懵了，突現(xiàn)變數(shù)！2年等待4萬(wàn)倒掛，超級(jí)紅盤忽然不香了？

頂流對(duì)決！搖號(hào)場(chǎng)上等待N久的紅盤終于要上場(chǎng)了！
7月紅盤潮來(lái)襲，熱度爆表！能與“頂流選手”IFC熱度一較高下的，當(dāng)屬運(yùn)河邊的德信·望小河云莊。
作為各板塊內(nèi)天花板級(jí)項(xiàng)目，望小河云莊與IFC、馥源庭、潮展云起并稱二季度豪宅界的四大天王。

望小河云莊效果示意圖

目前，馥源庭、潮展云起都已售罄，搖號(hào)場(chǎng)上僅剩IFC的357套住宅和望小河云莊的137套房源，預(yù)計(jì)這個(gè)7月都將拿出來(lái)一把梭哈！

頂流紅盤，巔峰對(duì)決！如果兩者開(kāi)盤時(shí)間撞車，將分流部分搖號(hào)人群，或許還存在不觸發(fā)限售的可能。
但最近，望小河云莊卻有了新變數(shù)：項(xiàng)目南側(cè)多了一宗限高24米的商業(yè)地塊！

拱墅區(qū)部分地塊控規(guī)圖

河景房光環(huán)消失？這個(gè)盤還值不值得搖？許多沖著絕版運(yùn)河風(fēng)光的客戶陷入了糾結(jié)。

目前橋西板塊已經(jīng)飽和，基本沒(méi)有空地，僅望小河云莊的南側(cè)還有一小宗地塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)。

7.6日，拱墅發(fā)布公眾號(hào)的一篇推文宣告該宗地已完成收儲(chǔ)，進(jìn)入待出讓階段。

根據(jù)文中披露的信息：占地約1.12萬(wàn)方，建面約2.35萬(wàn)方，容積率2.1，限高24米......小雞猜測(cè)這宗地很可能打造為商業(yè)大平層。
而望小河云莊南邊3排7F洋房的建筑高度僅約23米左右，剛好被南側(cè)這宗限高24米的商務(wù)用地?fù)踝?.....
這意味著望小河云莊的景觀視野不可避免受到影響。

本來(lái)從自家陽(yáng)臺(tái)望出去可以看到郁郁蔥蔥的小河公園，還能看見(jiàn)部分運(yùn)河。這下突然多出幾幢限高24米的建筑，小區(qū)137套房源多多少少都要受點(diǎn)影響。

臨近開(kāi)盤，堪稱完美的望小河云莊突然出現(xiàn)了這個(gè)令人有點(diǎn)遺憾的“不利因素”。令許多準(zhǔn)備搖號(hào)的粉絲覺(jué)得有點(diǎn)鬧心。

不少網(wǎng)友直呼："這下可惜了第一排的南向大陽(yáng)臺(tái)！"

有網(wǎng)友說(shuō)：“如果這宗地要打造商業(yè)大平層，為什么不當(dāng)成宅地出讓，和小河云莊一起出讓多好！”

還有網(wǎng)友腦洞大開(kāi)，建議這宗地做成純商業(yè)，連通人氣爆棚的小河直街，好看又好逛！

小河公園實(shí)景圖

不過(guò)換一種看法，畢竟小河云莊的房源有限，也許這個(gè)潛在的大平層能為運(yùn)河邊的富豪提供另一種選擇。

隨著城市擴(kuò)張，主城新宅地愈發(fā)珍貴。作為橋西最后一宗宅地，望小河云莊的稀缺性不言而喻。

它不僅擁有真正意義上的一線運(yùn)河景觀，還是市中心罕見(jiàn)的低密項(xiàng)目（容積率僅1.7）。

絕版區(qū)位：東側(cè)緊臨運(yùn)河，南側(cè)是頻頻出圈的小河公園，距豪宅榜TOP1江南里步行僅10分鐘，1公里范圍集齊拱宸橋、小河直街、橋西歷史文化街區(qū)。
交通出行：項(xiàng)目周邊小河路、登云路環(huán)繞，雖然距地鐵站有1.5公里左右的距離，但好在改善類客群對(duì)地鐵的依賴程度不太大。

頂級(jí)商業(yè)：周邊天陽(yáng)D32、樂(lè)堤港、大悅城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)環(huán)伺。還能走著去小河直街的沿街店鋪逛逛。
還有拱墅區(qū)名校加分：育才京杭小學(xué)和大關(guān)中學(xué)。
項(xiàng)目采用新中式風(fēng)格，古典闊氣，有“橋西顏王”之稱。外立面以大面積玻璃為主，搭配高顏值鋁板，干凈通透，挑檐設(shè)計(jì)和灰色斜坡屋頂極具東方神韻。

望小河云莊效果圖

整盤定位為純改善產(chǎn)品，規(guī)劃6幢7F洋房及1幢11F小高層，其中1#和2#樓有少量下疊產(chǎn)品。

望小河云莊效果圖

整盤的戶型種類非常多，共有165㎡、210㎡、215㎡、225㎡、315㎡、320㎡、330㎡、340㎡、350㎡九個(gè)戶型。主力戶型為215㎡、320㎡及350㎡。
215㎡的洋房戶型做了大四房設(shè)計(jì)，含贈(zèng)送套內(nèi)面積192.5㎡，得房率達(dá)到了90%，整體表現(xiàn)優(yōu)越，稍顯不足的是主衛(wèi)2無(wú)窗，通風(fēng)性略受影響。

320㎡的戶型做了豪華五房設(shè)計(jì)，南向21.85米的面寬+近70㎡的客餐廳豪氣十足，還配置了保姆間、家政間，但北側(cè)連接家政間的客衛(wèi)僅3㎡，空間偏小。

終極改善是這款自帶L型大陽(yáng)臺(tái)的350㎡，這款戶型全部分布在沿河洋房東邊套，站在陽(yáng)臺(tái)上，東側(cè)運(yùn)河風(fēng)光一覽無(wú)余。

根據(jù)日照測(cè)評(píng)，整盤日照采光表現(xiàn)都很不錯(cuò)，80%的房源日照時(shí)長(zhǎng)在8h左右，5#樓1-4層和7#樓有部分遮擋，但日照也能達(dá)到6h以上。

近4萬(wàn)/㎡的倒掛也是望小河云莊爆火的原因之一。

直線距離望小河云莊約500米的綠城運(yùn)河宸園，目前二手房在貝殼的掛牌單價(jià)都普遍在8萬(wàn)+，部分樓層好的房源掛牌價(jià)還飆到了9萬(wàn)+/㎡。

而且，掛牌價(jià)與成交價(jià)的差距不算太大。
貝殼顯示綠城運(yùn)河宸園之前成交了一套14層的182㎡大四室，成交價(jià)格1618萬(wàn)，折合單價(jià)88707元/㎡。
對(duì)比51440元/㎡的精裝限價(jià)，望小河云莊倒掛約3.7萬(wàn)/㎡。當(dāng)然，運(yùn)河宸園離不開(kāi)文瀾的學(xué)區(qū)加持。

眾所周知，橋西二手房在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直很堅(jiān)挺。

大河宸章目前有36套房源在售，今年上半年成交了5套。成交均價(jià)在7.3-8.4萬(wàn)/㎡。
半年來(lái)的最高成交價(jià)出現(xiàn)在5月10日成交的一套169㎡的高層大戶型，成交單價(jià)84376元/㎡。

九龍倉(cāng)碧璽目前有59套在售房源，目前掛牌均價(jià)在8.1萬(wàn)/㎡左右，實(shí)際成交均價(jià)約7.3萬(wàn)/㎡。

憑借絕版地段和令人艷羨的倒掛紅利，望小河云莊吸粉無(wú)數(shù)。

但隨著南側(cè)這宗限高24米商務(wù)用地的出爐，部分意向客戶開(kāi)始有點(diǎn)動(dòng)搖。