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拋盤洶涌！
用這句話來形容那些“學(xué)區(qū)好，房子舊”的頂級老破小學(xué)區(qū)房最近的走勢，再恰當(dāng)不過了。
手邊買房數(shù)據(jù)平臺(tái)剛剛統(tǒng)計(jì)了一份杭州掛牌量激增小區(qū)的名單（和3月相比），結(jié)果顯示，不少這樣的老小區(qū)榜上有名。
比如，在掛牌均價(jià)7萬+（頂級學(xué)區(qū)房即便是老破小，也價(jià)格不菲）的榜單中，前11名里就有3席。
最典型案例當(dāng)屬石灰橋新村，8月最巔峰時(shí)，整個(gè)小區(qū)有近100套房子同時(shí)在賣。 石灰橋新村，堪稱杭州老破小頂級學(xué)區(qū)房中的“梅西”。頭頂“文一街小學(xué)+十三中”的雙光環(huán)，加上小區(qū)較成規(guī)模，一直是各位孟母的心頭好。
去年一年，其成交超過80套，是文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房里成交最活躍的小區(qū)。
它位于莫干山路文二路沿線，由20余幢老式多層組成，房源總量約1300多套。也就是說，小區(qū)巔峰時(shí)的掛牌量接近8%。
02
由于不乏買家，石灰橋新村附近中介門店眾多。
老謝是其中一家中介的員工，他主做這一帶的房源已經(jīng)超過10年，是一位名副其實(shí)的老司機(jī)。
說起石灰橋新村的現(xiàn)狀，他連連驚嘆：10年來，從未碰到過如此多的掛牌量。
石灰橋新村實(shí)景
直線2公里外，規(guī)模相仿、同樣是老破小主打的
朝暉八區(qū)，約770套房子，手邊買房平臺(tái)上的掛牌量只有20套。
往西1公里多，翠苑一區(qū)的規(guī)模高達(dá)3000多戶，掛牌量也僅不足70套。
我查了幾個(gè)老小區(qū)的掛牌量，基本集中在2%-4%之間，比例不足石灰橋新村的一半。
縱向比較，現(xiàn)在也是石灰橋新村歷史上掛牌的“最洶涌時(shí)刻”。過去三年，同樣是9月，石灰橋新村的掛牌量，平均下來只有32套。最多的去年，也僅僅40套。
今年，直接暴增一倍。
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每年6月以后，恰逢此前一批家長學(xué)生“功成身退”，向來是學(xué)區(qū)房掛牌量的高峰。
但像石灰橋新村今年這樣的走勢，仍然超乎尋常。比如，除了絕對掛牌數(shù)量創(chuàng)下歷史峰值之外，其拋盤節(jié)奏也持續(xù)兇猛。
一般來說，5、6月份的畢業(yè)季，學(xué)區(qū)房的掛牌量增長最快，此后會(huì)慢慢回落。
但石灰橋新村，今年從3月開始，每個(gè)月的新增掛牌量就一直處在高位。剛剛過去的8月，比7月又新增了近10套掛牌。
和杭州二手房成交最火熱的3月相比，現(xiàn)在石灰橋新村的掛牌量增加了近40套。
這個(gè)數(shù)字，放到全杭州所有小區(qū)，也能排進(jìn)前15位。
其次，除了正常孩子畢業(yè)后的輪轉(zhuǎn)房源外，老謝發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間小區(qū)里很多壓箱底的房子也拿了出來。
像其中有一套，之前從來沒有轉(zhuǎn)手過。
“這套房子之前房東沒有自住，也沒有出租，就一直空著。前兩個(gè)月，突然就拿出來賣了。”
還有一套，面積有近90㎡，屬于小區(qū)里絕對的“實(shí)力戶型”。
“這樣的房子，本來整個(gè)小區(qū)里就鳳毛麟角，拿出來賣的就更少了。”像這樣的房源，在老謝過去10年的從業(yè)經(jīng)歷中，碰到的并不多。
如今，老謝手中有一大把鑰匙，都是石灰橋新村的房東，放在他這里的。
“現(xiàn)在，只要有客戶愿意來看，我隨時(shí)能弄到十幾套房源讓他挑。”
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除了石灰橋新村，這一帶不少其他老破小學(xué)區(qū)房，也呈現(xiàn)出掛牌暴漲的情況。
像馬塍路8號，隸屬“文三街小學(xué)+十三中”雙學(xué)區(qū)，總共不到10幢房子。今年3月的掛牌量只有16套。
前兩天最多時(shí)，已經(jīng)達(dá)到48套，足足增加了200%。
邊上一家中介的業(yè)務(wù)員表示，現(xiàn)在這里能看的房源，基本涵蓋了各個(gè)戶型。還有郵電新村，3月掛牌17套，如今超過了40套。
和最近幾年的歷史同期相比，這些掛牌量，同樣達(dá)到了巔峰。
一路往南，九年一貫制的保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校轄區(qū)內(nèi)，同樣是老破小扎堆。像
松木場河?xùn)|，最近的掛牌量超過了30套。
這個(gè)數(shù)字，比起3月份要增加近四成。
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老破小學(xué)區(qū)房集體放量，一些相對較新的學(xué)區(qū)房也未能幸免，拋盤嚴(yán)重。
作為學(xué)區(qū)房市場上的新晉網(wǎng)紅，河濱之城這兩年無論是房價(jià)，還是宣傳度都直線上升。
如今，在不少中介的朋友圈里，幾乎每隔一兩天，就能看到關(guān)于河濱之城的房源信息。“強(qiáng)烈推薦”、“三天必賣”、“直降90萬”等字眼比比皆是。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，8月河濱之城的掛牌量最高峰時(shí)也已接近百套，較之3月暴增了1/3。
杭州第一孟母盤文鼎苑的數(shù)據(jù)就更夸張了，目前的掛牌量仍然維持在百套高位。
和3月份相比，其最厲害時(shí)，光凈增的掛牌房源就超過70套。這個(gè)增量，排在掛價(jià)7萬+以上小區(qū)的榜首。
即便考量維度放大到全杭州所有小區(qū)，也能排進(jìn)前5。
由于頂級學(xué)區(qū)房普遍單價(jià)較高，掛價(jià)7萬+以上的小區(qū)更像一面鏡子。其中房源增加最多的，幾乎全被各類新舊學(xué)區(qū)房占據(jù)。
我統(tǒng)計(jì)了一下，和3月相比，掛牌量增加最多的前6個(gè)小區(qū)中（掛牌均價(jià)7萬+），學(xué)區(qū)房就占了4個(gè)。
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不過，拋盤的人雖多，受整個(gè)杭州二手房趨冷的大環(huán)境影響，無論新舊，這些學(xué)區(qū)房的帶看和成交也都陷入了低谷。
石灰橋新村的成交量，從今年4月份開始就持續(xù)下滑。
“這個(gè)月已經(jīng)快到月底了，這個(gè)小區(qū)我還沒有開張。”老謝一臉沮喪地說。
尤其是8.5新政后，老謝明顯感受了買賣雙方心態(tài)的變化。
“我手里有個(gè)客戶，房子掛了幾個(gè)月，之前還漲價(jià)過10萬，8月中旬直接降了50萬。還反復(fù)交代我，只要買家有意向，價(jià)格還可以再談。”
數(shù)據(jù)來源：手邊買房
但買家，觀望氣氛極重。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，最近30天內(nèi)，石灰橋新村的帶看只有46次，平均一天不到2次。
按如今的約80套掛牌房源算，每天差不多只有2%的房源，有買家寵幸來看。
價(jià)格也明顯松動(dòng)。“掛價(jià)只有7萬多的房子，現(xiàn)在就有好幾套。”老謝說。
而手邊買房的數(shù)據(jù)顯示，7月小區(qū)成交的兩套房源，簽約價(jià)格都在8.5萬/㎡左右。
文鼎苑的情況也差不多，數(shù)據(jù)顯示，其7月只網(wǎng)簽了1套，8月兩套。而去年同期，它的月均網(wǎng)簽量都在10套以上。
杭州人對學(xué)區(qū)房的信仰，正經(jīng)歷最嚴(yán)酷的考驗(yàn)。
來源：層樓
