這場業(yè)委會(huì)換屆，要損失700萬？杭州眾小區(qū)都等著看結(jié)果

因?yàn)橐淮螛I(yè)委會(huì)的換屆，杭州方圓府小區(qū)的業(yè)主或?qū)�損失700多萬元。

杭州大多數(shù)小區(qū)交付前，開發(fā)商都會(huì)在房管部門交存一筆物業(yè)保修金，俗稱“質(zhì)保金”。質(zhì)保金的存儲(chǔ)期限通常為8年，8年期滿后，如果無異議，這筆資金會(huì)退還給開發(fā)商。

去年6月23日，拱墅區(qū)方圓府小區(qū)交付即將滿8年，但小區(qū)內(nèi)仍存在很多工程質(zhì)量問題，小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)決定在物業(yè)保修金擬退還公示期間提出異議并舉證，防止開發(fā)商拿走物業(yè)保修金后不履行保修責(zé)任。

一年過去，今年6月12日，小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)終于將起訴材料遞交給法院，并得到受理。目前，物業(yè)保修金賬戶里的700多萬元被凍結(jié)。

但眼下小區(qū)業(yè)委會(huì)正值換屆，第二屆業(yè)委會(huì)已到期，新一屆業(yè)委會(huì)未能順利成立。如此一來，案件缺少原告主體，小區(qū)會(huì)損失700多萬元物業(yè)保修金，造成全體業(yè)主利益受損嗎？

2021年，方圓府第二屆業(yè)委會(huì)上任之初，就對(duì)小區(qū)做了一次第三方物業(yè)承接查驗(yàn)，結(jié)果這次“體檢”一查就查出了很多問題。

“比較嚴(yán)重的包括房屋屋頂、墻面都存在滲漏水情況，個(gè)別房屋有沉降問題；排水管道出現(xiàn)堵塞，堵塞原因是當(dāng)初開發(fā)商使用的管道型號(hào)不符合要求；消防和綠化問題也很嚴(yán)重，消防通道寬度不足，不符合要求。”小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)成員告訴記者。

2021年1月至2022年9月，第二屆業(yè)委會(huì)先后三次自行或委托律師向開發(fā)商大悅城控股集團(tuán)（浙江）有限公司發(fā)函，要求開發(fā)商對(duì)小區(qū)消防通道寬度不達(dá)標(biāo)、外墻滲漏、地面下沉、綠化等方面進(jìn)行整改，但開發(fā)商并未付諸行動(dòng)。

眼見物業(yè)保修金退還時(shí)間越來越近，第二屆業(yè)委會(huì)決定在小區(qū)物業(yè)保修金擬退還公示期間提出異議并舉證。

以前，小區(qū)物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限屆滿前，房管部門將擬退還物業(yè)保修金事宜公示后，如果業(yè)主、業(yè)委會(huì)等有異議的，只要業(yè)委會(huì)不同意，開發(fā)商就無法拿回這筆物業(yè)保修金。

但根據(jù)新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)保修金擬退還公示期內(nèi)，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)等提出異議的，開發(fā)商與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項(xiàng)提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，物業(yè)保修金退還給開發(fā)商。

方圓府小區(qū)物業(yè)保修金擬退還的公示時(shí)間是2022年12月1日至12月30日。小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)將材料準(zhǔn)備齊全后，于去年12月23日向杭州市物業(yè)服務(wù)和維修資金管理中心發(fā)函提出異議。

之后業(yè)委會(huì)開啟取證之路，最終于今年6月12日向杭州市拱墅區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商大悅城控股集團(tuán)（浙江）有限公司承擔(dān)方圓府小區(qū)消防工程和排水管道工程質(zhì)量缺陷修復(fù)所需的施工費(fèi)約713萬元，其中包括消防設(shè)施維修改造項(xiàng)目施工費(fèi)用約166萬元，消防路面改造工程費(fèi)用（預(yù)算）約217萬元，以及雨水、污水管道改造費(fèi)用（預(yù)算）約330萬元。

“因?yàn)檎�改這些工程質(zhì)量缺陷所需的總費(fèi)用高于小區(qū)質(zhì)保金賬戶余額，所以目前開發(fā)商在物業(yè)保修金賬戶里的700多萬元已經(jīng)全部被凍結(jié)。”小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)成員表示。

然而，第二屆業(yè)委會(huì)任期已經(jīng)于今年6月16日結(jié)束。目前小區(qū)組建了物管會(huì)，正在推進(jìn)第三屆業(yè)委會(huì)的選舉工作。

就在換屆選舉期間，委托代理這起訴訟案的浙江六聯(lián)律師事務(wù)所律師潘建明接到了法院打來的電話。對(duì)方表示，被告開發(fā)商方面認(rèn)為目前原告訴訟主體已不存在，要求案子撤訴。

“根據(jù)方圓府小區(qū)物業(yè)保修金擬退還的公示時(shí)間，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月內(nèi)也即今年6月底前提出訴訟或申請(qǐng)仲裁，才能防止開發(fā)商拿走物業(yè)保修金。如果我們這次撤訴了，因?yàn)橐呀?jīng)過了6個(gè)月期限，物業(yè)保修金將退還給開發(fā)商。即使下一屆業(yè)委會(huì)成立后重新起訴開發(fā)商，局面也會(huì)比較被動(dòng)。”潘律師解釋道。

那么，在業(yè)委會(huì)換屆選舉的空檔期，如果要繼續(xù)打這個(gè)官司，應(yīng)該怎么辦呢？

杭州市房管部門相關(guān)工作人員告訴記者，按照新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)未能及時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的，物管會(huì)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)定的約定，臨時(shí)代為履行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。也就是說，小區(qū)物管會(huì)可以代表小區(qū)去跟開發(fā)商打官司。

潘律師表示，自己之前代理過杭州其他小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴開發(fā)商的案件，也曾碰到過業(yè)委會(huì)換屆問題，“以前遇到這種情況，法院方面通常會(huì)先把案子壓一壓，等新任業(yè)委會(huì)選出后再繼續(xù)推進(jìn)，如果新任業(yè)委會(huì)長時(shí)間選不出，才會(huì)要求原告撤訴。去年杭州引入物管會(huì)這個(gè)新事物，物管會(huì)可以臨時(shí)代為履行業(yè)委會(huì)的職責(zé)，讓這類案子有了新的解題思路。”

潘律師說，針對(duì)方圓府小區(qū)這個(gè)現(xiàn)狀，其實(shí)解決起來并不難，“只需要變更原告主體為物管會(huì)，官司就可以繼續(xù)打。”

對(duì)于將訴訟案變更原告主體為物管會(huì)這一想法，記者也詢問了方圓府物管會(huì)的嚴(yán)主任。他回復(fù)說：“物管會(huì)是臨時(shí)過渡機(jī)構(gòu)，目前我們正積極推進(jìn)第三屆業(yè)委會(huì)正常換屆工作，物管會(huì)在第三屆業(yè)委會(huì)成立后便會(huì)解散，如果現(xiàn)在由物管會(huì)接手訴訟，在第三屆業(yè)委會(huì)成立后又要變更訴訟主體，可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)訴訟變得復(fù)雜。因此，我們認(rèn)為還是待第三屆業(yè)委會(huì)成立后繼續(xù)訴訟更為妥當(dāng)。”

方圓府小區(qū)所屬的西文社區(qū)吳書記也回復(fù)稱：“對(duì)于一些業(yè)主擔(dān)心現(xiàn)在訴訟主體變了，質(zhì)保金會(huì)被開發(fā)商拿走的問題，我們街道社區(qū)都十分重視，也積極跟法院進(jìn)行對(duì)接，確保訴訟可以順利進(jìn)行�，F(xiàn)正在配合法院開展訴前調(diào)解。目前，我們也同步在推進(jìn)第三屆業(yè)委會(huì)換屆工作，明確訴訟主體，合法保障全體業(yè)主權(quán)益。”

對(duì)此，潘律師表示，如果新一屆業(yè)委會(huì)能順利成立，自然是好事。“但是現(xiàn)在方圓府小區(qū)情況比較特殊，在第三屆業(yè)委會(huì)選舉過程中，有不少業(yè)主質(zhì)疑選舉程序不合規(guī)，候選人內(nèi)部推舉環(huán)節(jié)疑似出現(xiàn)拉票等情節(jié)，而且有業(yè)主質(zhì)疑幾位業(yè)委會(huì)候選人資格有問題，要求重新選舉。因此新一屆業(yè)委會(huì)何時(shí)能成立還是未知數(shù)。”

根據(jù)小區(qū)業(yè)主們的反映，有的候選人今年4月才在不動(dòng)產(chǎn)證上有名字，其是否符合選舉公告及小區(qū)議事規(guī)則等條款約定的候選人參選條件存疑；還有的候選人家中陽臺(tái)綠植搭臺(tái)涉嫌違建。

潘律師說：“目前，第三屆業(yè)委會(huì)推進(jìn)時(shí)間不能確認(rèn)，如果這時(shí)候法院要正式立案，第三屆業(yè)委會(huì)仍未選出備案登記，那時(shí)還是需要變更原告主體為物管會(huì)。否則作為原告，連主體（第二屆業(yè)委會(huì)）都不存在了，法院肯定無法正式立案。而到時(shí)候，法院因主體不存在要求我們撤訴，或者以原告主體不適格為由駁回起訴，開發(fā)商就有充分理由要求維修資金管理中心退還質(zhì)保金，業(yè)主利益就將大大受損。”