站在不同的角度,看到的是不同的風(fēng)景。
而在中國樓市下半場,房地產(chǎn)調(diào)控顯然已經(jīng)有了新的方向。 如果還是站在老地方,就看不清調(diào)控的風(fēng)在朝哪個方向吹。
我們以前看房地產(chǎn),往往是從供需的關(guān)系來看,說到底,就是房地產(chǎn)的源頭供應(yīng)方——城市政府,和房地產(chǎn)的最終需求者——購房者(房產(chǎn)持有者)之間的關(guān)系。
所以,你會想到房產(chǎn)稅到底會不會來,你會想到為什么我自己的房子還要受二手房指導(dǎo)價的約束,你會思考增值稅免征年限2改5以后,二手房是會因為成本上升而降價呢,還是因為二手房源減少而漲價呢? 這是你站在購房者,或者炒房者的角度看問題,無論你是已經(jīng)買了房子,還是即將要買房子。
但,今天,城市政府的方向,不是調(diào)控與你的關(guān)系,而是調(diào)控與新移民的關(guān)系。
留人,是各個城市在最近兩三年內(nèi)出臺的樓市新政的主旋律。
我們詳細(xì)說。
從深圳,到上海,到杭州,再到成都,各個城市接連出臺的新政,雖然說是一城一策,但我們會發(fā)現(xiàn),其實是驚人的一致。
但最最重要的第一條,往往我們會忽視。
看一下3月22日,成都新政的第一條:
一、強化住宅用地供應(yīng)管理
1、增加住宅用地供應(yīng),2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長20%以上,占經(jīng)營性用地比例不低于65%,單列租賃住房用地計劃,保障性住房用地「應(yīng)保盡!。
2、中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實行集中公告、集中出讓,合理制定土地出讓方案,堅決遏制非理性拿地,切實穩(wěn)定地價和市場預(yù)期。
3、加強土地競買主體資格審查,超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)「三道紅線」、存在重大失信行為的競買人,不得參與我市土地競拍。
從深圳,到上海,都把增加住宅供地,放到第一條。
杭州的127新政,雖然沒有重提增加住宅供地。但杭州127新政,更多是去年94新政的延續(xù),而94新政的第一條,就是:
一、加強土地市場調(diào)控。加大住宅用地供應(yīng)力度,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),繼續(xù)推行住宅用地「限房價、競地價」出讓方式。定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況,接受社會監(jiān)督。
杭州在去年第四季度特意土拍急剎車,目的就是為了避免被一些不專業(yè)媒體誤讀為賣地財政。 年后,杭州又納入一年三次集中供地的城市。
市場上擔(dān)心,杭州會不會收緊宅地的供應(yīng)。
其實,加大宅地供應(yīng)才是這一波房產(chǎn)調(diào)控的方向。
這里面需要澄清兩個事實:
一,中國城市最不缺的就是宅地。
兩個原因:
1,城市化本身恰恰就是集約用地。20年前的良渚鎮(zhèn)能住多少人?今天的良渚街道能住多少人?
2,合并中西部和北方區(qū)域的小縣,把基建的重點從高速高鐵轉(zhuǎn)移到都市圈和城市群,同時推廣建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)劑,能夠大大增加土地利用效率。
不是修一條高速到偏僻貧困小縣,而是把小縣居民轉(zhuǎn)移到城市群,這一條高速公路的建設(shè)用地指標(biāo)和建設(shè)資金足夠讓每一位小縣居民在新城市脫貧。
二,杭州是全國財政自給率最高的大城市。
在「2020年中國重點城市財政自給率」排行中,杭州是35個重點城市中惟一一個一般預(yù)算收入超過支出的城市,財政自給率達(dá)到101.15%,遠(yuǎn)超京滬深廣四大一線城市。
城市政府要賣地,有兩個矛盾的原因,一是產(chǎn)業(yè)萎縮財政緊張要靠賣地,例如東北的城市,二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口集聚住房緊張要加大賣地,就是深圳上海成都杭州。
△制圖:葉帥起高樓
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房地產(chǎn)要放到一個城市一個城市來看,那全國宅地不缺,杭州宅地缺不缺呢? 以前的模式啊,還真缺。 大家只知道杭州曾經(jīng)的饑餓供地,但是不知道這背后的原因,也是杭州真的缺地。 但新的模式已經(jīng)到來。
去年3月,國務(wù)院已經(jīng)啟動新一輪土地制度改革。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》,而浙江是全國首批8個國務(wù)院委托用地審批權(quán)試點省份之一。 今年3月,「十四五」規(guī)劃綱要草案,「職住平衡」第一次寫入五年規(guī)劃。
什么叫做職住平衡? 從個人和小區(qū)域的規(guī)劃來講,就是你居住的地方與你工作的地方不要太遠(yuǎn)。
而從一個城市來講,就是你有多少常住人口,就要必須配足多少的住宅用房,年輕人買得起的買房,買不起的要提供租賃用房。
所以,我們看到,住建部副部長倪虹早幾天在調(diào)研成都和西安時,除了重申房住不炒以外,強調(diào)的第一個舉措就是: 要根據(jù)人口流入情況,切實增加住宅用地供應(yīng),管控資金風(fēng)險,建立「人、房、地、錢」聯(lián)動機制,從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。
這一轉(zhuǎn)變來之不易。
要知道,此前土地市場一直是錯誤的供求關(guān)系:三四線城市,人口外流但土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩,而一二線城市外來人口大量流入但土地供應(yīng)非常緊張。
從一直以來嚴(yán)格管理大城市的邊界,減少土地供應(yīng),但現(xiàn)在適應(yīng)人口流動的變化,增加大城市的土地供應(yīng),這既是中國城市化戰(zhàn)略的重大變化,也是中國房地產(chǎn)業(yè)的全新底盤。
所以,雖然,2021年因為首次實施集中供地有可能造成全年新入市房源減少,但這只是一個短期現(xiàn)象,杭州不缺宅地。
3
「人地掛鉤」以后,每個新一線城市有了全新的「奔頭」。
留人、搶人、挖人成為了每一座新一線城市的集體意識。
然后,我們再來看這幾天的一則新聞: 杭州市住保房管部門解釋:「只要擁有有人才證,不管是單身還是已婚,沒有社保繳納要求,也沒有落戶要求,就能在杭州限購區(qū)購買二套!
其實這也不是新的補充。在杭州多次樓市新政和補丁中,對于高層次人才購房,杭州一直是網(wǎng)開一面的。
有過的兩次制約:
一是,2020年7月3日,高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房,自房屋網(wǎng)簽之日起,5年內(nèi)不得上市交易。
二是,2020年1月27日,高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的,須在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。
這兩個補丁,都只是約束了高層次人才的優(yōu)先權(quán),而沒有限制他們的第二張房票。
高層次人才,只是新杭州人中的金字塔尖。而在2019年的4月,杭州早已經(jīng)放寬針對普通新杭州人的落戶限制,只要有大專學(xué)歷,繳納社保就可以直接落戶。
2021年杭州的樓市新政出來以后,我們做過一次解讀:
這其中的紅色字,都是留人的字樣。
4
看明白這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律是「職住平衡,人地掛鉤」,再來說說,我們對杭州樓市的基本判斷。
一,結(jié)合杭州從單中心城市到網(wǎng)格化城市,杭州樓市正在形成以錢江新城和奧體為中心、以申花、金沙湖、未來科技城公共中心、富陽秦望等為區(qū)域中心的金字塔群。
特別是錢江新城和奧體,將是杭州樓市的金字塔尖。目前6.98萬元的限價,只會刺激和誘生更多的投資置業(yè),而二手房與新房的價差會越來越大。
二,樓市是分化的,有金字塔尖,就有塔腰和塔基。大量4-6萬元單價的改善房源,其實并沒有足夠的投資價值。
杭州不缺地。杭州會隨著地鐵成網(wǎng)而快速拓展,過不了幾年,杭州主城區(qū)一些非塔尖非熱門區(qū)域非頂級學(xué)區(qū)的二手房價,都會被這張地鐵網(wǎng)絡(luò)拉平。
自住就好。
三,除了錢江新城和奧體,目前限價在2.5-4萬元左右的新城,是房地產(chǎn)價值的爆發(fā)點。
在杭州的東南西北,都有這個價位段的成片開發(fā)的新城。這其中,豐收湖,市北,南站新城,三江匯,未來科技城,城北CBD,運河新城,是可以重點關(guān)注的區(qū)域。
四,在2.5萬元以下的金字塔基,真的是有著太大的區(qū)域,也是很容易受利好刺激的區(qū)域。然后,這只是星星點火,而不會燎原。在這個價位投資,跟搖奧體一樣,要看你的運氣了。
即使有最多的新杭州人涌入,也比不過城市拓展的速度。當(dāng)杭州的城市半徑從10公里增長到30公里,面積不是增加了2倍,而是增加了8倍。
對于自住者來說,這個價位中配套最完善的,排前兩位的是臨平山北、富陽銀湖,接下去是大江東核心區(qū)和臨安濱湖。
這四個區(qū)域,雖然是杭州金字塔基的價格,卻擁有行政區(qū)域中心一級的公建配套。
五,今天杭州的紅盤很多都要事實上限售七八年了。
杭州的商品房大發(fā)展于1998年前后,到2009的年底,其實是在10余年間差不多漲了10倍。從2009年底開始,到2020年,第二個10余年間,大多數(shù)樓盤,其實也就漲了2倍。
來源:葉帥起高樓