半個月前，我在杭州土拍或史詩級調(diào)整，不再“價高者得”預(yù)告過：
1、這次競價采用終次原則，第二高價競得。
2、掛地主要集中在余杭和蕭山。
但看到新的地塊和限價，依然有三個“想不到”：
1、潛在供應(yīng)量過猛，算上去年第三批，待上市住宅面積超1100萬方， 新房供應(yīng)前所未有；
2、限價漲的幅度有點高，在“5%”上漲紅線邊緣徘徊，比之前幾次都要冒進(jìn)；
3、郊區(qū)供應(yīng)傾斜比例大，75%在郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊，核心區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重不足。
第一批為什么這么猛？我們看看這半個月大家忽略的，但是對上面透明的事：
僅僅過去的半個月，杭州流搖的盤15個，未選完的盤7個。
開年以來，SKP和未來中心的熱度把大家砸暈了，習(xí)慣性忽略郊區(qū)，實際新盤核心地段紅的發(fā)紫，而郊區(qū)冷的凍瘡。
所以，不卡主城供應(yīng)，不漲郊區(qū)限價，怎么盤活新房，怎么做強(qiáng)副城？
新限價掩護(hù)老限價出貨，人為創(chuàng)造價差，而一二手倒掛進(jìn)一步消失，甚至杭州某些郊區(qū)已在反倒掛，二手價格還低于新房限價10%。
在房住不炒的基礎(chǔ)上，可持續(xù)賣地，能平衡數(shù)據(jù)才是杭州調(diào)控的底層邏輯。
今年第一批土拍后，一二手倒掛大部分遲早抹平，后面兩批次量還有不少。
結(jié)果是，剛需越住越遠(yuǎn)，改善越住越差，“數(shù)據(jù)”越來越穩(wěn)。
定品質(zhì)只能維護(hù)門面，堪稱“光學(xué)防抖”級調(diào)控，杭州還是那個最佳操盤手。
二手房冰凍半年以來，看起來整體橫盤，實際郊區(qū)已是踩踏出貨。
祥符、星橋、南站新城、新塘、新灣、九堡、喬司、大江東、閑林、義橋已經(jīng)出現(xiàn)非常多的反倒掛案例。
不過有的板塊還有概念，新房可以突圍，但大部分新房都在被二手房拖累。
比如富陽和南站新城，現(xiàn)在不只是躺平，而是直接躺倒了。
這次限價提升最多的幾個板塊：戴村，新灣，臨平山北，浦沿，臨浦。
這里的新房有多難賣，你們在中介朋友圈應(yīng)該感受到了。
去年這些板塊部分次新交付即破發(fā)，已經(jīng)不是個例了。
提升限價后，沒有對比就沒有價差，很多滯銷項目瞬間香了。
我覺得浦沿、臨平北、臨浦有些項目確實可以上了。
這些板塊不用看倒掛，品質(zhì)才是決定你的購買欲。
但“掩護(hù)式”漲限，我覺得是飲鴆止渴的，畢竟會導(dǎo)致一二手反倒掛更加嚴(yán)重。
一是在政策不大幅放開的情況下，低限價盤出貨完，高限價盤更難賣了；
一是反而讓熱門區(qū)和核心區(qū)更香，關(guān)注度還是沉淀在熱門區(qū)和核心區(qū)，分化更加劇。
比如30860的聞堰VS31500的未來總部社區(qū)；
40000的浦沿VS46000的奧體；
29100的良渚新城VS31200的北部新城；
22700的河莊VS27000的新農(nóng)都。
不要說這些板塊的地緣客群分布不同，沒有對比性。
杭州熱盤是全城盲搖的，不存在地域之分。
大家有興趣可以看看這次未來中心和SKP的搖號客戶分布，一定會大吃一驚。
看看棲江攬月軒和鼎湖社區(qū)的中簽率，不靠倒掛，只靠地緣客是很危險的。
杭州樓市的本質(zhì)，仍然是一場投機(jī)的游戲。
另外，未來潛在的1100萬方還是70%集中在星城，這個理解，主城區(qū)梳散是大趨勢。
但對樓市的分化效應(yīng)會更明顯，大家會珍惜核心區(qū)，反而會促進(jìn)核心區(qū)打新，因為熱錢也確實無處可去。
改善難改，在核心區(qū)很難夠到社保。
剛需不剛，觀望情緒不愿意去郊區(qū)。
加上是不是的有紅盤出來炸街，保證樓市熱度。
對于普通購房者，誰都記得限售，誰還記得流搖，這種預(yù)期強(qiáng)化對市場信心就夠了。
但二手截胡一手，一手也擠兌二手，造成郊區(qū)二手房進(jìn)一步堰塞湖。
而去年底交付的不少郊區(qū)次新房，掛牌量普遍達(dá)到小區(qū)總戶數(shù)的5%到10%。
這樣的換手率，即便沒有新房擠兌，也很難出手。
如果今年真的想打新，郊區(qū)二手建議賣的更狠更快一點。
還在鼓吹二手房要“小陽春”的可以醒醒了。
今年二手房不僅沒有陽春，還可能有“倒春寒”。
南星橋、奧體、申花那點復(fù)蘇的成交量，放在大盤里，啥都不是。
本月杭州二手房成交絕不可能突破6000套，6000套是我認(rèn)為的分水嶺底線。
6000看起來很多，實際也就是連2021年同期的一半都沒有，更不能和2018年比了。
而現(xiàn)在潛在掛牌量是2018年的兩倍，杭州平臺+未報備的實際二手掛牌量絕對已經(jīng)超過20萬套，消化周期達(dá)36個月。
杭州二手房上一次這樣的消化周期還是2013年，大家應(yīng)該還記得發(fā)生了什么。
其實現(xiàn)在二手房筍盤不少，但大家依然不愿意碰，核心原因就是：
還有紅盤。
雖然杭州樓市投資盤子在減少，但投機(jī)心態(tài)在俱增，包括新杭州人。
他們可不愿意真的躺平，一直打新一直爽，反正二手已經(jīng)涼涼，二手更無人問津。
非紅盤區(qū)二手只有降到限價水平才有出路。
不存在以時間換空間。
持續(xù)高供應(yīng)+限價螺旋漲之下，一二手倒掛接近抹平只是時間問題。
倒掛抹平后，杭州樓市會是一場怎樣的新內(nèi)卷？我無法想象。
杭州上次一二手無倒掛，還是2014年那個瘋狂打折的春天。
一二手倒掛是萬惡之源，這種倒掛并不是自由市場形成的，而是被政策引導(dǎo)的投機(jī)屬性造成。
這么多年過去，杭州購房客群的總體投機(jī)屬性仍然僅次于深圳，杭州對于新房基本都是打新，而不是住新，熱錢比例還是太高。
在一二手倒掛消亡之際，我真誠建議：
對于改善，買核心區(qū)的改善盤，有任何合適機(jī)會都可以上，不要只看倒掛。
對于剛需，不要被亞運(yùn)停工潮唬住，2023年的選擇面很大，重點關(guān)注品質(zhì)，不要趕車。
在2016—2021的五年，是杭州樓市“得到的五年”。
過去6年，全國70個大中型城市的土地出讓收入總金額，杭州2次第二，4次第一。
常年兩倍于上海的新房供應(yīng)，已經(jīng)持續(xù)了5年，這樣瘋狂推量，全國只有杭州。
而亞運(yùn)還有6個月保護(hù)期，等待杭州的會是又一個“失去的五年”嗎？
杭州會重走武漢、成都、重慶之路嗎？
嗯，杭州倒掛這么少了，炒房余孽還是趕緊逃離吧。
房住不炒，杭州這次可能大概也許應(yīng)該是玩真的。
來源：房特首
