01
多城“限跌令”落地
今年以來(lái)，全國(guó)多座城市都出臺(tái)了各項(xiàng)政策來(lái)調(diào)控樓市，無(wú)論是新房還是二手房，甚至是在土拍中，都出臺(tái)了更加嚴(yán)格的政策。
而就從上個(gè)月開(kāi)始，全國(guó)就有多座城市發(fā)布“限跌令”
昆明提出房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽；
沈陽(yáng)盡量避免以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者達(dá)到銷(xiāo)售目的；
岳陽(yáng)規(guī)定新房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格85%；
唐山也低調(diào)的約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，希望他們“不要再降價(jià)了”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過(guò)6個(gè)城市發(fā)布或者約談了針對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的政策與會(huì)議。
8月31日，江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，這個(gè)政策的目的就是，就是穩(wěn)房?jī)r(jià)，不能降價(jià)。
以下是《通知》的重點(diǎn)內(nèi)容：
1、所有房?jī)r(jià)款必須及時(shí)足額納入監(jiān)管賬戶，接受相關(guān)部門(mén)的全過(guò)程、全額監(jiān)管。
2、商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
3、情節(jié)惡劣，嚴(yán)重破壞江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的，取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。
菏澤在7月份也約談了降價(jià)的恒大：
岳陽(yáng)：新房銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%，且在6個(gè)月時(shí)間內(nèi)不得進(jìn)行調(diào)動(dòng)備案價(jià)。
“不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫(kù)存的壓力。岳陽(yáng)降價(jià)管控政策出臺(tái)背景是城市去庫(kù)存壓力大，房企營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)。”9月6日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，岳陽(yáng)“限跌令”后，政策將關(guān)注三四線城市，確保去庫(kù)存和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是后續(xù)調(diào)控的焦點(diǎn)。
沈陽(yáng)：約談8家房企要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，盡量地避免價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客人達(dá)到銷(xiāo)售的目的。
昆明：加強(qiáng)監(jiān)管制度，對(duì)于惡意降價(jià)行為進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。由于近段時(shí)間以來(lái)昆明樓市多盤(pán)出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。
據(jù)媒體報(bào)道，云南昆明某樓盤(pán)原價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商以特價(jià)房名義將售價(jià)調(diào)至1萬(wàn)元/平方米，降幅高達(dá)60%；遼寧沈陽(yáng)某樓盤(pán)推出部分特價(jià)房源，原均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目，特價(jià)房源降至0.8萬(wàn)元/平方米；廣東惠州多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)零首付、首付分期等亂象。
為此，昆明房協(xié)禁止房企惡意降價(jià)，若房企惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者停止網(wǎng)簽。
惠州：則出臺(tái)新政防止開(kāi)發(fā)商大力度打折，對(duì)半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的樓盤(pán)，惠州住建局將對(duì)該樓盤(pán)未推售房源備案價(jià)格進(jìn)行調(diào)降。
唐山：約談10家房企，打擊惡意降價(jià)行為。
早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州、碭山、惠州等多家城市住建局給出“約束降價(jià)”指導(dǎo)的行動(dòng)。有的規(guī)定降幅10%，有的規(guī)定只允許在5%以內(nèi)。
02
樓市防止下調(diào)過(guò)快
很可能成為未來(lái)政策趨勢(shì)！
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉撰文稱(chēng)，近兩年來(lái)樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，很明顯，房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會(huì)影響波及金融系統(tǒng)。
最近全國(guó)多個(gè)城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。
8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”時(shí)代。這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。
一個(gè)人口超2000萬(wàn)的一線城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，歷史罕見(jiàn)。
8月北京二手房住宅成交量為15942套，環(huán)比下調(diào)了10.7%，同比基本持平.新建住宅整體成交量也出現(xiàn)了調(diào)整，8月單月新建住宅成交5394套。
03
以價(jià)換量仍將持續(xù)
張文鋒（化名）是一家閩系房企在三四線城市的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人。9月5日，他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，調(diào)控重壓下部分房企資金流緊張，爭(zhēng)相降價(jià)回籠資金。一個(gè)樓盤(pán)大幅降價(jià)對(duì)周邊競(jìng)品沖擊非常大，有樓盤(pán)直接半價(jià)出售，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)。
張文鋒透露，一般而言，降價(jià)10%已是項(xiàng)目降價(jià)的最大幅度，多個(gè)城市設(shè)置限跌15%相當(dāng)于劃定“跌停線”，有利于控制房?jī)r(jià)走勢(shì)。在實(shí)際情況中，不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)以買(mǎi)房送車(chē)位、贈(zèng)送全套家居或精裝修等方式變相降價(jià)。
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年8月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及歷史同期，TOP100房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。
9月3日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額創(chuàng)新高可能性較大，但銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)仍需觀察。他認(rèn)為，不符合政策要求的房企在完成去化目標(biāo)方面有一系列壓力，下半年部分房企因資金緊張降價(jià)是大概率事件。
2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來(lái)看，8月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。
具體而言，多家已公布8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企錄得業(yè)績(jī)下滑。8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積219.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額370.3億元，同比降36.9%；旭輝控股合同銷(xiāo)售金額約200.2億元，同比減少21.8%。
與此同時(shí)，購(gòu)房者觀望情緒加重，入市動(dòng)力不足。
根據(jù)58同城、安居客對(duì)購(gòu)房者行為調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2021年8月，用戶信心指數(shù)為98.8，環(huán)比下跌8.2%，認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)以抑制房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)房者占比為65.1%，比前月上漲5個(gè)百分點(diǎn)；近六成購(gòu)房者并不急于出手，謹(jǐn)慎尋找合適的房源。
張波指出，下半年樓市降溫將是主基調(diào)。從近期被監(jiān)管層約談的城市分布看，三四線城市也有覆蓋，預(yù)計(jì)更多三四線城市房產(chǎn)調(diào)控的覆蓋面會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)降溫步伐會(huì)加快。從樓市調(diào)控方向看，房地產(chǎn)調(diào)控從緊節(jié)奏不變，2021年三季度房?jī)r(jià)上漲壓力明顯趨緩。
陳晟則認(rèn)為，若房企進(jìn)入到?jīng)]有人口和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的城市，或者布局都市圈邊緣城市，下半年將面臨慘烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。一些資金壓力比較大的企業(yè)，完成全年目標(biāo)完成率相對(duì)困難，預(yù)計(jì)會(huì)有降價(jià)行為發(fā)生。
來(lái)源：杭州樓市報(bào)道
