塊了它的價(jià)格確實(shí)會(huì)比城東新城低一點(diǎn)，城東新城的北面邊界沒有在德勝快速路。

同年位于城東新城最核心地塊新中宇維薩開盤，采用高端樓盤才配備的玻璃幕布外墻外立面，周邊地鐵、綜合體環(huán)繞，25萬方港龍城城東最大綜合體就在它的對(duì)面，按理來說應(yīng)該成為絕對(duì)的標(biāo)桿之一，但隨著包陽臺(tái)打破整體外立面的整潔，港龍城爛尾，自身戶型與公區(qū)做又差強(qiáng)人意，在城東新城的市場(chǎng)上屬于拖后的一員。

2013年德信系正式進(jìn)入城東新城，由德信東望開始到德信浙旅東宸，還有看著不這么濱江的濱江德信東方星城，德信全面在這扎根發(fā)展，直至總部遷于城東新城。

濱江德信東方星城雖然看著并不那么濱江但其實(shí)還是屬于濱江產(chǎn)品，外立面有點(diǎn)德信的味道，公區(qū)和物業(yè)方便都不錯(cuò)，價(jià)格位上不去最主要還是距離地鐵較遠(yuǎn)，北端的開發(fā)速度較慢，世茂天譽(yù)標(biāo)桿的樹立會(huì)帶動(dòng)星城的發(fā)展。

2105年，首開的淮礦東元府，真的不太想提。它是整個(gè)城東新城商品房里最不像商品房的，開發(fā)商專業(yè)度真的為零，奇葩的戶型、丑陋的外立面讓人都不敢相信這是近幾年的產(chǎn)品，比安置房還像安置房。

2016年，萬科中央公園亮相，在那個(gè)不太難買房的時(shí)代，精裝修裝標(biāo)不是拉價(jià)格的工具，在那個(gè)精裝修還不盛行的年代，萬科中央公園確實(shí)比較不錯(cuò)的產(chǎn)品，可能它自己都不知道自己之后的擔(dān)子居然這么重，從2018年9月杭州行情冰封開始一直到以世茂天譽(yù)為首的新產(chǎn)品交付，維持兩年的代表樓盤，城東新城門面就落在了它的身上，它也是在那時(shí)段唯一讓城東新城價(jià)格還能維持在50000元/㎡左右水平的。

2018年，下旬之后杭州整體行情反轉(zhuǎn)下行之際，城東新城大混戰(zhàn)同期展開，都會(huì)風(fēng)華、世茂天譽(yù)、三湘印象、城東金茂府同臺(tái)競(jìng)技，就此開啟了城東新城最憋屈的時(shí)刻，截至目前都有部分樓盤價(jià)格一直沒有恢復(fù)到18年的峰值水平，看著其他板塊噌噌噌地上漲，自家的板塊一直不動(dòng)，這個(gè)心情其實(shí)是非常復(fù)雜的�，F(xiàn)在就看它們的展現(xiàn)自己魅力的時(shí)刻了，依托杭州樓市上漲行情，依托江河匯有序開發(fā)建設(shè)，依托錢江新城二期概念布局，新產(chǎn)品是時(shí)候發(fā)力了。

四、城東新城攻略

板塊星級(jí)：★★★★

本來按照規(guī)劃、定位、區(qū)塊位置來說應(yīng)該打四點(diǎn)五星的。但前期供應(yīng)量過于集中、產(chǎn)品相對(duì)老化、商業(yè)體處于建設(shè)期確實(shí)大大影響了它的發(fā)揮，用一堆2015年產(chǎn)品，來對(duì)標(biāo)其他新產(chǎn)品確實(shí)是比較累，萬科中央公館就作為標(biāo)桿產(chǎn)品也確實(shí)不夠格。不過，隨著新產(chǎn)品交付，界面逐步改善，期待2021年城東新城的補(bǔ)漲。

區(qū)域位置：

城東新城西起秋濤路(石橋路)，東至滬杭高速公路，南起艮山西路，北至德勝快速路，位于杭州核心區(qū)東部，是整個(gè)城東的門戶。

學(xué)校配套：

采荷三小，夏衍幼兒園，夏衍中學(xué)，夏衍小學(xué)(浙江省示范小學(xué))。

交通配套：

地塊可共享城東新城TOD交通網(wǎng)絡(luò)體系，地塊東面緊鄰火車東站，與四條軌道交通（1號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線、機(jī)場(chǎng)快線）站點(diǎn)直線距離均在500米范圍內(nèi)，并可通過地下空間互相連通。

生活配套：

商業(yè)：杭州港龍城(總建面25萬平)，東站西子國際(總建面13萬平)、三花國際大廈、華潤(rùn)中央車站廣場(chǎng)等環(huán)繞；杭州之翼、東亞新干線、克拉公館等商辦鱗次櫛比，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚。

醫(yī)療：江干區(qū)人民醫(yī)院（二級(jí)綜合醫(yī)院）。

購房指南：

①板塊新盤

板塊內(nèi)新盤供應(yīng)已經(jīng)和之前大大不同了，核心區(qū)塊就剩德信中心項(xiàng)目，其他主要集中在明石區(qū)塊，相較于城東新城原有安置房、酒店式、商品房混雜布局不同，明石區(qū)塊更加純粹，界面更加清晰，可惜距離商業(yè)配套項(xiàng)目較遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)值得期待。

②板塊二手房

板塊內(nèi)二手房終于有了新產(chǎn)品的出現(xiàn)，伴隨著伴隨著三湘印象、都會(huì)風(fēng)華的交付，終于補(bǔ)齊了2018年再無新產(chǎn)品的尷尬局面，萬科也終于卸下了扛起城東新城的重?fù)?dān)，世茂天譽(yù)的交付確立了城東新城標(biāo)桿的地位，以后城東新城的上限基本是德信中心與世茂天譽(yù)確立的。

暫時(shí)板塊內(nèi)二手房大多數(shù)還集中在50000元/㎡區(qū)間，網(wǎng)絡(luò)低掛的多數(shù)集中子在低樓層和沿高架區(qū)域，按杭州的走勢(shì)來看，補(bǔ)漲的可能性非常大，值得介入。

③板塊投資建議及未來的兩年價(jià)格預(yù)測(cè)

正如上述分析的城東新城在杭州一直不溫不火，這幾大因素正在逐步補(bǔ)齊，過去的一年，隨著浙大二院江干院區(qū)正式啟用、王府井進(jìn)駐接手港龍城、華潤(rùn)萬象匯開業(yè)、白石會(huì)展中心開工建設(shè)，城東新城價(jià)值是正在逐步顯現(xiàn)的。

2021年的城東新城將是重新煥發(fā)光輝的一年，預(yù)計(jì)普遍商品房房?jī)r(jià)將站上55000-58000元/㎡，頂部次新盤將站穩(wěn)65000-68000元/㎡。

我們整理了板塊應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的樓盤信息，供參考。