01
知道會來，但沒想到來得這么迅猛！
距日耀之城正式交付不到一周，據(jù)說連續(xù)成交就已到來（不含首套代持）——6月27日開始，截止到昨日（6月30日），已密集成交7套（其中6套143㎡，1套179㎡）。
但人紅事非多，每套成交都流出了許多價格版本，給人一種疑云密布的感覺。
不過爭議背后，143㎡戶型不約而同指向一個價格區(qū)間：5萬5到5萬8。
且這6套成交房源，全是濱水區(qū)143㎡四房（低區(qū)高區(qū)都有）。這至少說明現(xiàn)階段，部分急售房東和買家，基本達(dá)成了價格一致。
濱水143㎡的價格懸念揭曉，但200㎡+大戶型和三角區(qū)，暫時還看不到答案。
同期交付，為何命運不同？
02
第一套143㎡成交位于濱水區(qū)8幢18樓，為四房兩衛(wèi)四葉草格局，曝出成交價為裸房900萬。
但不少人表示，實際890萬左右?guī)ё幽杠囄?/b>，折合單價5萬8出頭。
第二套位于濱水區(qū)3幢8樓，為143㎡四房兩衛(wèi)四開間南廳格局。據(jù)中介朋友多方打聽，最終成交價876萬帶車位，單價也是5萬8上下。
3幢位置僅次于200㎡+大戶型所在的1幢和2幢，但這套房源樓層較低，看不到江。
第三套也是濱水區(qū)3幢，位于5樓。
據(jù)說成交價840萬裸房，也有說是820萬和799萬。不少人傾向于后兩種說法。
理由很簡單，同為3幢相同戶型，8樓剛賣了830萬（去掉車位）。樓層更低的5樓（一二樓挑空大堂，三樓空中花園，相當(dāng)于正常小區(qū)的3樓），理應(yīng)更便宜。
第四、第五和第六套均位于9幢，即8幢東側(cè)隔壁。
裸房成交價820-845萬左右，折合單價5萬7-5萬9之間。樓層最低7層最高23層，不過9幢在濱水區(qū)中離高鐵最近。
03
二手房成交價構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，涉及到車位、裝修、做高做低（線下補差價）、稅費等諸多因素。
實際價格多少，只有買賣雙方和當(dāng)事中介知道。
但不管背后有多少水份，至少有兩個確切事實：濱水143㎡密集成交，且價格圍繞5萬5到5萬8浮動。
為什么濱水143㎡，既能快速成交又能走量？
核心原因在于，背后的利潤和成本，剛好處于房東能接受，買家也能接受的狀態(tài)。
以第二套成交為例，不算車位新房買入價682.55萬（單價47462），賬面收益約147萬。那么，房東凈利潤有多少？
以首付3成按揭478萬為例，首套利率按5.3%，還貸2年半，利息支出超60萬。
再加上契稅10萬（1.5%）和5-8萬的中介費（現(xiàn)在房東基本也要出中介費），還能凈賺70多萬。
而對買家來說，5萬8的單價對比周邊二手房，也有不錯吸引力。
去年底交付的星翠瀾庭，眼下邊套139㎡正常樓層價格正是5萬8上下，且流速不錯。整體品質(zhì)更勝的日耀之城，自然容易受青睞。
至少心理、面子層面，接受度高得多。而且這個價位短期內(nèi)輕易不會大跌，再砸就砸破“保利息線”了。
另外，濱水143㎡四房也是世紀(jì)城最暢銷的主流改善戶型，如同三兄弟139㎡和澄品145㎡。
04
必須恭喜亞運村的業(yè)主們，他們是幸運的。
當(dāng)下同期交付樓盤中，能受市場認(rèn)可，并連續(xù)賣出高出本金100多萬的價格，已是遙遙領(lǐng)先了。
不過，濱水200㎡+大戶型和三角區(qū)的房東們，還是“一顆心懸著”的狀態(tài)。
據(jù)悉，目前大戶型房東普遍預(yù)期7-8萬，高區(qū)甚至不乏8萬+。
但實際情況是帶看量雖多，大多數(shù)客戶持觀望態(tài)度。原因很簡單，大戶型總價高，首先就決定了接盤俠群體要小得多。
其次，按目前這個開價，房東利潤驚人，讓買家感到不安。
以高區(qū)250㎡為例，按買入價5萬報價8萬算，賬面利潤高達(dá)750萬，潛在下砸空間太大了。
去年8月交付的觀品，從10月新政后的8萬+，一路調(diào)整到了現(xiàn)在的7萬上下（正常樓層）。
一套194㎡五房，相當(dāng)于前后少了差不多200萬。
血淋淋的警示在前，不得不讓人謹(jǐn)慎啊！一旦行情繼續(xù)波動，日耀之城投資客很可能果斷向下砸盤。
接得起200 ㎡+的哪個沒好房子住，觀望一兩個月再穩(wěn)穩(wěn)出手又不會死。
05
但大戶型的優(yōu)勢，在于樓幢位置普遍不錯。
223㎡和249㎡位于最好的1幢和2幢，179㎡位于3幢和靠高鐵的9幢。只要價格合理，還是有很多客戶在等著，無非賺多賺少。
就像目前唯一成交的一套179㎡（9幢18樓），1200萬帶車位，折合單價6萬4。
而三角區(qū)就難多了，現(xiàn)在面臨的問題是：即便房東很卑微，接盤俠也不知在哪里？
中介告訴我，有一套高樓層的127㎡，房東給出的底價是710萬帶車位，折合裸房單價5萬2多。
我查了下，新房買入價約4萬8，賬面價差50來萬。基本就是奔著保利息去的。
但中介反饋，空有帶看，無人敢出價。
這不難理解，由于靠高鐵這一硬傷存在。面對每天高頻次的噪音影響，不要說自住需要大魄力，投資客也不敢買啊。
雖然業(yè)主表示高鐵噪音沒那么吵，但行情好時無所謂，行情差時大多數(shù)人不敢試聽一兩次就下單。
況且，濱水區(qū)又有這么多性價比好房隨便挑。出得起七八百萬的人，有幾個愿意為了便宜幾十萬委屈自己冒這個風(fēng)險？
預(yù)算只夠買高鐵房？市北東還有大把3萬上下的滿二次新可選。
能讓二手房流動起來的，從來不是房東或客戶某一方的預(yù)期，而是買賣雙方對價格的一致認(rèn)同。
200㎡+大戶型和三角區(qū)何時破冰，拭目以待。
而日耀之城不同類型房源的走勢，對接下來陸續(xù)辦出證的桂冠東方和亞奧城，也是最好的打樣。等它們紛紛上架，應(yīng)該不再會有試探的過程，赤裸裸直接上實價了！
來源：層樓
