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知道會(huì)來(lái)，但沒(méi)想到來(lái)得這么迅猛！
距日耀之城正式交付不到一周，據(jù)說(shuō)連續(xù)成交就已到來(lái)（不含首套代持）——6月27日開(kāi)始，截止到昨日（6月30日），已密集成交7套（其中6套143㎡，1套179㎡）。
但人紅事非多，每套成交都流出了許多價(jià)格版本，給人一種疑云密布的感覺(jué)。
不過(guò)爭(zhēng)議背后，143㎡戶型不約而同指向一個(gè)價(jià)格區(qū)間：5萬(wàn)5到5萬(wàn)8。
且這6套成交房源，全是濱水區(qū)143㎡四房（低區(qū)高區(qū)都有）。這至少說(shuō)明現(xiàn)階段，部分急售房東和買家，基本達(dá)成了價(jià)格一致。
濱水143㎡的價(jià)格懸念揭曉，但200㎡+大戶型和三角區(qū)，暫時(shí)還看不到答案。
同期交付，為何命運(yùn)不同？
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第一套143㎡成交位于濱水區(qū)8幢18樓，為四房?jī)尚l(wèi)四葉草格局，曝出成交價(jià)為裸房900萬(wàn)。
但不少人表示，實(shí)際890萬(wàn)左右?guī)ё幽杠囄?/b>，折合單價(jià)5萬(wàn)8出頭。
第二套位于濱水區(qū)3幢8樓，為143㎡四房?jī)尚l(wèi)四開(kāi)間南廳格局。據(jù)中介朋友多方打聽(tīng)，最終成交價(jià)876萬(wàn)帶車位，單價(jià)也是5萬(wàn)8上下。
3幢位置僅次于200㎡+大戶型所在的1幢和2幢，但這套房源樓層較低，看不到江。
第三套也是濱水區(qū)3幢，位于5樓。
據(jù)說(shuō)成交價(jià)840萬(wàn)裸房，也有說(shuō)是820萬(wàn)和799萬(wàn)。不少人傾向于后兩種說(shuō)法。
理由很簡(jiǎn)單，同為3幢相同戶型，8樓剛賣了830萬(wàn)（去掉車位）。樓層更低的5樓（一二樓挑空大堂，三樓空中花園，相當(dāng)于正常小區(qū)的3樓），理應(yīng)更便宜。
第四、第五和第六套均位于9幢，即8幢東側(cè)隔壁。
裸房成交價(jià)820-845萬(wàn)左右，折合單價(jià)5萬(wàn)7-5萬(wàn)9之間。樓層最低7層最高23層，不過(guò)9幢在濱水區(qū)中離高鐵最近。
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二手房成交價(jià)構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，涉及到車位、裝修、做高做低（線下補(bǔ)差價(jià)）、稅費(fèi)等諸多因素。
實(shí)際價(jià)格多少，只有買賣雙方和當(dāng)事中介知道。
但不管背后有多少水份，至少有兩個(gè)確切事實(shí)：濱水143㎡密集成交，且價(jià)格圍繞5萬(wàn)5到5萬(wàn)8浮動(dòng)。
為什么濱水143㎡，既能快速成交又能走量？
核心原因在于，背后的利潤(rùn)和成本，剛好處于房東能接受，買家也能接受的狀態(tài)。
以第二套成交為例，不算車位新房買入價(jià)682.55萬(wàn)（單價(jià)47462），賬面收益約147萬(wàn)。那么，房東凈利潤(rùn)有多少？
以首付3成按揭478萬(wàn)為例，首套利率按5.3%，還貸2年半，利息支出超60萬(wàn)。
再加上契稅10萬(wàn)（1.5%）和5-8萬(wàn)的中介費(fèi)（現(xiàn)在房東基本也要出中介費(fèi)），還能凈賺70多萬(wàn)。
而對(duì)買家來(lái)說(shuō)，5萬(wàn)8的單價(jià)對(duì)比周邊二手房，也有不錯(cuò)吸引力。
去年底交付的星翠瀾庭，眼下邊套139㎡正常樓層價(jià)格正是5萬(wàn)8上下，且流速不錯(cuò)。整體品質(zhì)更勝的日耀之城，自然容易受青睞。
至少心理、面子層面，接受度高得多。而且這個(gè)價(jià)位短期內(nèi)輕易不會(huì)大跌，再砸就砸破“保利息線”了。
另外，濱水143㎡四房也是世紀(jì)城最暢銷的主流改善戶型，如同三兄弟139㎡和澄品145㎡。
04
必須恭喜亞運(yùn)村的業(yè)主們，他們是幸運(yùn)的。
當(dāng)下同期交付樓盤中，能受市場(chǎng)認(rèn)可，并連續(xù)賣出高出本金100多萬(wàn)的價(jià)格，已是遙遙領(lǐng)先了。
不過(guò)，濱水200㎡+大戶型和三角區(qū)的房東們，還是“一顆心懸著”的狀態(tài)。
據(jù)悉，目前大戶型房東普遍預(yù)期7-8萬(wàn)，高區(qū)甚至不乏8萬(wàn)+。
但實(shí)際情況是帶看量雖多，大多數(shù)客戶持觀望態(tài)度。原因很簡(jiǎn)單，大戶型總價(jià)高，首先就決定了接盤俠群體要小得多。
其次，按目前這個(gè)開(kāi)價(jià)，房東利潤(rùn)驚人，讓買家感到不安。
以高區(qū)250㎡為例，按買入價(jià)5萬(wàn)報(bào)價(jià)8萬(wàn)算，賬面利潤(rùn)高達(dá)750萬(wàn)，潛在下砸空間太大了。
去年8月交付的觀品，從10月新政后的8萬(wàn)+，一路調(diào)整到了現(xiàn)在的7萬(wàn)上下（正常樓層）。
一套194㎡五房，相當(dāng)于前后少了差不多200萬(wàn)。
血淋淋的警示在前，不得不讓人謹(jǐn)慎啊！一旦行情繼續(xù)波動(dòng)，日耀之城投資客很可能果斷向下砸盤。
接得起200 ㎡+的哪個(gè)沒(méi)好房子住，觀望一兩個(gè)月再穩(wěn)穩(wěn)出手又不會(huì)死。
05
但大戶型的優(yōu)勢(shì)，在于樓幢位置普遍不錯(cuò)。
223㎡和249㎡位于最好的1幢和2幢，179㎡位于3幢和靠高鐵的9幢。只要價(jià)格合理，還是有很多客戶在等著，無(wú)非賺多賺少。
就像目前唯一成交的一套179㎡（9幢18樓），1200萬(wàn)帶車位，折合單價(jià)6萬(wàn)4。
而三角區(qū)就難多了，現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是：即便房東很卑微，接盤俠也不知在哪里？
中介告訴我，有一套高樓層的127㎡，房東給出的底價(jià)是710萬(wàn)帶車位，折合裸房單價(jià)5萬(wàn)2多。
我查了下，新房買入價(jià)約4萬(wàn)8，賬面價(jià)差50來(lái)萬(wàn)�；揪褪潜贾＠⑷サ�。
但中介反饋，空有帶看，無(wú)人敢出價(jià)。
這不難理解，由于靠高鐵這一硬傷存在。面對(duì)每天高頻次的噪音影響，不要說(shuō)自住需要大魄力，投資客也不敢買啊。
雖然業(yè)主表示高鐵噪音沒(méi)那么吵，但行情好時(shí)無(wú)所謂，行情差時(shí)大多數(shù)人不敢試聽(tīng)一兩次就下單。
況且，濱水區(qū)又有這么多性價(jià)比好房隨便挑。出得起七八百萬(wàn)的人，有幾個(gè)愿意為了便宜幾十萬(wàn)委屈自己冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)？
預(yù)算只夠買高鐵房？市北東還有大把3萬(wàn)上下的滿二次新可選。
能讓二手房流動(dòng)起來(lái)的，從來(lái)不是房東或客戶某一方的預(yù)期，而是買賣雙方對(duì)價(jià)格的一致認(rèn)同。
200㎡+大戶型和三角區(qū)何時(shí)破冰，拭目以待。
而日耀之城不同類型房源的走勢(shì)，對(duì)接下來(lái)陸續(xù)辦出證的桂冠東方和亞奧城，也是最好的打樣。等它們紛紛上架，應(yīng)該不再會(huì)有試探的過(guò)程，赤裸裸直接上實(shí)價(jià)了！
來(lái)源：層樓
