01
有地鐵、單價(jià)3字頭的準(zhǔn)現(xiàn)房，居然沒賣完？
是的。
前幾天，九堡的北辰聆潮府正式選房。一共只有178套房子，量不算大，但最終只賣掉了127套，有51套房子沒選完，現(xiàn)場(chǎng)棄選比例居然有42%。
其中，洋房躍層的1樓底躍，居然一套都沒賣出去。高層除了頂?shù)讓又�，也剩下了部分中間樓層。
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說實(shí)話，這個(gè)開盤結(jié)果，有點(diǎn)低于市場(chǎng)對(duì)于板塊熱度的預(yù)期。從硬性條件來看，九堡交通方便，到錢新也很近，聆潮府各項(xiàng)條件也還可以，應(yīng)該是個(gè)不愁賣的樓盤。
登記階段其實(shí)就已經(jīng)透露出端倪。
雖然開發(fā)商沒有大張旗鼓做推廣，但你想要找到聆潮府的置業(yè)顧問并不難。去年我去跑過一次盤，這次預(yù)售證出來后，置業(yè)顧問還給我打了電話詢問登記意向。
最終，只有216戶登記，中簽率82.41%。
02
我認(rèn)為，聆潮府賣得一般的原因，主要有四個(gè)：
一是因?yàn)楹仙鷦?chuàng)展名邸開盤在前，消耗掉了板塊大量的自住改善需求。
當(dāng)時(shí)合生創(chuàng)展名邸可是一把甩出了904套房子，吸引了2013人登記。除了一些頂?shù)讟菦]有當(dāng)場(chǎng)賣完，其他房源也基本都當(dāng)場(chǎng)選完了。
兩個(gè)樓盤相距不遠(yuǎn)，價(jià)格也差不多。合生創(chuàng)展名邸基本上把周邊自住需求掏空了，開盤時(shí)間又只差了3個(gè)月，新增需求有限。聆潮府自然就難賣了。
二是很多人還在等德信錢塘云莊。
雖然至今售樓處大門緊閉，但不得不說錢塘云莊才是這一帶的“C位頂流”。
畢竟品牌、產(chǎn)品都很強(qiáng)，又是九堡沿江區(qū)域。外立面是讓申花、奧體等一眾當(dāng)紅板塊都“饞哭了”的大面積干掛鋁板，還做了會(huì)所恒溫泳池，妥妥的改善配置。
再加上大概率錢塘云莊很難突破限價(jià)，很多購(gòu)房者都愿意等一等它。
三是因?yàn)楹贾輼鞘姓w熱度仍然不及去年上半年，冷熱不均非常明顯。
網(wǎng)紅板塊、改善樓盤仍然難搖，經(jīng)常拼到頂格社保，甚至觸發(fā)限售。但不少去年限售的“粉盤”板塊，都已經(jīng)重新出現(xiàn)流搖的情況。
在這樣的市場(chǎng)大勢(shì)之下，聆潮府好歹沒有流搖。但九堡的熱度顯然還做不到一枝獨(dú)秀。
再加上城東方向整體供應(yīng)量不小，臨近板塊之間競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，九堡也很難脫穎而出。
四是因?yàn)?b>九堡的二手房現(xiàn)狀，勸退了不少投資客。再加上部分投資客對(duì)當(dāng)年的九堡仍然心有余悸，所以投資客在九堡占比不高。
缺乏投資型需求的支撐，板塊新房熱度相對(duì)就沒那么高了。
03
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，目前九堡板塊二手房掛牌均價(jià)36279元/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)30288元/㎡。
雖然去年因?yàn)榉謪^(qū)+錢二限價(jià)出爐，九堡二手房也漲了一波。但今年的一波行情，不少小區(qū)二手房?jī)r(jià)格都開始打回原形。
宋都陽(yáng)光國(guó)際，去年3月網(wǎng)簽均價(jià)大約3萬(wàn)4，去年7月最高時(shí)網(wǎng)簽均價(jià)一度達(dá)到3萬(wàn)8左右。
而現(xiàn)在，中介帶我看了幾套房源，基本上掛牌價(jià)都只有3萬(wàn)5左右，如果再考慮上還價(jià)余地，基本上已經(jīng)回到去年年初的價(jià)格。
從其他小區(qū)的網(wǎng)簽價(jià)格來看，和去年3月我們探訪時(shí)相比價(jià)差并不大。
九堡沿江的麗江公寓，去年年初還在3字頭，一度月成交均價(jià)飆到過4萬(wàn)以上，甚至出現(xiàn)了5萬(wàn)以上的網(wǎng)簽記錄。
但最近，即使是一本證的麗江公寓房源，也能找到不少掛牌低于4萬(wàn)的小戶型。
九堡中心的德信泊林印象，去年3月網(wǎng)簽均價(jià)3萬(wàn)5，最高達(dá)到過4萬(wàn)，最新網(wǎng)簽均價(jià)又跌回3萬(wàn)4。
豐收湖的昆盛肖邦，去年月度網(wǎng)簽均價(jià)從2萬(wàn)8飆到過3萬(wàn)5，但最近又重回2萬(wàn)8。
一漲一跌之間，九堡二手房和新房之間仍然沒有明顯的倒掛。
04
但對(duì)于房東來說，關(guān)鍵問題在于出貨難度增加了。九堡很多小區(qū)都已經(jīng)很久沒有網(wǎng)簽記錄。
麗江公寓自從9月19日之后，已經(jīng)3個(gè)半月沒有成交。
陽(yáng)光國(guó)際9月開始一共只網(wǎng)簽了2套房子。以前多的時(shí)候，小區(qū)每個(gè)月要網(wǎng)簽十幾套房子。
昆盛肖邦也已經(jīng)2個(gè)月沒有網(wǎng)簽了。
九堡無論是房東還是買家，基本上自住客戶占大頭。所以，如果房東真心想要置換，就只能選擇降價(jià)出手。
我看了一套陽(yáng)光國(guó)際的86㎡兩房，11月報(bào)價(jià)330萬(wàn)，12月底降價(jià)30萬(wàn)，現(xiàn)在賣300萬(wàn)。另一套89㎡兩房，也從330萬(wàn)降到了310萬(wàn)。
眼下，九堡主要機(jī)構(gòu)在售二手房共有811套。
其中，最近30天里就有138套降價(jià)賣，占比將近2成。與之相對(duì)的，敢于漲價(jià)賣的房子，卻只有26套，占比只有3%。
降幅大的，比如一套魅力之城138㎡，直降70萬(wàn)。降價(jià)二三十萬(wàn)的房源也不在少數(shù)。微降三五萬(wàn)的房子，更是一抓一大把。
05
我一直認(rèn)為，九堡對(duì)于杭州樓市來說，既是當(dāng)年的前車之鑒，又是如今房住不炒的典范。
當(dāng)年的九堡不也頂著“決戰(zhàn)東部”的光環(huán)？很多當(dāng)年在九堡栽過跟頭的投資客至今心有余悸。
不能光吃虧不長(zhǎng)記性吧？眼下杭州樓市的網(wǎng)紅板塊，說不準(zhǔn)哪天誰(shuí)又會(huì)淪為下一個(gè)九堡。
現(xiàn)在的九堡，自住型需求占主導(dǎo)，炒作氛圍不濃。房?jī)r(jià)走勢(shì)基本上還是跟從市場(chǎng)大趨勢(shì)，但這對(duì)于九堡來說，也未必是壞事。
哪怕新房棄選率高，哪怕一二手房沒有倒掛，但畢竟九堡便宜又實(shí)惠，價(jià)格還在3字頭，而且交通四通八達(dá)，通勤很便捷。
如果你是純自住客，如果你短期內(nèi)不會(huì)置換，如果能無視房?jī)r(jià)上漲帶來的誘惑，你完全可以去買九堡。
選個(gè)二手房，好歹性價(jià)比高。要是搖中新房，說不定還能憑借次新房光環(huán)獲得額外的溢價(jià)驚喜。
來源：地產(chǎn)小王子
