01
如果你最近試圖用經(jīng)營貸置換房貸，或許應(yīng)該停下行動的腳步了。
經(jīng)營貸置換房貸的成本和風(fēng)險，正在不停的增加。
據(jù)一資深銀行從業(yè)人士透露，近期某大行浙江分行經(jīng)營貸優(yōu)惠利率審批權(quán)限，正在發(fā)生變化。原本審核權(quán)限只需在二級分行進(jìn)行，現(xiàn)在已經(jīng)收緊審核至一級分行。
最重要的是，他透露了一個信息，該行存在經(jīng)營貸到期轉(zhuǎn)貸利率升高風(fēng)險。
也就是說，就該行而言，經(jīng)營貸的審核難度將會提升，以及目前最低3.0%左右的經(jīng)營貸利率，也可能會提升至3.25%以上。
雖然這只是個別銀行的操作，但星星之火可以燎原，保不準(zhǔn)哪天會成為一種趨勢。
02
除了潛在存在的利率上漲風(fēng)險和審核難度提升外，其實有一小部分人已經(jīng)遇到了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的大雷。
3月1日，廣州市中級人民法院發(fā)布消息稱，有借款人違反合同約定擅自改變貸款用途，將經(jīng)營貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院，判決結(jié)果為銀行勝訴。
最終結(jié)果是，借款人需要提前還清所借經(jīng)營貸，否則拍賣房產(chǎn)。
這樣的情況是極少數(shù)，更多人是在房產(chǎn)評估價下調(diào)后，經(jīng)營貸續(xù)貸資金鏈緊張，導(dǎo)致這批人杠桿斷裂。
此前，就有杭州購房者因房價下滑導(dǎo)致評估價大跌，銀行要求補齊評估價折損的七成本金，才能續(xù)貸。
打個比方，原先評估價500萬（全款），貸了350萬。現(xiàn)在評估價300萬，需一次性補足140萬。
如果實在填不上空缺，那只有兩種方式。一是割肉離場，二則是走上法拍之路。
無論哪一種方式，房東注定都是血虧的輸家。
03
這樣的人群，注定不是少部分。
2020年至2022年，因為利率之間的不小價差，相當(dāng)比例的人選擇了抵押經(jīng)營貸。
當(dāng)時，房貸利率一度高達(dá)6.3%+，而抵押經(jīng)營貸利率不過4%，中間的利率差在2%以上，任誰都要心動一下。
何況，那時候的不少房產(chǎn)中介兼做抵押經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，而且門檻低到離譜。
沒有營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營流水、地點等資料，照樣也能操作。甚至，還向客戶提供用于結(jié)清之前房貸的過橋資金。
所有的手續(xù)完成后，買房人如約拿到了抵押經(jīng)營貸，原本的餡餅才露出它“陷阱”的模樣。
經(jīng)營貸不同于房貸，年限一般在1到10年之間。但不少前幾年辦理的經(jīng)營貸期限只有2、3年，且到期后需還清所有本金。
即使是現(xiàn)在10年的經(jīng)營貸，中間還是存在一個續(xù)貸行為，一般3-5年就要審核資料，重新評估房產(chǎn)價格。
另外，續(xù)貸還要看個人資質(zhì)，如果銀行流水不達(dá)標(biāo)，也會降額。
在如今這個樓市下行的市場中，房產(chǎn)評估價隨之縮水。
多名銀行人士向媒體透露，由于房價持續(xù)下調(diào)，現(xiàn)在銀行貸款評估價大概是2019年水平。
這就意味著，無法貸出原來的金額，需要自行補上這個窟窿。
04
總的來說，經(jīng)營貸置換房貸的風(fēng)險一共有以下兩個。
一個是抽貸風(fēng)險，畢竟信貸資金是不得直接或間接進(jìn)入樓市的；另一個則是政策的不確定下，隨時會有利率的波動。
當(dāng)然置換經(jīng)營貸過程中，還有不少隱藏成本。包括過橋資金成本、中介服務(wù)費等。
如果想規(guī)避這些風(fēng)險，最佳方案還是維持房貸不變。
短時間內(nèi)看，似乎有一定的利率損失，但操作更合法合規(guī)，心理負(fù)擔(dān)也比較小，只要每個月按時還貸即可，不用盤算其他。
更何況，房貸和經(jīng)營貸之間的利率差，正在不斷變小。
目前，主流經(jīng)營貸利率一般最低能做到3.0%，而杭州首套房貸利率為3.75%，這中間的利差只有0.75%。
這比前兩年超2%的利差，銳減了一半多，房貸利率正處在一個極具性價比的階段。
最夸張的是，那批草率轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的人已經(jīng)開始咨詢：還能轉(zhuǎn)回房貸么？
來源：層樓
