提起杭州的金名片，西湖、京杭大運(yùn)河、良渚遺址，三大申遺成功項(xiàng)目自然是避不開的；
而有意思的是，三大項(xiàng)目申遺成功的時(shí)間順序是西湖、大運(yùn)河、良渚遺址，但實(shí)際上三者誕生的時(shí)間順序卻是良渚遺址、大運(yùn)河、西湖，良渚遺址暗藏著更久的歷史與更深的底蘊(yùn)。
或許正是良渚長(zhǎng)久的歷史底蘊(yùn)，吸引了南都來(lái)此建造，而后萬(wàn)科接手運(yùn)營(yíng)，形成了一個(gè)具有獨(dú)特文化生態(tài)和居住面貌的大社區(qū)：良渚文化村。
在這里，基本是不超過(guò)11F的洋房、小高層，既有高層難得的親地性，也能形成低密難有的煙火氣；
不僅如此，“大屋頂”的IP輸出、村內(nèi)公共設(shè)施的建成、“村約”等文化內(nèi)涵的豐富也將文化村塑造成了杭州、甚至全國(guó)小鎮(zhèn)的典范。
有著優(yōu)美環(huán)境的良渚文化村更容易吸引著對(duì)生活環(huán)境有所要求的客群，于是從二手房可以看到，生活氛圍的村中心，如白鷺郡南、探梅里等，在單價(jià)上較高，基本在2.85萬(wàn)元/㎡以上；
而其中大戶型居多的，如柳映坊、秋荷坊，在單價(jià)上也已經(jīng)突破3萬(wàn)元/㎡。
在杭州西部有房資格搖號(hào)越來(lái)越難，閑林、良渚永旺一帶價(jià)格又連連上揚(yáng)，良渚文化村受到關(guān)注的目光也在逐步上升。
而近日，不少關(guān)注良渚文化村的粉絲在房叔后臺(tái)咨詢中反映：二手房小戶型價(jià)格漲了，大戶型價(jià)格沒(méi)漲。
這樣的二手變化與良渚文化村本身的改善定位并不相符，這背后的緣由是什么呢？文化村的二手小戶型是否還能追高？沒(méi)有怎么漲價(jià)的大戶型又是否值得“撿漏”？
2020年的未來(lái)科技城樓市充斥著魔幻，西溪公館近六萬(wàn)人搖號(hào)，搖不到；新房均被限為熱點(diǎn)項(xiàng)目，搖不了；二手房?jī)r(jià)逐步攀升至6、7萬(wàn)元/㎡，要不買不起，要不不敢買，要不不甘心買；
被限為熱點(diǎn)項(xiàng)目的新房限售5年，短期內(nèi)二手的供應(yīng)量可以預(yù)見(jiàn)將大幅減少，供不應(yīng)求之下，僅存的在售房源價(jià)格自然上漲。
未來(lái)科技城無(wú)論新房、二手，剛需自住、置換改善的選擇面日趨有限，日漸增加的住房需求只能外溢；
于此同時(shí)，云城規(guī)劃面市，更大、更廣的土地舞臺(tái)被規(guī)劃，獻(xiàn)給城西科創(chuàng)走廊上“中流砥柱”的互聯(lián)網(wǎng)、高教、安防等產(chǎn)業(yè)公司，及未來(lái)社區(qū)概念下高品質(zhì)人才社區(qū)。
還有火車西站的規(guī)劃，云城將集產(chǎn)、研、學(xué)、樞紐等一體，可以預(yù)見(jiàn)云城的未來(lái)，產(chǎn)業(yè)不斷落地，人才不斷涌入。
而寄希望于緩解未來(lái)科技城住房需求的云城雖規(guī)劃有15萬(wàn)方的住宅用地，但大部分體量將被提供建筑為安置房；
且五個(gè)未來(lái)社區(qū)分批建設(shè)，將住宅供給打散，難以形成集中供應(yīng)，對(duì)緩解未來(lái)科技城供應(yīng)缺乏的短期現(xiàn)狀意義不大。
更何況，在限價(jià)不會(huì)大幅度放開的情況下，廣受關(guān)注的云城住宅供應(yīng)，未來(lái)成為紅盤的概率依舊高企。
供不應(yīng)求的未來(lái)科技城和實(shí)際沒(méi)有太多住宅供應(yīng)的云城，城西側(cè)的剛需和改善只能“出逃”。
“逃”向哪里？閑林、三墩、良渚、良渚文化村是四個(gè)顯而易見(jiàn)的選擇。
因有西湖學(xué)區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)，尤其是星洲二小等“名校”品牌光環(huán)的加持下，三墩北的價(jià)格連連上漲；
在西雅圖，想找到一套450萬(wàn)元總價(jià)的房源幾乎是不可能；而毛坯交付的西湖國(guó)際城，總價(jià)低2、30萬(wàn)元還能找到房源，但低于400萬(wàn)元以下也幾乎找不到房源。
三墩北已貴，三墩中已老，預(yù)算有限的剛需、改善想尋得夠得上預(yù)算、環(huán)境舒適的房源并非易事。
同樣，未來(lái)科技城外溢的需求也影響著閑林與良渚。
在閑林，品質(zhì)較好，且有上和路可直達(dá)未來(lái)科技城的未來(lái)海目前均價(jià)逼近4萬(wàn)元/㎡，房齡稍老的西溪海均價(jià)也靠近3.5萬(wàn)元/㎡；
在良渚，未來(lái)城二手逐步爬上了3.5萬(wàn)元/㎡，離地鐵稍遠(yuǎn)的和昌府二手也已達(dá)到3.1萬(wàn)元/㎡，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源也基本難尋。
相比之下，良渚文化村還能找到300萬(wàn)元以下，甚至250萬(wàn)元以下的房源，這對(duì)剛需而言無(wú)疑是一個(gè)可選之處。
良渚文化村處在杭州西北部，與市中心之間約16km的距離，雖與市中心之間距離較遠(yuǎn)，但良渚是最早期可享受到軌交優(yōu)勢(shì)的主城區(qū)近遠(yuǎn)郊板塊之一。
2號(hào)線自朝陽(yáng)至良渚的貫通將市中心的部分自住剛需帶至可達(dá)的近遠(yuǎn)郊，如三墩、良渚。
而從良渚站下車，需要約半小時(shí)以上的步行時(shí)間、10-15分鐘的自行車騎行時(shí)間到達(dá)良渚文化村內(nèi)各組團(tuán)，或者花費(fèi)約10多分鐘，乘坐公交389（M）、1223M三站以上，也可到達(dá)良渚文化村內(nèi)各組團(tuán)。
與地鐵站之間稍有距離的良渚文化村對(duì)一些通勤要求較高的自住剛需而言仍存在一定通勤壓力；
因此文化村內(nèi)如七賢郡，縵云坊等以約89㎡為主力戶型的剛需組團(tuán)二手均價(jià)約2.6-2.65萬(wàn)元/㎡。
而背靠良渚遺址這一天然大IP，與環(huán)境優(yōu)美的山景水秀，寬綽尺度的戶型更適合喜歡、享受自然的業(yè)主。
因此，整個(gè)文化村二手均價(jià)最高值是郡西瀾山的約3.5萬(wàn)元/㎡，約89㎡戶型房源數(shù)占比約十分之一，其余均是125㎡以上戶型；
而其背靠山景，面為村中心，近鄰商業(yè)街區(qū)，極好的位置也為其二手價(jià)格加持。
二手價(jià)格稍次的秋荷坊同樣是以約138㎡起步的改善組團(tuán)，二手均價(jià)約3.18萬(wàn)元/㎡。
雖從與主城距離上，文化村像是為主城區(qū)剛需準(zhǔn)備，尤其2號(hào)線北向直至良渚；
但良渚站到文化村內(nèi)的距離也“勸退”了一大部分剛需，因此有著舒適居住環(huán)境的文化村小戶型比不上大戶型來(lái)得吃香，先前價(jià)格也處在較低的水準(zhǔn)。
而在未來(lái)科技城房?jī)r(jià)瘋狂上漲，擠壓剛需外逃，且閑林、三墩、良渚的性價(jià)比開始降低，有著低總價(jià)房源的文化村成了未來(lái)科技城剛需的選擇，小戶型的需求量開始上升，價(jià)格也隨著上漲。
據(jù)中介介紹，三個(gè)月前，以約89㎡為主力戶型的七賢郡總價(jià)最低在205萬(wàn)元，而如今，總價(jià)基本在230-240萬(wàn)元。
而未來(lái)科技城改善客群除了在核心區(qū)高層的選擇之外，還可以往最近的閑林選擇低密產(chǎn)品，從區(qū)位看，閑林至未來(lái)科技城的距離比文化村至未來(lái)科技城更近。
因此，文化村的大戶型在目前處在平穩(wěn)期，需求量增長(zhǎng)不及小戶型明顯。
未來(lái)科技城逐漸坐實(shí)杭州城西中心地位，其周邊板塊也隨著“水漲船高”。
在閑林上漲、三墩上漲后，有著小戶型、低總價(jià)的文化村成了承接未來(lái)科技城外溢剛需的選擇；
而在后續(xù)與文化村更近的云城建成，南北向的良睦路、良祥路連通良渚文化村與云城、未來(lái)科技城，導(dǎo)入文化村的剛需需求也會(huì)增多。
此外，在先前的“地鐵四期環(huán)評(píng)公示”中，2號(hào)線將西延，穿過(guò)良渚核心區(qū)，連接瓶窯、中法航空大學(xué)；
根據(jù)官方線路圖，良渚文化村沒(méi)有設(shè)置站點(diǎn)，這點(diǎn)比較遺憾。
若2號(hào)線西延能實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在文化村加設(shè)站點(diǎn)，文化村不僅可以擁有更便利的出行方式，無(wú)需步行或短距換乘便可坐上地鐵，同時(shí)也能為中法航空大學(xué)老師的自住需求、家長(zhǎng)為孩子提前備房提供一種可選性。
后續(xù)更多、更近地依托云城、未來(lái)科技城發(fā)展的文化村小戶型追高的可能性仍不低，尤其小戶型為主的南區(qū)塊與云城之間的距離幾乎只是一路之隔。
而有山有水有社區(qū)的文化村本身在杭州近郊中有著稀缺性，在與云城之間路網(wǎng)打通之后，文化村將成為云城“后花園”；
云城改善客群在選擇核心區(qū)高層外，文化村大戶型的舒適感同樣有更大的吸引力，畢竟兩者之間距離約僅5km。
因此，文化村的大戶型雖目前處在平穩(wěn)，但在未來(lái)，因云城住宅供應(yīng)實(shí)際不多，且計(jì)劃與文化村路網(wǎng)打通，城西側(cè)、尤其云城的改善需求會(huì)往文化村導(dǎo)入，大戶型的需求量會(huì)大幅提升。
在未來(lái)科技城、云城周邊，擁有舒適環(huán)境、改善戶型的選擇本不多，大戶型組團(tuán)在文化村內(nèi)處于中心位置，資源反比小戶型更好，因此就組團(tuán)內(nèi)比較而言，大戶型未來(lái)前景將優(yōu)于小戶型。
隨著藍(lán)月春曉的收官，良渚文化村僅剩下大溪谷6期最后一個(gè)組團(tuán)。不久之后，完全進(jìn)入存量市場(chǎng)的文化村，也將進(jìn)入伴隨云城成長(zhǎng)的厚積薄發(fā)期。
來(lái)源：杭州房叔
