01
首套認(rèn)房不認(rèn)貸，利率4.1%；二套首付4成，利率4.9%。
歷史級(jí)的首付、利率大松綁，似乎瞬間讓平淡的杭州樓市活躍了起來(lái)。從一些中介亢奮的朋友圈畫(huà)風(fēng)看，甚至連冰涼的二手房都要“滿血復(fù)活”了。
“城西二手房單日成交100單以上”、“截至18點(diǎn)，xx中介公司已下定138套，預(yù)計(jì)最終破150套”……
新政當(dāng)然利好樓市，但實(shí)際情況或許并非如此：
一手樓盤(pán)的到訪量和登記量，相比以往確實(shí)有了增長(zhǎng)；二手房帶看量也有一定提升，但僅此而已，整體仍是以價(jià)換量行情。
從概率上講，接下來(lái)一段時(shí)間，二手房市場(chǎng)還是“房多客少”的懸殊局面。
也就是說(shuō)，買(mǎi)家在談判中依舊占據(jù)主動(dòng)。那么問(wèn)題來(lái)了，實(shí)實(shí)在在的首付利率優(yōu)惠后，哪些二手房值得出手了？
以成交榜為基礎(chǔ)，或許可以得到一些參考。
理由很簡(jiǎn)單，有量就有需求。逆勢(shì)下如果量還放大，至少說(shuō)明現(xiàn)階段房?jī)r(jià)，得到了更多人的認(rèn)可。
02
比如成交量不足4000套的10月，有一個(gè)小區(qū)的成交量突然爆發(fā)。
它就是城東新城的新天地·金色時(shí)光。從10月15日到10月29日，短短15天，密集網(wǎng)簽11套，位列全杭城第7。
而之前的8月和9月，累計(jì)才4套。對(duì)比更強(qiáng)烈的是，南側(cè)的
天城府10月直接零成交。
今年金色時(shí)光成交量最高的是6月和7月，分別網(wǎng)簽12套和15套。這不難理解，畢竟有“517”新政刺激，而2020年3月交付的金色時(shí)光，不少房源已符合“滿2唯一”。
隨后的8月和9月遇冷也不意外，新政效果消散，加上氣溫過(guò)高。
但10月為什么又爆發(fā)了？“根本原因還是價(jià)格又降了。”附近中介表示，上半年小區(qū)成交價(jià)4萬(wàn)3-4萬(wàn)4，現(xiàn)在只要4萬(wàn)左右了。
沿高架的低樓層房源，掛價(jià)更已低至不到3萬(wàn)8。為了成交，多數(shù)房東也愿意承擔(dān)稅費(fèi)。
而在2018年到2019年，金色時(shí)光的最后一批搖號(hào)房源，毛坯均價(jià)接近3萬(wàn)5。換言之，算上2年持有成本，房東的利潤(rùn)空間已經(jīng)不大。
對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，金色時(shí)光雖然品質(zhì)普通，但好歹是主城區(qū)，直線距武林廣場(chǎng)不過(guò)4公里出頭，生活各方面都很便捷。一旦價(jià)格跌到預(yù)期內(nèi)，還是會(huì)有不少剛需愿意出手的。
也正是因?yàn)樗前鍓K最便宜小區(qū)，才讓金色時(shí)光在成交量上一枝獨(dú)秀。
03
以此類推，不妨看看10月成交榜上，還有哪些小區(qū)賣(mài)得不錯(cuò)。
第一類，就是金色時(shí)光這樣的剛需盤(pán)，價(jià)格一路調(diào)整下來(lái)，展現(xiàn)出較高的性價(jià)比，符合了不少買(mǎi)家的心理預(yù)期。
這類小區(qū)，還有翡翠城、蔚藍(lán)領(lǐng)秀、雅居樂(lè)
國(guó)際花園等。
第二類，以澄品、天空之城為代表的次新網(wǎng)紅盤(pán)，交付沒(méi)多久，自帶流量，綜合品質(zhì)也不錯(cuò)。
加上有一批著急出貨的客戶，房源選擇大，價(jià)格比較美麗，認(rèn)可的買(mǎi)家還是不少的。
世紀(jì)城板塊的御虹府也屬此類，接下來(lái)應(yīng)該會(huì)有一些網(wǎng)簽量。
第三類，是楊柳郡、良渚文化村、御景藍(lán)灣這些常青樹(shù)小區(qū)，要么自帶光環(huán)，要么擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)（贈(zèng)送面積大），成交量長(zhǎng)期保持相對(duì)穩(wěn)定的水平。
第四類，則是大家不怎么關(guān)注的二手公寓和商鋪。
10月位列前5的三墩E30中心、紫金港智匯眾創(chuàng)中心和理想銀泰城，其實(shí)都是酒店式公寓。
因?yàn)榭們r(jià)低更易成交，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在有些中介都轉(zhuǎn)向主賣(mài)二手公寓了。
04
可以看出，逆勢(shì)之下二手房想要賣(mài)出去，價(jià)格降到位才是王道。
而一旦“到位”，二手房的一些優(yōu)勢(shì)就出來(lái)了。
首先，可直接入住，沒(méi)有期房的漫長(zhǎng)等待期（中間也有資金成本），更沒(méi)有暴雷爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，配套更成熟，類似金色時(shí)光這種，離市中心很近。只要你能接受它的品質(zhì)，住起來(lái)絕對(duì)比那些新興板塊方便。
第三，有機(jī)會(huì)買(mǎi)到一些品質(zhì)更佳的房子。
眾所周知，過(guò)去幾年的限價(jià)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商減配已成普遍現(xiàn)象。用“產(chǎn)品力倒退”來(lái)形容，也不為過(guò)。
如果在二手市場(chǎng)上淘到高品質(zhì)小區(qū)，不失為一筆劃算買(mǎi)賣(mài)。
當(dāng)然，所有購(gòu)買(mǎi)二手房的決策，最大前提還是價(jià)格到位，至少也要貼近心理預(yù)期。只要價(jià)格夠便宜，其他因素都可被抵消。
不過(guò)雖然現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)也不會(huì)無(wú)止境下跌。
個(gè)人認(rèn)為，只要接近新房限價(jià)（持平或甚至略低于）這個(gè)尺子，站崗接盤(pán)的幾率就會(huì)無(wú)限縮小。
來(lái)源：層樓
