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新政一出，杭州樓市熱搜指數(shù)飆升。
新房反應(yīng)最是明顯，一度沉寂的運(yùn)河新城直接拼起了社保，各大售樓處擠滿了外地購(gòu)房者，仿佛全國(guó)人民涌入了杭州。
二手房也不甘示弱，咨詢量和下訂量直線上升。
貝殼簽約數(shù)據(jù)顯示，新政后首個(gè)周日（5月12日）下訂238套，創(chuàng)近3年多來(lái)單日新高。
“大好形勢(shì)”下，“以價(jià)換量”似乎也沒那么激烈了。
手邊買房5月16日數(shù)據(jù)顯示，近15天跌價(jià)房源16038套，是漲價(jià)房源（1261套）的12.7倍。而在今年3月初，這一數(shù)值高達(dá)18倍多。
跌漲房源比例的縮小，說明房東們更有底氣了。
夸張的是，最近個(gè)別小區(qū)還出現(xiàn)了大面積上調(diào)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，業(yè)主“抱團(tuán)保衛(wèi)房?jī)r(jià)”重現(xiàn)江湖。
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“評(píng)分最高的3套，2套跳漲，1套直接不賣了。”
前幾天，有奧體中介在朋友圈發(fā)文，直言有點(diǎn)看不懂，難道房東對(duì)新政的信心這么強(qiáng)？
中介口中的小區(qū)，是奧體熱門次新盤時(shí)代奧城。所謂高評(píng)分，就是掛價(jià)理性（甚至客戶出價(jià)接近）、各種信息齊全、看房量多，且是中介主推的房源。
簡(jiǎn)單來(lái)說，評(píng)分越高成交概率越高。
每逢新政出臺(tái)，房東漲價(jià)并不奇怪。但時(shí)代奧城的反常在于，明明房子接近成交了，直接跳漲八九十萬(wàn)。
一套約116㎡三房，從730萬(wàn)漲到828萬(wàn)；還有一套約117㎡，從740萬(wàn)漲到820萬(wàn)。
相當(dāng)于從掛價(jià)6萬(wàn)3漲到7萬(wàn)多。而在之前，小區(qū)的幾套同戶型，成交價(jià)基本730萬(wàn)帶車位，實(shí)際單價(jià)6萬(wàn)上下。
此外，在整個(gè)世紀(jì)城，如此大幅漲價(jià)的小區(qū)，也只有一個(gè)時(shí)代奧城。
截至5月15日數(shù)據(jù)
但馬上中介自我攻略，給出了一個(gè)合理的分析：小區(qū)之前成交火爆，帶看量大，房東估計(jì)想趁機(jī)漲價(jià)探探市場(chǎng)，萬(wàn)一賣出更好的價(jià)格呢。
公開數(shù)據(jù)顯示，4月時(shí)代奧城網(wǎng)簽5套，5月至今網(wǎng)簽5套。而據(jù)中介稱，5月前2周實(shí)際已下訂8套，小面積居多。
帶看量顯示，本月時(shí)代奧城1300多次，全城第四，奧體第一。
03
但事情并沒有這么簡(jiǎn)單。
仔細(xì)翻看時(shí)代奧城掛牌的房源，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上調(diào)的遠(yuǎn)不止這么2套。比如2套約107㎡，5月12日分別漲了100萬(wàn)和31萬(wàn)。
你可能已經(jīng)猜到了，小區(qū)集中大幅漲價(jià)的背后，是一場(chǎng)有組織有紀(jì)律的行動(dòng)。
這兩天，一張流傳于網(wǎng)上的“時(shí)代奧城價(jià)值捍衛(wèi)群”的微信截圖，印證了這一點(diǎn)。據(jù)截圖內(nèi)容，有業(yè)主倡議各面積段調(diào)高掛價(jià)，并給出相關(guān)指導(dǎo)價(jià)。
比如，約107㎡希望掛牌800萬(wàn)+，約117㎡希望掛到850萬(wàn)+……
從群內(nèi)反饋來(lái)看，已有不少房東響應(yīng)。而其目的，是為了拉高小區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)期，不要賤賣，掩護(hù)著急業(yè)主先走。
“怪不得這么反常。”中介表示，雖有新政利好，但目前遠(yuǎn)沒有漲價(jià)的基礎(chǔ)。
世紀(jì)城的選擇太多了，又不是非時(shí)代奧城不可，創(chuàng)世紀(jì)、星翠瀾庭、天璞、君品等，都有小戶型供應(yīng)。“你漲價(jià)了就賣別的小區(qū)。”中介說。
況且，單時(shí)代奧城本身，就是超百套公開掛牌。
你或許可以鼓動(dòng)一批業(yè)主，形成價(jià)格聯(lián)盟，但擋不住更多業(yè)主出貨的心。當(dāng)以價(jià)換量的房源接連成交，那些掛高價(jià)的房東，能始終波瀾不驚么？
從以往經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)調(diào)整期的房?jī)r(jià)保衛(wèi)，在真實(shí)的市場(chǎng)面前，最終基本都是徒勞。
據(jù)悉，上周日到現(xiàn)在，小區(qū)沒有新增下訂。
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但不可否認(rèn)，現(xiàn)在的杭州樓市關(guān)注度確實(shí)高。
尤其在“全面放開限購(gòu)、買房可申請(qǐng)落戶”這種極具慫動(dòng)力字句的廣而告之下，在全國(guó)人民內(nèi)心形成了不小的震撼。
大量外地購(gòu)房者，不是已經(jīng)殺到杭州，就是正在奔赴杭州的路上。
而由于帶看量上升，也增加了部分熱門小區(qū)的房東信心，認(rèn)為有了談價(jià)的資本，選擇上調(diào)房?jī)r(jià)等待接盤俠。
本質(zhì)上，這是一場(chǎng)“利用信息差”的多空對(duì)決——你怕踏空，我怕套牢。
道理很簡(jiǎn)單，雖然全面放開限購(gòu)聽起來(lái)讓人很激動(dòng)，但從實(shí)際政策層面看，杭州限購(gòu)早已“名存實(shí)亡”，5月9日只是打開了最后一點(diǎn)限制。
去年10.16新政，杭州只剩主城四區(qū)施行限購(gòu)，那時(shí)起，世紀(jì)城、未科在內(nèi)，已經(jīng)納入非限購(gòu)區(qū)。
該釋放的主要需求基本釋放了，后勁可能不太足。
還有今年3.14新政，二手房全面放開限購(gòu)，只剩主城四區(qū)新房限購(gòu)。全國(guó)人民兩個(gè)月前，就可以在杭州隨便買二手了。
換句話說，從二手層面看，現(xiàn)在跟之前沒有區(qū)別。
05
當(dāng)然，全面放開限購(gòu)具有極強(qiáng)的信號(hào)意義。至少政策底基本到了。
加上買房可申請(qǐng)落戶，和進(jìn)一步細(xì)化的“首套按區(qū)認(rèn)定”，必然會(huì)激發(fā)一波新購(gòu)房需求。
可以預(yù)見的是，接下來(lái)的新房和二手房成交量，將會(huì)保持不錯(cuò)勢(shì)頭。至于房?jī)r(jià)，高供應(yīng)下，以價(jià)換量仍是主流，持續(xù)夯實(shí)底部。
等到積蓄足夠的量能，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
所以對(duì)房東和買家來(lái)說，現(xiàn)在的策略其實(shí)很簡(jiǎn)單。
趁機(jī)出手還是待價(jià)而沽？可結(jié)合帶看量和供應(yīng)量看。如果看房量大、競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，不妨觀察1-2個(gè)月，伺機(jī)而動(dòng)。
如果本來(lái)就沒客戶，新政后難得遇到客戶出價(jià)，若差距不大，先走一步或許更有利。
而對(duì)買家來(lái)說更簡(jiǎn)單。如今的杭州二手房市場(chǎng)，不缺房子不缺高性價(jià)房源，主動(dòng)權(quán)在手，完全可以多看多比較。
但總體來(lái)說，碰到價(jià)格合適的心儀房源，還是可以出手的。
畢竟，從價(jià)格、新房風(fēng)險(xiǎn)（房企暴雷）、得房率等角度看，現(xiàn)在越來(lái)越多的二手房，值得買入了。
來(lái)源：層樓
