紅盤退房，退到了誰手里？

上個(gè)周末，奧體紅盤望闕軒在杭州國立公證處網(wǎng)站掛出了“5幢、6幢退房房源遞補(bǔ)選房公告”。

公告顯示，此次退房的是6幢1701室，建筑面積為243.87㎡、售價(jià)1206萬元，參與過望闕軒2023年9月17日公證搖號(hào)、且選房排序?yàn)?01號(hào)至1345號(hào)的家庭可參與遞補(bǔ)，新的選房時(shí)間為2024年2月28日上午。這已經(jīng)不是紅盤第一次出現(xiàn)退房。根據(jù)杭州國立公證處的公示信息，2024年以來至少已經(jīng)有10個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了遞補(bǔ)公告，包括望闕軒、杭珹未來中心、杭與城、芳翠錦繡府、樾章璟琇名邸、河頌映象府、江映云邸和攬暉美寓等。再往前看，鷺云啟之江城、芝瀾月華軒、日耀之城、望斕翠印府、攬潮華庭、大運(yùn)橋西府等一眾“紅盤”也都在去年發(fā)生過退房遞補(bǔ)。

每當(dāng)退房遞補(bǔ)消息出現(xiàn)的時(shí)候，大家不免好奇：好不容易搖到的房子，為什么要退？為此，我們咨詢了多個(gè)開發(fā)商。一般來說，退房都是“客戶個(gè)人原因”，包括未能正常放貸或者購房計(jì)劃的改變等。某房企營銷負(fù)責(zé)人說，前些年市場較熱，貸款未通過等因素導(dǎo)致的退房占比較高，紅盤中也偶爾會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榇�持條件沒談攏等因素導(dǎo)致的退房，純粹因?yàn)?ldquo;不想買了”的很少。

望闕軒樣板房實(shí)景

但隨著行情變化以及限購政策、房貸利率的調(diào)整，個(gè)人主觀因素導(dǎo)致的退房占比逐漸走高。“有些說是家里有急事突然要用錢，有些就直說是怕未來賣不掉。畢竟大部分人都是貸款買房的，交付前可能已經(jīng)支付了幾十萬甚至上百萬的利息。比起利息的支出，違約金損失相對(duì)小一點(diǎn)。”還有一些退房，可能是為前期的“沖動(dòng)消費(fèi)”買單。

比如，有購房者在搖中“粉盤”后猶豫再三還是選擇了“棄購”，即選房后不再進(jìn)行支付首付款、簽訂購房合同等操作，需要承擔(dān)的后果一般就是損失定金。但如果是已經(jīng)貸款、網(wǎng)簽等環(huán)節(jié)的“退房”，購房者的違約成本就遠(yuǎn)不止定金了。根據(jù)合同約定，很有可能連首付款都要賠償給開發(fā)商。除非是與開發(fā)商協(xié)商成功，或者遇到了其他重大問題。

總的來說，“退房”只是樓市中的個(gè)別事件。作為普通購房者，我們除了看個(gè)熱鬧外，更關(guān)心的應(yīng)該還是“我有機(jī)會(huì)撿這個(gè)漏嗎”？理論上，只要是有購房資格的人都有機(jī)會(huì)，但實(shí)際上“撿漏”的概率是微乎其微，尤其是那些真正的紅盤。首先，能不能買還是取決于搖號(hào)時(shí)“排在你前面的那些人”有沒有買走。正常情況下，開發(fā)商會(huì)在開盤后的幾個(gè)月內(nèi)進(jìn)行遞補(bǔ)公示，并通知當(dāng)時(shí)未輪候到選房的家庭參與。

舉個(gè)例子，前段時(shí)間杭珹未來中心2幢出現(xiàn)了1套遞補(bǔ)房源。根據(jù)遞補(bǔ)公告，開盤當(dāng)天選至283號(hào)全部房源認(rèn)購?fù)戤�，現(xiàn)因有1戶購房家庭退房，告知編號(hào)284-2520號(hào)家庭進(jìn)行遞補(bǔ)。

杭珹未來中心交付實(shí)景

查詢資料可知，當(dāng)時(shí)杭珹未來中心共推出房源250套，并觸發(fā)社保排序，最終2520戶家庭入圍。換言之，當(dāng)時(shí)就被社保攔在門外的，這一次同樣不在遞補(bǔ)之列。如果是當(dāng)時(shí)沒有參與報(bào)名的，則要等到前序所有人全部放棄的情況下，才有可能擁有購房資格。

根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，遞補(bǔ)的房源多數(shù)很快就會(huì)被選走，很少有房源“淪落”到遞補(bǔ)名單之外的。但需要提醒的是，遞補(bǔ)選房和首次選房的規(guī)則是類似的，沒有按時(shí)簽到、沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選房都可能視為放棄資格。如果真是想?yún)⑴c遞補(bǔ)的，事先還是要考慮清楚。

至于風(fēng)險(xiǎn)，我們咨詢了多位房企工作人員。對(duì)方均表示，這就是一次合法合規(guī)的買房，和前一任購房者相比并不增加任何風(fēng)險(xiǎn)。“如果你指的是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)或者交付風(fēng)險(xiǎn)，那這跟遞補(bǔ)沒有任何關(guān)系。而且更接近交付時(shí)間的遞補(bǔ)，在某種程度上也讓你更接近現(xiàn)房，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該還是降低的。”