01
保利融信·和光塵樾首套二手房“成交”了。
前些時(shí)日,良渚多名中介朋友圈發(fā)來喜報(bào):和光塵樾113.3㎡四房兩衛(wèi),掛牌15天已定金成交,總價(jià)420萬,折合單價(jià)約3萬7。
算上雙稅,買家實(shí)際入手單價(jià)近4萬。
然而,截圖成交的熱乎勁兒還未大幅傳開,拆臺人一波接一波。
區(qū)域內(nèi)中介交流時(shí)表示,和光塵樾的實(shí)際成交價(jià)是395萬,并非網(wǎng)傳的420萬;
又有知情粉絲爆料,首套成交的是一套3樓的113㎡,總價(jià)才375萬,折合單價(jià)約3萬3。
實(shí)際情況究竟如何?前兩天我實(shí)地跑了趟良渚。
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當(dāng)前,和光塵樾公開掛牌在售的二手房并不多。
貝殼網(wǎng)上產(chǎn)證已辦出房源,一共9套;我愛我家后臺預(yù)掛牌房源更多些,約有20余套。
相較于整盤超1400戶的體量,這點(diǎn)兒出貨量微乎其微。
之所以如此,并非房東們惜售,實(shí)在是現(xiàn)實(shí)情況使然。和光塵樾明面上雖已于去年12月初交付,可目前仍在二次整改中。
像是北面毛坯交付的房間,需二改成精裝;裝修細(xì)節(jié)上的不足,也需整改;還有小區(qū)園林等,都在進(jìn)一步改進(jìn)中。
大多房東考慮到二次整改后的效果,延緩辦證。而早期全款購房客戶,急于出貨,這才陸陸續(xù)續(xù)辦出產(chǎn)證。
掛牌價(jià)格一點(diǎn)不含糊,單價(jià)普遍超4萬。貴一點(diǎn)的,單價(jià)接近4萬7,便宜點(diǎn)的,單價(jià)也在3萬8上下。
當(dāng)問及和光塵樾是否已有二手房成交時(shí),我愛我家良渚店一工作人員稱:目前并沒有聽說,至少不是從他們家賣掉的。
“小區(qū)還在二改中,看房都很難。”該中介指出,手頭即使有意向客戶,由于看房不便(需由房東親自領(lǐng)著方能進(jìn)入小區(qū)),很難進(jìn)入下一環(huán)節(jié)。
但貝殼系經(jīng)紀(jì)人則言之鑿鑿表示,確實(shí)有一套113㎡已成交,并道出具體樓幢、單元及房號。
不過,首套成交的并非網(wǎng)傳的3樓,而是2樓;成交價(jià)也并非420萬,而是390萬。
03
不論是截圖成交的420萬,還是更接近真實(shí)的390萬、375萬,有一點(diǎn)可以肯定,房東獲利不少。
據(jù)悉,原房東是在2019年搖號購入,買入總價(jià)約270余萬。
利息按年化5%計(jì),一年半的資金占用成本約20萬(按全款計(jì)),總成本約300萬上下。如今以390萬售出,純利潤高達(dá)90萬。
對普通家庭而言,90萬接近一家人兩三年的收入。
更何況,和光塵樾經(jīng)歷了延期交付、質(zhì)量問題等系列負(fù)面消息后,二手房價(jià)還能“穩(wěn)如磐石”,著實(shí)不易。
但在其他業(yè)主看來,這一價(jià)格無異于砸盤。當(dāng)年千軍萬馬過獨(dú)木橋,如今收益不說翻倍吧,好歹也得賺它個(gè)一兩百萬。
現(xiàn)實(shí)情況卻是,高價(jià)掛牌的房源,面臨的是有價(jià)無市的行情。
貝殼網(wǎng)上掛牌在售的9套房源,除了一套連降70萬的113㎡,以及納入“必看好房”的房源,關(guān)注人數(shù)略多外,其他高價(jià)房源幾乎鮮有問津。
再過幾個(gè)月,早早辦出產(chǎn)證的房東們,或許就該羨慕搶跑的前鄰居了。
按計(jì)劃,到今年5月份,和光塵樾二改工程將完工,屆時(shí),會有更多投資型房東辦出產(chǎn)證。那時(shí),才是小區(qū)真正的出貨高峰期。
當(dāng)下,和光塵樾掛牌房源量不多,且?guī)Э措y,房東們還能維持高掛價(jià),可一旦鄰居們蜂擁涌入,二手房這條賽道上,免不了重蹈價(jià)格踩踏的老路。
04
為什么絕大多數(shù)掛牌房東仍然穩(wěn)如泰山?原因或許有以下兩點(diǎn):
其一,良渚一帶目前的二手房售價(jià),大多在3萬5-4萬一平(小戶型),距離地鐵站更近,自帶商業(yè),還是精裝交付的和光塵樾,基本面更好,二手房價(jià)理應(yīng)賣得更貴才是。
我去看了幾套中介推薦的瀾天、未來城“高性價(jià)比房源”,掛價(jià)確實(shí)貴。
比如瀾天,目前在售的一套中間樓層的89㎡,三房兩廳兩衛(wèi),毛坯帶車位總價(jià)340萬,折合單價(jià)約3萬6(車位按15萬/個(gè)剔除);
另一套高樓層的84㎡,三房一衛(wèi),同樣是毛坯帶車位,掛價(jià)325萬,折合單價(jià)近3萬7。
這還是裸價(jià),算上裝修、稅費(fèi),買家成本高達(dá)4萬多一平。
熱門的萬科未來城,價(jià)格也不便宜,勝在帶裝修。我去看了一套二期中高樓層的85㎡三房,掛價(jià)336萬,折合單價(jià)近4萬。
其二,杭州人買房更偏愛新交付的次新房。根據(jù)往常慣例,熱門樓盤低開后,后期或一路高走。
典型如區(qū)域內(nèi)的融信瀾天,剛交付時(shí),高層二手房價(jià)總價(jià)250萬左右就能拿下,如今不過兩年,賬面漲幅近百萬;
即便像良渚新城東端的海德公寓,交付后3個(gè)月內(nèi),二手房價(jià)一路踩踏,不斷創(chuàng)下新低。但沒多久就洗籌完畢,二手房價(jià)重新昂頭向上。
只要我資金不緊張,大不了熬過和光塵樾的踩踏期,不就可以像海德公寓業(yè)主一樣“笑到最后”了嗎?
05
當(dāng)然,房東們或許還是低估了現(xiàn)實(shí)行情的殘酷。
瀾天掛牌340萬在售的這套89㎡,房東陸陸續(xù)續(xù)掛了近一年,仍未售出。
更讓人意外的是,曾經(jīng)良渚二手房界“紅人”的瀾天,高層已長達(dá)3個(gè)月零成交,最近一次網(wǎng)簽,還是去年9月14日。
不光是瀾天,石榴派上一次網(wǎng)簽是去年10月28日; 昆侖華府上一次成交,是在去年12月29日,此前已長達(dá)半年零成交。
1月至今,良渚一帶在售二手商品房(高層),有且僅有和昌府、萬科未來城一二期、九衡公寓各一套網(wǎng)簽。(二手房成交數(shù)據(jù)截圖1月15日,來源于手邊買房)
哪怕是支撐良渚二手成交主力的萬科未來城(1-3期),11月至今一共網(wǎng)簽了15套,還不敵上半年一個(gè)月的量。
成交量下行最主要的因素,還是價(jià)格。
“良渚一帶整體定位偏剛需,剛需買房尤其注重總價(jià)。”區(qū)域內(nèi)中介直言,由于幾大主力次新商品房交付未滿5年,有雙稅,一般總價(jià)超過280-300萬,客戶抗性就很大。
有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的,更愿意選擇三墩北,西湖區(qū)教育資源更好;經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的,買到104國道以北,又或是良渚文化村,可選擇太多了。
良渚文化村已開通385路公交車,直達(dá)地鐵2號線終點(diǎn)站良渚站,外加環(huán)境優(yōu)勢,二手房成交量一直不俗。
近一年交付的次新商品房,礙于建筑新規(guī),同樣三房兩衛(wèi)、四房兩衛(wèi),面積較早幾年交付的二手房更大。
面積一大、總價(jià)相應(yīng)提升。改善地段倒還好,原本大戶型就更有市場,剛需地段就不同了,多少會拉低整體單價(jià),除非樓市行情持續(xù)瘋狂上行。
06
杭州這輪牛市行情走到這,其實(shí)只要搖到的新房不虧錢,就是成功的。
“萬人搖”紅盤并不意味著收益一定能翻倍。影響房價(jià)的因素太多了。事實(shí)上,“翻車現(xiàn)象”并不少見。
“6萬人搖”的西溪公館,二手房價(jià)至今仍在4萬上下徘徊,雖不敵周邊次新房,可房東并沒有虧本,只是收益不及預(yù)期高。
想想那些屢搖不中,被迫高位接盤的二手房東們,能搖到新房已是幸事;搖中還能再賺點(diǎn)錢,都是人生贏家。
至于有些人潛意識里覺得,賺錢的量級必須與中簽率成反比,大多數(shù)時(shí)候只是一種“立場”。
宇宙間并未有此公理,牛頓愛因斯坦也未發(fā)現(xiàn)此定律。
來源:層樓