01
“
和睦新村有什么內(nèi)幕嗎？30多㎡老破小全不見(jiàn)了，什么情況？”
兩天前，杭州本地某論壇上的一則咨詢(xún)帖，瞬間激起千層浪，各種說(shuō)法都有。
有人說(shuō)，是為了博拆遷，參考年初突然爆火的朝暉六區(qū)，同樣是市中心老破小，同樣是 某段時(shí)間瘋狂采購(gòu)，連續(xù)霸屏周成交榜前3。
有人說(shuō)，買(mǎi)家是組團(tuán)來(lái)的，先進(jìn)場(chǎng)勤豐小區(qū)，收光房源后一套套掛出來(lái)釣魚(yú)。和睦新村也收了一批，邊上菜場(chǎng)拆遷規(guī)劃建學(xué)校，放風(fēng)稱(chēng)將由文瀾托管，因?yàn)樾^(qū)太大房源太多，只收了小戶(hù)型；
旁邊的
華豐新村盤(pán)小好控制，已經(jīng)被掃光了。
還有人說(shuō)，這是老破小春天來(lái)了的訊號(hào)。
空穴來(lái)風(fēng)、未必?zé)o因。至少，近來(lái)和睦新村的成交量，確實(shí)分外惹眼。據(jù)好找房最新數(shù)據(jù)，近30天該小區(qū)網(wǎng)簽量多達(dá)26套，網(wǎng)簽均價(jià)36890元/㎡。
去年10月、11月，該小區(qū)月成交量還不足10套；最多的12月，也就網(wǎng)簽了22套。
和睦新村“高成交量、少掛牌”背后，究竟有何隱情？昨天下午，我們特地跑了趟現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。
02
作為一個(gè)建成已有30余年的老小區(qū)，和睦新村不像其他老舊小區(qū)那般臟亂差。相反，小區(qū)內(nèi)道路整潔，環(huán)境清幽，外立面捯飭一新。
早在2018年，作為拱墅區(qū)經(jīng)典示例之一，曾對(duì)小區(qū)屋頂、樓道、道路側(cè)石、瀝青鋪設(shè)等36項(xiàng)工程，進(jìn)行過(guò)一輪大改造。
大變樣的和睦新村一期，曾吸引總理前來(lái)參觀。去年，二期改造工程啟動(dòng)。
作為拱墅區(qū)重點(diǎn)形象工程，且斥巨資改造的超大體量小區(qū)，拆遷之說(shuō)未免立不住腳。
當(dāng)問(wèn)起和睦新村近來(lái)為何成交量突然暴漲時(shí)，旁邊我愛(ài)我家的中介不以為然。“區(qū)域內(nèi)總價(jià)不到200萬(wàn)的小兩房，又在地鐵口附近，也就它獨(dú)一家了。”
和睦小學(xué)就在和睦新村小區(qū)里
在中介看來(lái)，和睦新村高成交量不外乎三點(diǎn)：地鐵口，小戶(hù)型低總價(jià)，年輕剛需自住。
至于30多㎡的小戶(hù)型，也不似論壇博主說(shuō)的一套沒(méi)有，還是有三四套房源掛牌在售。但更多的，還是四五十平的小兩房，總價(jià)200萬(wàn)上下，折合單價(jià)4萬(wàn)左右。
不是拆遷，那是有名校進(jìn)駐？可這一說(shuō)法也被中介給否了。
“和睦新村自帶和睦小學(xué)跟啟航中學(xué)，就在小區(qū)里面，工作日帶客戶(hù)看房都能聽(tīng)到孩子嬉鬧，也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)以后學(xué)校會(huì)有變動(dòng)。”
但話鋒一轉(zhuǎn)，又說(shuō)道：要說(shuō)博學(xué)區(qū)預(yù)期，旁邊的華豐新村更靠譜些。
03
與和睦新村一樣，華豐新村北面緊鄰杭州運(yùn)河學(xué)校。
這是一所專(zhuān)為外來(lái)務(wù)工子女開(kāi)設(shè)的學(xué)校，創(chuàng)辦于2001年。但據(jù)中介透露，今年起該學(xué)校停止辦學(xué)（未查詢(xún)到官方公告）。
學(xué)校停辦后，片區(qū)內(nèi)的適齡兒童（指華豐新村戶(hù)籍生）總要想辦法安置。再加上，和睦新村與華豐新村中間，有一塊空置了數(shù)年的空地，傳言，該地塊未來(lái)將建成學(xué)校，由文瀾或育才托管。
也因此，自3月中旬起，華豐新村成交量猛漲。“之前每個(gè)月頂多賣(mài)個(gè)兩三套，最近一個(gè)多月，前后賣(mài)了10套。”
來(lái)買(mǎi)房的客戶(hù)里，除了提前“探知風(fēng)聲”的投資客外，據(jù)悉，還有相關(guān)業(yè)界人士。
正在進(jìn)行外立面整修的華豐新村
“我們領(lǐng)導(dǎo)得知老師也買(mǎi)華豐新村后，跟著投資了一套，搏一把。”看房路上，一中介告訴我。
華豐新村在和睦新村以東，隔著河跨過(guò)登云路，就是
順發(fā)吉祥半島。作為一個(gè)有著30余年房齡的老舊小區(qū)，目前正進(jìn)行外立面改造，隨處可見(jiàn)綠色外衣的腳手架。
由于小區(qū)體量不大，加上前期大批量出貨，目前房東誠(chéng)心掛牌在售的房源，加一塊不過(guò)六七套，主力是50多㎡的小兩房。
中介帶我們看了套一樓的56㎡，經(jīng)典手槍?xiě)粜�，一房朝南、一房朝北，帶院子，掛價(jià)220萬(wàn)，折合單價(jià)約3萬(wàn)9。
在這之前，同樣戶(hù)型、樓層更好的房源，掛牌單價(jià)不過(guò)3萬(wàn)6-3萬(wàn)7，短短一個(gè)多月，直接跳漲兩三千一平。
“溢價(jià)空間有限，房東精明著呢，知道未來(lái)可能有學(xué)區(qū)利好，要么不賣(mài)，要么就是掛4萬(wàn)出售。”中介說(shuō)道。
04
一塊閑置多年的空地，要建一所新學(xué)校，還是名校托管，這事靠譜嗎？
我查看了拱墅慶隆小河單元控規(guī)，發(fā)現(xiàn)這塊地的用途，確為教育用地，蓋學(xué)校沒(méi)錯(cuò)。
可名校托管呢？拱墅優(yōu)質(zhì)教育資源眾多，參照文瀾民轉(zhuǎn)公和育才登云小學(xué)（民辦資源向公辦傳導(dǎo)），似乎可能性也不低。
加上帶頭買(mǎi)房的，又有所謂知悉內(nèi)幕的學(xué)校老師（未明確哪所學(xué)校），更增添了遐想空間。
但大家有沒(méi)有認(rèn)真想過(guò)，這事“八字還沒(méi)一撇”，不確定性太強(qiáng)了：土地既未動(dòng)工，也無(wú)建設(shè)時(shí)間表，更無(wú)紅頭文件。
不要說(shuō)學(xué)校還停留在規(guī)劃層面，就是建成了明確托管了，沒(méi)正式入學(xué)前，也存在變數(shù)。
青楓墅園就是前車(chē)之鑒。去年9月，傳出學(xué)軍托管未科三中、四小，一堆人殺向周邊二手房。結(jié)果開(kāi)年來(lái)個(gè)大反轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)眼哭暈在廁所。
和睦新村與華豐新村之間，傳言將新建學(xué)校的空地
退一萬(wàn)步講，即便真有名校托管，就一定能成為名校嗎？
我們已經(jīng)無(wú)數(shù)次強(qiáng)調(diào)，名校集團(tuán)化戰(zhàn)略，是杭州推進(jìn)基礎(chǔ)教育全域優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展的主方向。通俗地講，“名校普及率”會(huì)越來(lái)越高。
不久前，杭州發(fā)布的《基礎(chǔ)教育專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，也佐證了這一點(diǎn)。
根據(jù)規(guī)劃，到2035年，杭州計(jì)劃布局幼兒園1760所、班級(jí)規(guī)模約2.02萬(wàn)班；小學(xué)787所、初中292所、九年一貫制學(xué)校125所，小學(xué)班級(jí)規(guī)模約2.67萬(wàn)所，初中班級(jí)規(guī)模約1.21萬(wàn)班。
其根本目的，是通過(guò)兩大方式，打造公平開(kāi)放、優(yōu)質(zhì)均衡的現(xiàn)代化教育體系。
一是實(shí)施品牌帶動(dòng)、推進(jìn)名校集團(tuán)化，縮小學(xué)校間差異、城鄉(xiāng)差異；二是引導(dǎo)民辦教育資源，向公辦資源相對(duì)薄弱的城市新區(qū)布局，緩解教育供需失衡的矛盾。
簡(jiǎn)單地講，以后大家都會(huì)變成“名校”。
05
當(dāng)所有學(xué)校看起來(lái)都差不多，會(huì)發(fā)生什么？
首先，學(xué)區(qū)的溢價(jià)能力，肯定會(huì)大幅降低。
一所名校的成型，需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀。學(xué)校硬件、教學(xué)理念、師資力量及生源素質(zhì)，缺一不可。
就算真有文瀾來(lái)，按之前文瀾“一變六”的繁殖速度，再繼續(xù)稀釋?zhuān)瑤熧Y跟得上嗎？
所以，現(xiàn)在很多爆炒的新學(xué)區(qū)，很大程度上，可能就是某些投資客做的局。而一旦價(jià)格漲到位，他們就會(huì)提前拍拍屁股走人，只留你高位站崗。
典型華師大所在的藍(lán)孔雀，巔峰時(shí)一個(gè)月成交30套不在話下，如今慘淡不過(guò)一手之?dāng)?shù)，甚至價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。
在我看來(lái)，華豐新村這種“完全沒(méi)影”的學(xué)區(qū)炒作，無(wú)異于交智商稅。
或許在很久很久之后，它或許有機(jī)會(huì)成長(zhǎng)為“真學(xué)區(qū)房”，但未來(lái)的偶然性事件，并不值得現(xiàn)在就下超額賭注。
一旦名校預(yù)期落空，這種承接力不多的高位老破小，很可能會(huì)掉入深淵。
來(lái)源：層樓
