01
如果時(shí)間可以重來，阿明一定會(huì)交付就賣房。
前不久，他出掉了一套位于濱江區(qū)的保利天匯，但沒有絲毫的喜悅。因?yàn)椴凰惴抠J利息，僅賬面直接倒虧30來萬本金。
而此前，至少有兩次機(jī)會(huì)可獲利了結(jié)，皆猶豫錯(cuò)過。
第一次是2022年10月底交付后。當(dāng)時(shí)行情尚可，若果斷誠(chéng)售，大概率能賣到6萬+。
阿明這套房位于高區(qū)，是經(jīng)典的129㎡四葉草（另有兩車位），一手買入價(jià)就要5萬4。但只要能成交，依舊有不錯(cuò)的收益。
但因剛交付心氣高，中介為收攬房源，更給出7萬+的誘人報(bào)價(jià)，自然不舍得“賤賣”。
第二次是去年下半年。阿明想搖某紅盤，曾咨詢身邊業(yè)內(nèi)朋友，要不要賣掉天匯：以當(dāng)時(shí)行情看，仍有約30萬毛利（實(shí)際保本上下）。
盡管朋友竭力勸說趕緊出手，心有不甘的他，最終還是選擇再觀望一下。
結(jié)果，這一觀望就觀望到了今年，眼看著杭州樓市一路調(diào)整，眼看著小區(qū)價(jià)格持續(xù)陰跌，阿明終于按耐不住了。
即便滿二無增值稅，也趕不上下滑的速度。一前一后，從穩(wěn)賺、保本變成了倒虧。
02
房東的無奈出局，站在買房者角度，卻可能是值得入手的信號(hào)。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，截至6月24日，本月天匯網(wǎng)簽4套。去年11月到今年5月，除去2月春節(jié)月，單月網(wǎng)簽量至少4套，多則7套。
流速之所以穩(wěn)定，首要原因就是價(jià)格愈發(fā)實(shí)惠了。
中介告訴我，天匯一般樓層成交價(jià)5.5萬左右，好樓層6萬左右。當(dāng)然也看戶型，小戶型要低許多。
但從網(wǎng)簽和掛牌看，實(shí)際價(jià)格應(yīng)該沒那么高。
數(shù)據(jù)顯示，5月網(wǎng)簽均價(jià)5.3萬出頭，6月已不到5萬（部分做低，整體應(yīng)該偏低）。
再看看掛價(jià)，目前貝殼共71套公開掛牌，掛價(jià)低于6萬的35套，占比過半。掛價(jià)最低的是一套低樓層100㎡，單價(jià)5.2萬出頭。
而報(bào)價(jià)5萬5左右，無論戶型大小、樓層高低，都有不小選擇。
考慮到成交價(jià)更低和2年多的利息成本，對(duì)比5.15萬的限價(jià)，即便賬面沒大面破發(fā)，也基本在房東的成本線上下徘徊了。
另外，天匯不少房源已無增值稅，又讓買家少了一筆支出。
雖然天匯2022年10月才正式交付，但2021年10月?lián)u號(hào)時(shí)已是現(xiàn)房狀態(tài)，買到直接可辦產(chǎn)證，許多房源滿二了。
買二手房只比新房多了個(gè)稅，實(shí)際成本可能比房東還低，接受度自然高。
03
無短板的居住品質(zhì)，也是吸引自住的重要原因。
一句話，天匯要地段有地段（互聯(lián)網(wǎng)大廠大本營(yíng)）、要配套有配套（“零距離”地鐵+商業(yè)），要顏值有顏值（鋁板+玻璃幕墻），妥妥都市生活典范��！
四周都是華為、網(wǎng)易、英飛特、新華三、及各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
外立面是香檳色鋁板加大面玻璃（包括北立面），入戶大堂和電梯廳大面天然石材，連小區(qū)園路也是以花崗巖為主，而不是現(xiàn)在流行的廉價(jià)pc磚。
天匯還能實(shí)現(xiàn)“地鐵入園”。小區(qū)東門口的地鐵5號(hào)線聚才路站，有一出口直接設(shè)在小區(qū)內(nèi)。
還有一大亮點(diǎn)：樓下即商場(chǎng)。
作為一個(gè)TOD，門口有一個(gè)約2.6萬㎡的地上兩層、地下一層的開放式街區(qū)。不像一些新交付小區(qū)配套短缺，它已于去年6月開業(yè)，取名為時(shí)光里（直連地鐵）。
它就像一個(gè)小型綜合體，五臟俱全，購(gòu)物休閑娛樂一應(yīng)俱全，據(jù)說還有20余家濱江區(qū)首店。
一經(jīng)開業(yè)，它就成了附近年輕人的中心，人氣相當(dāng)高。前兩天探訪，工作日下午又適逢下雨，居然還有不少年輕人聚集交流。
逛這個(gè)潮流時(shí)尚的街區(qū)，已成為周邊居民和上班族的日常。
04
窺一斑而知全豹，見一葉而知深秋。
天匯的受歡迎，不難讓人總結(jié)出當(dāng)下次新房的幾個(gè)核心賣點(diǎn)：價(jià)格、滿二、地段和品質(zhì)。
價(jià)格無需贅言，這是大多數(shù)人的第一感受。價(jià)格太貴，再多的優(yōu)點(diǎn)也打不開買家的錢包；價(jià)格到位了，缺點(diǎn)也會(huì)變成優(yōu)點(diǎn)。
杭州二手房持續(xù)以價(jià)換量，房?jī)r(jià)越來越有吸引力，耐心淘房即可。
滿二背后囊括的意思，相對(duì)就多了。除了直觀層面上的降低交易成本，它往往還蘊(yùn)含兩層含義。
一是交付滿兩年，園區(qū)植被可能剛剛達(dá)到茂盛豐富的狀態(tài)；二是經(jīng)歷兩年換手，哪怕是投資紅盤，多數(shù)炒家也已離場(chǎng)，意味著入住率會(huì)比較高。
而居住人口有了保證，小區(qū)配套也會(huì)跟上。買入即享成熟生活，沒有漫長(zhǎng)的等待期。
至于地段和品質(zhì)，就是一個(gè)樓盤的基本面。
好地段等于周邊完善的配套（商業(yè)、交通、學(xué)校和醫(yī)院等），好品質(zhì)等于用料扎實(shí)、園區(qū)規(guī)模等（外立面、精裝），這決定了樓盤的下限。
通常來說，這些元素占到幾個(gè)就能賣得不錯(cuò)。
比如市北西的春天天璽，品質(zhì)（2018年底交付）比不上后來的翠語(yǔ)華庭、桂語(yǔ)聽瀾等，但憑借地鐵口+商業(yè)，4萬左右的價(jià)格，穩(wěn)坐板塊成交榜首。
05
對(duì)買家來說，最佳選擇肯定是在價(jià)格、地段、品質(zhì)滿意的基礎(chǔ)上，房子越新越好。
簡(jiǎn)而言之，就是剛剛或快要滿二的次新房。那么，杭州市面上類似保利天匯這樣的選擇，還有多少？
個(gè)人建議，不妨重點(diǎn)觀察今年底左右滿二的小區(qū)。
首先，按照目前行情，房?jī)r(jià)短時(shí)間不可能反轉(zhuǎn)。而年底作為傳統(tǒng)淡季，通常是一年中議價(jià)空間最大的時(shí)候。有更大概率，買到高性價(jià)比房源。
其次，如前文所述，剛滿兩年之時(shí)，除了無大稅，也是小區(qū)狀態(tài)面貌最好的時(shí)候。
按兩年倒推，就是2022年下半年到2023年初交付的樓盤。再按2-3年的建設(shè)周期倒推，就是2019年-2020年入市的樓盤。
這一時(shí)期，搖號(hào)熱度高漲，一些好地段的投資紅盤（價(jià)格調(diào)整幅度大），最值得關(guān)注。
我列舉了部分樓盤，比如艮北的中南棠悅灣、運(yùn)河新城的融創(chuàng)雙子星、之江的珊瑚世紀(jì)、未科的富力中心、勾莊的幸福里等。
都是快滿二、價(jià)格實(shí)惠、地段和品質(zhì)出眾的小區(qū)。
像2022年底交付的富力中心，緊鄰地鐵5號(hào)線葛巷站，還是石材+鋁板立面的超70萬㎡TOD大盤。
前不久，據(jù)說成交了一套低區(qū)119㎡，單價(jià)3萬1已經(jīng)破發(fā)。
這樣的房子，自住還是很香的。
來源：層樓
