房地產(chǎn)市場只屬于塔尖
最近各路專家紛紛現(xiàn)身鼓勵(lì)農(nóng)民買房，
給優(yōu)惠、給補(bǔ)貼、降首付，
目的就是激活更多的住房消費(fèi)需求，圓更多人的“進(jìn)城夢”。
但是有沒有想過：
現(xiàn)在，在大多數(shù)人眼中，農(nóng)村戶口可比縣城的房子值錢的多，
有多少人會(huì)真的為了縣城的房子去放棄農(nóng)村戶口。
出此下策，只能說明一個(gè)問題——
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是真的差，差到即使你沒有需求，我也要生生創(chuàng)造出新的需求來。
從數(shù)據(jù)來看，
新房成交自6月樓市出現(xiàn)一波“回光返照”之后，緊接著7月跌、8月跌，被按在地上瘋狂的摩擦，
即使像北京、上海這樣的一線城市，進(jìn)入8月后新房市場也出現(xiàn)回落，
在之前的文章中，我們有提到，樓市的復(fù)蘇需要靠一線城市的帶動(dòng)，是一個(gè)由一線城市向二三線城市輻射的一個(gè)過程，
但是現(xiàn)在連一線城市也躺平了，
不僅沒有對樓市形成正向影響，反而被拖下了水。
以往各種手段，在現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)仿佛統(tǒng)統(tǒng)失靈，
作為普通百姓“衣食住行”中，占比最大的住房需求，短時(shí)間內(nèi)大量消失掉了……
那現(xiàn)在僅存的一點(diǎn)需求量是誰？到底是誰在支撐著房地產(chǎn)市場沒有徹底倒下呢？
來來，
我把具體成交情況解剖來給大家看，
以廈門為例：
8月廈門一手住宅成交1330套，環(huán)比下跌40.89%；住宅成交面積134323㎡，環(huán)比下跌31.03%。
市場看似在下跌，可是在島內(nèi)卻是另外一番景象：
8月7日港務(wù)五緣灝月項(xiàng)目,推出58套房源，截止當(dāng)日11:50分，去化50套，去化率約86%；
8月9日和悅東方項(xiàng)目推出86套房源，截止當(dāng)日21:30分，去化72套，去化率84%；
8月25日港務(wù)五緣灝月項(xiàng)目，推出最后一批135套房源，單日去化約104套，去化率77%；
8月28日湖畔九境項(xiàng)目首開，推出449套房源，截止當(dāng)天22:10分，現(xiàn)場累計(jì)去化300套。
以上所有數(shù)據(jù)僅僅只是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，實(shí)際成交表現(xiàn)要比網(wǎng)簽更好！
要知道，廈門島內(nèi)土地資源稀缺，
島內(nèi)的房價(jià)一直都是普通人望而卻步的，
而就是在高房價(jià)的島內(nèi)、改善項(xiàng)目集中入市的情況下，
去化情況反而穩(wěn)中有增。
再以合肥為例：
合肥的濱湖區(qū)作為合肥發(fā)展的標(biāo)桿區(qū)域，優(yōu)質(zhì)資源聚集、規(guī)劃發(fā)展利好，
不論從現(xiàn)狀看還是從遠(yuǎn)期發(fā)展前景看，都屬于當(dāng)之無愧的頂尖區(qū)域，
同樣這種頂尖區(qū)域的房價(jià)也必然不是所有人都可以承受的，
可是偏偏在市場冰封時(shí)期，頂尖區(qū)域的改善項(xiàng)目依舊可以做到不愁去化。
最后再來看看，將房地產(chǎn)玩的最明白的杭州：
這座“越搖號(hào)越起勁”的城市，外圍區(qū)域已經(jīng)徹底告別了搖號(hào)時(shí)代，
不論價(jià)格、不論產(chǎn)品、不論開發(fā)商的品牌能力，只要你地處外圍，統(tǒng)統(tǒng)不需要搖號(hào)；
反觀核心區(qū)，雖不像去年紅盤、粉盤頻出，但是即使是天花板的價(jià)格，搖號(hào)中簽率依舊不高。
可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的市場有一個(gè)共性——
改善項(xiàng)目的去化普遍要優(yōu)于剛需項(xiàng)目，
對于剛需客戶來說，市場沒有大幅度降價(jià)，且存在不確定因素，大家更多的只想要持幣觀望或者囤錢過冬，完全不會(huì)想要拿著大量的資金去冒險(xiǎn)；
但是對于塔尖的人來說，觸底即意味著建倉的時(shí)機(jī)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性造就了他們的抗周期性，
就像廈門的島內(nèi)資產(chǎn)，島內(nèi)面積不可能因?yàn)闃鞘械牟▌?dòng)而出現(xiàn)面積大小的改變，他的稀缺性無可替代；
就像合肥的濱湖，優(yōu)質(zhì)資源的集聚是需要至少5-10年打造的，不可能因?yàn)闃鞘械牟▌?dòng)而改變區(qū)域發(fā)展定位；
就像杭州的核心區(qū)域，同樣不會(huì)因?yàn)闃鞘械牟▌?dòng)改變城運(yùn)的發(fā)展。
不是沒需求，而是需求鏈被打斷
在此之前，大家都認(rèn)為樓市最大的問題在于沒有信心，
大家不知道房地產(chǎn)會(huì)跌成什么樣子的，更不清楚要跌多久，
于是乎，都不敢操作，樓市流動(dòng)性被鎖死。
但是信心這個(gè)東西虛無縹緲，
你說除了靠漲價(jià)還能靠啥來拉動(dòng)信心呢？
再來一波漲價(jià)去庫存，那房地產(chǎn)真的會(huì)被釘在恥辱柱上，
而且信心也不能完全解釋通現(xiàn)在如此拉跨的表現(xiàn)。
其實(shí)，當(dāng)前最大的問題在于需求鏈被打斷了，
能夠隨時(shí)拿出上百萬甚至上千萬流動(dòng)資金，去購買核心區(qū)域改善產(chǎn)品的，都是站在塔尖的人；
而更多的腰部人群，
他們的資金早就置換成了資產(chǎn)，這其中不乏有因?yàn)橄硎艿劫Y產(chǎn)紅利而躍升為腰部的人群。
可是！��！
在當(dāng)下的市場環(huán)境中，腰部購房人群的不動(dòng)產(chǎn)幾乎被“鎖死”了，
二手房市場越跌越慘，
根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.13%，
自今年4月以來二手房市場跌幅越來越大。
再拿深圳舉例：
深圳二手房從21年就開始急速下跌，直到現(xiàn)在都還沒能從谷底爬上來。
整體二手房市場現(xiàn)在的情況就是：
一線城市以價(jià)換量，割肉清倉，但只要愿意割肉至少還是可以有量的；
二線城市呢，即使是像杭州這樣的網(wǎng)紅二線城市，也不得不進(jìn)行大幅割肉，比如，我同事從去年就一直有置換的想法，拖到現(xiàn)在一年時(shí)間虧掉了一輛奔馳E；
至于其他城市，即便是真的想割肉退場，來看房的人數(shù)也屈指可數(shù)的。
二手房失去了流動(dòng)性，這批真正有能力、有意愿的腰部購房力量，他們的需求就會(huì)被抑制，
如果沒有賣掉手中現(xiàn)有的資產(chǎn)，那么這部分需求就無法被轉(zhuǎn)化為有效需求體現(xiàn)在市場當(dāng)中，
完整的需求鏈最終被打斷。
博弈進(jìn)行時(shí)
二手房之所以當(dāng)前流通性差，最核心的原因在于買賣雙方的博弈，
市場好的時(shí)候，上漲紅利會(huì)將博弈雙方的利益同時(shí)達(dá)到最大化，
賣方會(huì)很輕易賣到他的心里價(jià)位，
買方呢看著房價(jià)持續(xù)上漲，只想盡快入手上車；
市場極差的時(shí)候，博弈則會(huì)歸為0，例如鶴崗的房地產(chǎn)市場；
當(dāng)前階段屬于房價(jià)高位回落的時(shí)候，
對于賣家來說每一次的降價(jià)都是生生割肉，如果博弈價(jià)格遠(yuǎn)低于賣家心里預(yù)期，他們只能靠等，通過拉長時(shí)間周期，盡量減少自身損失；
對于買家來說，之所以現(xiàn)在出手，更多的抱有撿漏心態(tài)，趁著市場行情下行，狠狠往下壓價(jià)，畢竟價(jià)格壓的越低，自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越強(qiáng)。
這種博弈最終會(huì)帶來兩種情況，
要么博弈失敗談崩了，最終沒有成交，也就是我們看到的現(xiàn)在二手房市場流動(dòng)性變差，
要么就是在博弈中，賣方退位，選擇割肉，最終的結(jié)果就是二手房成交的價(jià)格快速下滑，
緊接著就陷入到惡性循環(huán)當(dāng)中——
看吧看吧，當(dāng)初300萬的房子，今年220萬有成交記錄啦，
那我再等等或者再壓壓價(jià)，說不定磨到200萬就能成交！
一旦磨到200萬成交出現(xiàn)，那么離180萬的出現(xiàn)也就不會(huì)太遠(yuǎn)了。
因?yàn)槭袌鱿滦�，樓市屬于買方市場，賣方處于被動(dòng)挨打的狀態(tài)，
從短期來看，二手市場螺旋向下發(fā)展，那么二手房市場就很難實(shí)現(xiàn)“筑底”，
而二手房作為新房的“晴雨表”，其實(shí)很多時(shí)候因?yàn)樾路肯迌r(jià)的緣故，二手房市場才是樓市最直觀的反映，包括價(jià)格和成交量的波動(dòng)，往往最先體現(xiàn)出來的同樣是在二手房市場上。
真正的樓市“筑底”
最近很多地產(chǎn)大佬、樓市大V們都在說，樓市筑底啦~
雖然有可能是長期的底部徘徊，但是現(xiàn)在最糟糕的情況我們已經(jīng)見到了，
但其實(shí)，在我看來，
之所以底部徘徊、之所以工具箱里拼命往出拿工具依舊沒有起色，
是因?yàn)槭袌龅?ldquo;堵點(diǎn)”依舊在，在“堵點(diǎn)”解決之前，需求得不到釋放。
那真正的筑底又如何來判斷呢？
以上海來舉例：
上海二手市場近1年的月平均成交為1.55萬套，
月均成交榮枯線在1.2萬套左右，
當(dāng)二手房市場成交量低于榮枯線時(shí)，說明市場活躍度低，這個(gè)時(shí)候的新房市場很難走出獨(dú)立行情；
當(dāng)二手房市場連續(xù)推高，超過了平均成交量時(shí)，說明市場活躍度較好，市場活力依舊在。
量在價(jià)先，二手成交量的活躍最終會(huì)助推在新房市場上。
所以真正的樓市“筑底”，需要看二手市場的“堵點(diǎn)”是否真的被打通。
來源：大碗樓市
