近期有關(guān)城西方向二手剛需房選擇的咨詢量大增，其中選“閑林南”還是“良渚北”的咨詢尤為明顯。 這兩個(gè)小板塊糾結(jié)對(duì)比也是城西剛需所面臨的購房難點(diǎn)的集中體現(xiàn)。 自未來科技城、三墩北新盤限價(jià)全面提升，全面紅盤化。
良渚、三墩低價(jià)新房面臨售罄的局面下，城西的低總價(jià)預(yù)算的剛需可選范圍被快速壓縮。 大批的觀望型，邊搖邊打算的剛需被市場(chǎng)所拋棄，與此同時(shí)城西二手房受需求的擠壓，出現(xiàn)全面的上漲。 比如，未來科技城年初300萬出頭還能有選擇，三墩北西湖國(guó)際城部分房源總價(jià)甚至低于300萬，良渚萬科未來城，瀾天等樓盤門檻價(jià)格就更低了。
△未來科技城航拍實(shí)景圖
到今天，未來科技城門檻已經(jīng)接近500萬，三墩北門檻接近400萬，良渚核心區(qū)、閑林北部門檻突破300萬。 整個(gè)城西，兩三百的總價(jià)預(yù)算選擇已然不多，只剩下閑林南部、良渚北部、老余杭以及良渚南片有些許選擇。 其中，區(qū)位最佳的“閑林南”，與配套、區(qū)位均衡性強(qiáng)的“良渚北”自然成為剛需的重點(diǎn)選項(xiàng)。 面對(duì)這兩個(gè)總價(jià)接近的板塊，剛需們應(yīng)該做怎樣的抉擇呢？
常年在城西活動(dòng)的我對(duì)于這兩個(gè)板塊還是比較清楚的，早期也出過幾篇有關(guān)于閑林、良渚的專題推文。 這兩個(gè)板塊可以說在氣質(zhì)上就截然不同，“良渚北”更像一個(gè)近郊的“街道”，而“閑林南”就更像一個(gè)“鎮(zhèn)”。
為什么這么說呢？ 因?yàn)?ldquo;良渚北”從城市界面，到板塊的道路，甚至到樓盤的外立面品質(zhì)，“良渚北”的觀感都有一絲良渚文化村的氣息。
△良渚北街景
但相對(duì)良渚文化村，“良渚北”的觀感又更偏向于中國(guó)式的城市，算是一個(gè)低低配的良渚文化村吧。 而“閑林南”的城市界面相比“良渚南”就要差上許多，“閑林南”的道路精細(xì)程度，樓盤外立面的品質(zhì)都更顯粗糙。 嘈雜的街道，路邊密集擺放的電瓶車，甚至路邊的綠化景觀，“閑林南”所展露出來的都是一副典型的中國(guó)式小鎮(zhèn)的模樣。
△閑林街景
在城市觀感上，“閑林南”更接近于老余杭，而不是良渚文化村。 “良渚北”恬靜，而“閑林南”更有活力和人氣，但稍顯雜亂。 這兩個(gè)板塊，只要去過，一定能感受到它們之間的迥然不同。如果硬要得出一個(gè)結(jié)論，我相信大部分人還是喜歡精致安靜的“良渚北”。
不止城市界面，城市配套上，“良渚北”的優(yōu)勢(shì)依舊很突出，在這點(diǎn)上，“閑林南”依舊有一段路要走。 “良渚北”雖與良渚核心區(qū)因?yàn)橐粭l104國(guó)道而涇渭分明，但兩者之間的城市配套都是共享的。 人氣十足的永旺，輻射能力不止于本地的良渚，文化村一帶，連三墩、勾莊都有相當(dāng)一部分的居民會(huì)到此消費(fèi)、購物、娛樂。
△良渚核心區(qū)航拍實(shí)景圖
一個(gè)永旺，給到“良渚北”的是同價(jià)位板塊難有的高品質(zhì)生活配套，這點(diǎn)很少有其他的剛需板塊可以比擬。 除此之外，“良渚北”雖沒有直達(dá)的地鐵站點(diǎn)，但通過如電瓶車、自行車、短途公交車等換乘工具同樣可以快速的享受便捷的軌交。
在城市配套、軌交等方面，“閑林南”就有著明顯的差距。 大型綜合體？孱弱的歡樂城、距離過遠(yuǎn)的印象城，大型綜合體與“閑林南”是無緣的，用地接近枯竭，未來大概率也難以得到改善。
軌交就更不用說，一向是“閑林南”的弱項(xiàng)，也是閑林板塊的致命缺憾，去往主城區(qū)只能依托不堪重負(fù)的天目山路、五常大道。 在城市基本配套項(xiàng)上，“良渚北”對(duì)“閑林南”呈現(xiàn)非常明顯可見的優(yōu)勢(shì)。 但“閑林南”也并非一無是處。 閑林中心區(qū)的老破敗的老街被拆光，新的閑林老街煥然重生，觀感和界面發(fā)生翻天覆地的變化。
△閑林老街實(shí)景圖
加上“閑林南”本就具備的本土地緣優(yōu)勢(shì)，本地人口和源源不斷的剛性需求持續(xù)涌入，閑林新老街未開張便人氣十足。 高人氣，板塊中心煥然一新，閑林的活力，和在發(fā)生的變化速度是“良渚北”所不具備的。 僅從城市配套和生活的便利性而言，“閑林北”幾乎可以和“良渚北”打平。
兩者之間最大的差距還是在公共交通以及接下來要講到的居住產(chǎn)品的品質(zhì)。
“閑林南”，“良渚北”的開發(fā)模式和市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)的不同，也導(dǎo)致了兩個(gè)板塊之間的居住品質(zhì)有著明顯的差距。 關(guān)于“閑林南”，它本質(zhì)上就是一個(gè)大型的城市近郊居住配套區(qū)，這個(gè)板塊的早期開發(fā)也非常明顯的體現(xiàn)著它的定位。
新盤量大，粗暴開發(fā)，二手庫存大，這幾個(gè)詞都是“閑林南”的標(biāo)簽。 樓盤體量巨大，一個(gè)樓盤往往由多個(gè)組團(tuán)組成，單個(gè)樓盤住戶量大，層次不同，造成多數(shù)早期開發(fā)的大盤物業(yè)往往存在著不可調(diào)和的矛盾。 物業(yè)費(fèi)難收一直是閑林大盤的通病，物業(yè)費(fèi)收不到，物業(yè)不作為，小區(qū)品質(zhì)交付后下降非常明顯，于是不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主更多，最終形成惡性循環(huán)。
△星洲翠谷景觀實(shí)景圖
而“閑林南”便是閑林早期大盤的聚集地。 閑林山水，岸上藍(lán)山，盛世嘉園，星洲翠谷，荊山翠谷等超級(jí)大盤一個(gè)接一個(gè)的橫向沿著閑林東路一線排列。 同時(shí)由于開發(fā)時(shí)間早，產(chǎn)品也早已落后于時(shí)代。磚混結(jié)構(gòu)的小高層，乳膠漆墻面的公區(qū)，大量的兩房戶型，或者戶型格局差的小戶型。
以上都是“閑林南”樓盤的通病，或好一些或壞一些，這些既成事實(shí)都難以避免。 與之形成鮮明對(duì)比的是“良渚北”。 由于開發(fā)的更晚，“良渚北”的開發(fā)模式明顯更接近時(shí)代。路網(wǎng)規(guī)劃，樓盤體量，以及市場(chǎng)化的程度，“良渚北”都要更強(qiáng)。 具體展現(xiàn)出來就是板塊規(guī)整干凈的城市界面，以及樓盤內(nèi)部的高品質(zhì)。
△瑞和園實(shí)景圖
由于開發(fā)時(shí)間更晚，且沒有出現(xiàn)單家房產(chǎn)公司壟斷地塊的現(xiàn)象。市場(chǎng)化程度更高的“良渚北”樓盤體量更小，品質(zhì)更高，產(chǎn)品密度更低，戶型設(shè)計(jì)，公區(qū)設(shè)計(jì)乃至園林景觀，物業(yè)維護(hù)都明顯強(qiáng)于“閑林南”的大盤們。 單論樓盤的居住體驗(yàn)，“良渚北”瑞和園、九衡公寓等樓盤的感受要比閑林南的樓盤好上許多。
那么，幾乎所有維度都強(qiáng)于“閑林南”的“良渚北”是不是就更具購買價(jià)值呢？ 答案并不會(huì)這么簡(jiǎn)單，要回答這個(gè)問題，僅從板塊之間的客觀狀態(tài)對(duì)比中是很難得出結(jié)論的。 想要回答這個(gè)問題，還是需要將這兩個(gè)板塊真正的價(jià)值邏輯凝練、提取出來。 首先需要確認(rèn)的是兩個(gè)板塊處于杭州樓市的定位，這一點(diǎn)上，“閑林南”和“良渚北”極其相似。
它們?cè)谖磥砜萍汲沁�未擁有如今這么大的輻射能力時(shí)，如前文評(píng)價(jià)閑林所說的，它們很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是主城區(qū)的近郊居住配套。
△板塊區(qū)位、分布聯(lián)系圖
近郊的居住區(qū)最重要的是什么？ 不是樓盤品質(zhì)，不是戶型設(shè)計(jì)，也不是物業(yè)維護(hù)和板塊配套。而是交通，與主城之間的公共交通，區(qū)位與主城之間的聯(lián)系密切度。 如果板塊配套好，居住品質(zhì)好就行，那么城市界面極好的臨平新城早就不是這個(gè)價(jià)格了。
所以只有擁有便捷的交通，近郊居住板塊才能實(shí)現(xiàn)居住配套的定位，交通越好，板塊價(jià)值越高。 僅僅是依托主城區(qū)，“良渚北”有著104國(guó)道、古墩路以及2號(hào)線的加持，以及更接近主城區(qū)的區(qū)位，還有更好的居住品質(zhì)，自然強(qiáng)于“閑林南”，這是毫無疑問的。 但現(xiàn)在這兩個(gè)板塊的依托地已經(jīng)在發(fā)生重大的變化，依托主城區(qū)的比重將慢慢縮減，依托未來科技城的比重將得到快速提升。
△閑林南與未來科技城之間的路網(wǎng)示意圖
依托未來科技城，“閑林南”的優(yōu)勢(shì)便脫穎而出，貼近未來科技城的區(qū)位，高教路、上和路等多條通道將“閑林南”和未來科技城緊密相連。 在聯(lián)系的密切度，和交通的便利性等決定居住配套性板塊的因素上，“閑林南”目前遠(yuǎn)強(qiáng)于“良渚北”。
假如“閑林南”擁有“良渚北”的板塊配套品質(zhì)，城市界面和居住品質(zhì)，擁有極強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)的“閑林南”也就不用和“良渚北”作比較。 這篇文章也就沒有寫的必要。正是因?yàn)閮蓚�(gè)板塊都有明顯的硬傷，所以才有了出本文的意義。
“閑林南”樓盤品質(zhì)，配套，和戶型功能性弱等客觀現(xiàn)狀無法抹除，“良渚北”與未來科技城之間的區(qū)位聯(lián)系、交通劣勢(shì)也無法規(guī)避。
兩者優(yōu)劣勢(shì)旗鼓相當(dāng)。 如何評(píng)判？只能做預(yù)判。預(yù)判兩者未來可能發(fā)生的變化，這些變化又會(huì)怎樣改變這兩個(gè)板塊的價(jià)值。
△閑林老街周邊的土地儲(chǔ)備
“閑林南”，土地儲(chǔ)備依舊有，可以預(yù)見板塊未來以及有一定的發(fā)展空間。
閑林老街等配套的落地，良睦路的開通、17號(hào)線的落地還會(huì)大跨步的解決“閑林南”的交通問題，繼續(xù)加強(qiáng)“閑林南”與未來科技城、主城的聯(lián)系。 “閑林南”未來依舊可期，可以長(zhǎng)期看好。 但“良渚北”同樣有利好未被釋放。
云城的上馬，云谷區(qū)塊的快速建設(shè)，在很大程度加強(qiáng)了“良渚北”與南部未來科技城與云城之間的聯(lián)系。同時(shí)良祥路等多條南北通道的建設(shè)，也解決了交通聯(lián)系的問題。
△九衡公寓實(shí)景圖
“良渚北”優(yōu)質(zhì)的城市配套，和居住品質(zhì)會(huì)一步步的被云谷以及南北向路網(wǎng)的打通所激活。 “良渚北”同樣可期。 兩個(gè)小板塊之選確實(shí)兩難，都有想象空間，一個(gè)利好正在釋放，一個(gè)利好馬不停蹄跟上，一個(gè)區(qū)位佳，可見可得，一個(gè)區(qū)位在快速改善。 讓我選都是非常糾結(jié)，何況購房者。
如果實(shí)在要選擇，我建議還是根據(jù)自身實(shí)際需求出發(fā)。 假如生活工作圈集中在未來科技城核心區(qū)或蔣村一帶，“閑林南”更好的區(qū)位，可見可得的生活氣息會(huì)更適合一些。 假如工作生活依舊偏向于主城區(qū)，或城西北側(cè)、城北一帶，“良渚北”顯然更適合一些。
如今，大城西的剛需盤，僅剩閑湖城錦繡灣、時(shí)代天境，以及大溪谷6期和即將清盤的藍(lán)月春曉。
在市場(chǎng)變化莫測(cè)的當(dāng)下，不管是“閑林南”還是“良渚北”，對(duì)于選擇余地越來越稀少的大城西方向剛需而言，賭新房的難度太大，反而是落地更重要，買到房子更重要。
來源：杭州房叔
