房東狂降150萬！文鼎苑拋售潮當(dāng)前，杭州學(xué)區(qū)房拐點(diǎn)來了？

樓市里的“白酒股”是學(xué)區(qū)房，而杭州學(xué)區(qū)房屆的“飛天茅臺(tái)”文鼎苑，差點(diǎn)失了“神通”。

昨天上午，文鼎苑35幢3單元1樓一套126.16㎡的法拍房開拍。房源起價(jià)970萬元，折合單價(jià)7.68萬元/㎡，放在房價(jià)動(dòng)輒十幾萬的小區(qū)里，性價(jià)比很高。

這套“撿漏”房源在24小時(shí)競價(jià)周期內(nèi)吸引了21770次圍觀，截至今早9點(diǎn)，仍無人問津。

作為杭州頂尖學(xué)區(qū)房，文鼎苑近年來漲勢如坐火箭，二手成交單價(jià)從7萬、8萬，一直飆升到11萬、12萬。就在兩個(gè)月前，同小區(qū)一套180.5㎡的大戶型還拍出了1850.85萬元的“天價(jià)”。

僅過了兩個(gè)月，市場的風(fēng)向就出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。而文鼎苑落下神壇的背后，是杭州學(xué)區(qū)房的普遍性“冰凍”，以及“學(xué)區(qū)房”這一樓市特殊生態(tài)圈的變革。

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在這套房源開拍之前，小鳳凰特地跑了一趟文鼎苑小區(qū)。

果然是杭州教育氛圍最好的小區(qū)，臨街商鋪里最多的兩種業(yè)態(tài)是房屋中介和補(bǔ)課班，就連面包店貨架上貼的都是“考神附體”、“天天向上”這類的標(biāo)語。

文鼎苑小區(qū)外

雖然正值暑假，小區(qū)里卻看不到瘋玩的孩子，偶爾有幾名拿著練習(xí)冊(cè)的小朋友匆匆走過。

憑借著良好的學(xué)區(qū)氛圍和優(yōu)異的考試成績，文鼎苑小區(qū)一直是長牛的存在。但最近，小區(qū)的房價(jià)卻出現(xiàn)了頹勢。

據(jù)好找房，截至7月6日，小區(qū)已達(dá)歷史峰值135套，較一個(gè)月前又增長了約20%。令人意外的是，135套在售房源中26套出現(xiàn)跳水，幅度最大的是一套171㎡的大戶型，整整降了150萬元，而漲價(jià)房源的數(shù)量為0。

截圖：好找房

成交方面，好找房數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近30天僅成交了3套。價(jià)格上，近月成交均價(jià)為77260元/㎡，同比上月暴跌21%。

對(duì)于種種情況，附近某資深中介承認(rèn)，文鼎苑現(xiàn)在確實(shí)在低谷。以他所在的門店為例，去年這個(gè)時(shí)候，文鼎苑幾乎每月有8-10套成交，業(yè)主們價(jià)格咬得比較死，買方基本不會(huì)還價(jià)。

但從今年4月以來情況就不一樣了，不但成交量縮減，從7套、5套降到3套，價(jià)格上只有小面積房源才能賣得出高價(jià)，而一些原本高高掛起的大戶型，都不得不低頭。

他表示，文鼎苑的情況跟掛價(jià)關(guān)系很大，此前房東心態(tài)普遍較好，掛價(jià)掛得很高，像某位客戶一上來就要掛12-13萬元/㎡，買家看了，自然被勸退。過高的掛價(jià)使得成交量減退，因此房東只能降低預(yù)期，使價(jià)格回歸到符合市場的水平。

小鳳凰從中介后臺(tái)看到，一般大戶型掛價(jià)在8-10萬元/㎡，80㎡以下戶型約11-13萬元/㎡，都是市場上普遍能承受的價(jià)位，但依然是問的多、買的少。

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“帶頭大哥”文鼎苑碰了釘子，那些低一個(gè)level的學(xué)區(qū)房日子更不好過。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，華師大、文瀾、保俶塔等優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)了不同的量價(jià)齊跌現(xiàn)象。

例如文瀾實(shí)驗(yàn)所下轄的學(xué)區(qū)，年初受到“民轉(zhuǎn)公”影響，1月份狂出114套，新安天苑就賣出去了30多套，單價(jià)超過5萬元/㎡。

但隨著利好逐漸清出，小區(qū)成交量也斷崖下跌，新安天苑上個(gè)月只成交了2套，最近一套成交價(jià)只有46550元/㎡。

新安天苑

還有在“真?zhèn)螌W(xué)區(qū)房”間反復(fù)跨越的藍(lán)孔雀，經(jīng)過去年一年的暴漲后，今年明顯進(jìn)入了疲憊期，近3個(gè)月只有4套成交，均價(jià)6萬元/㎡出頭。

而因“公民同招”和“指標(biāo)到校”火了一把的九年制保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的勝利新村和鐵路新村，降價(jià)房源都遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于漲價(jià)房源，均價(jià)也從7-8萬元/㎡，回落到6萬元/㎡左右。

勝利新村

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“現(xiàn)在的買家精得很，不拿成績說話，根本不承認(rèn)你是名校。”某中介人員說，曾經(jīng)吃過了太多“偽”學(xué)區(qū)房的苦頭，家長們也用成績決定是否下單。

所以，從這個(gè)角度上來說，前段時(shí)間的學(xué)區(qū)房頹勢，更多像是一種暫時(shí)的觀望，很多人寄希望于中考成績出來的那一刻。

但天不遂人愿。

原本，業(yè)主們指望著中考成績出來了大吹一通，再美滋滋地大漲一波。但萬萬沒想到，學(xué)區(qū)房“房住不炒”的最佳執(zhí)行者竟然是教育局。

上個(gè)周末，中考成績出爐后朋友圈“炸了”，原因是試題太簡單太基礎(chǔ)，導(dǎo)致了全民高分的現(xiàn)象。

小鳳凰從各大教育平臺(tái)和購房群里傳出的只言片語得知，育才中學(xué)某班中考平均分達(dá)到580分（滿分600分），只比“菜中”天杭實(shí)驗(yàn)?zāi)嘲喔吡?分。

此外，錦繡、大關(guān)中學(xué)各有20多名學(xué)生數(shù)學(xué)滿分。就連名不見精裝的東城實(shí)驗(yàn)，裸分590+的有好幾個(gè)。

當(dāng)教育局搖身一變成“端水局”狂送愛心，曾經(jīng)橫亙?cè)趯W(xué)校之間的差距就被無形抹平了，而在這個(gè)學(xué)校成績大于名聲的年代，學(xué)區(qū)房是真是偽，又被蒙上了一層紗。

04

比起“一碗水端平”的中考，政策的大手無疑讓廣大家長更為心焦。

從去年底開始，關(guān)于“西湖區(qū)率先成為學(xué)區(qū)‘多校劃片'改革試點(diǎn)”的傳聞就未曾停歇，但在政策落地之前，離小學(xué)報(bào)名時(shí)間越近，家長就越是焦慮，所以今年上半年優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直勢如破竹。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，3月18日，文鼎苑一套58㎡房源以總價(jià)750萬元成交，折合單價(jià)近13萬元/㎡；河濱之城89㎡單價(jià)突破9萬元/㎡；安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)一套11㎡的“落戶房”，上架1小時(shí)就以130萬成交，折合單價(jià)11.8萬元/㎡。

河濱之城

家長們顧不得新政的威懾——“不出等于沒有，天塌了也沒我家娃上學(xué)重要。”中介們信誓旦旦地拍著胸脯：“喊了那么久，學(xué)區(qū)房還不一天一個(gè)價(jià)，再不買就更買不起了！”

但最近的風(fēng)聲顯然比以往任何時(shí)候都要強(qiáng)烈。北京西城“多校劃片”政策升級(jí)，多校搖號(hào)派位失靈，不少家長陸續(xù)接到調(diào)劑電話，直接被踢出了“牛校群”。

比如全北京頂尖的西城德勝片區(qū)，保底學(xué)校的水平也很高，所以多校劃片也抑制不住當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房價(jià)的瘋漲。但最近家長們發(fā)現(xiàn)，在填報(bào)意向?qū)W校時(shí)，保底的位置也沒了，買了天價(jià)學(xué)區(qū)房，孩子卻不得不走更遠(yuǎn)的路，上更普通的學(xué)校。

從以往的無數(shù)政策中不難得出規(guī)律，“京字號(hào)”反映的往往是國家大趨勢，從北邊傳來的風(fēng)聲無疑給杭州的市場打了一劑鎮(zhèn)定劑。

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學(xué)者項(xiàng)飆說，內(nèi)卷是一種“不許失敗和退出”的機(jī)制，學(xué)區(qū)房未嘗不是如此，千千萬萬個(gè)家庭朝著一個(gè)目標(biāo)去，要賺錢，要買學(xué)區(qū)房，要上最好的學(xué)校，要從小結(jié)交最“高級(jí)”的人脈圈，要出人頭地進(jìn)大廠……生生不息。

關(guān)鍵是，當(dāng)踏入養(yǎng)娃的圍城里，這些原本被嗤之以鼻的事物就成為了群體意識(shí)，所以出現(xiàn)了以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向的學(xué)區(qū)房熱，也出現(xiàn)了把孩子的學(xué)習(xí)成績同房價(jià)掛鉤的畸形心態(tài)。

文鼎苑里的小“曲院風(fēng)荷”

曾經(jīng)在一篇文章說，文鼎苑的“孟母”聯(lián)盟成員們會(huì)輔導(dǎo)孩子的作業(yè)，也會(huì)把在樓下瘋玩的小朋友攆回家。

看房時(shí)，中介帶小鳳凰看了一圈綠化，夏日的荷花在水池里肆意搖動(dòng)，可惜對(duì)于童年過早消失的孩子們來說，這些也僅此是窗景而已。