三墩北萬人搖紫璋臺交付！能賣多少？同板塊次新房評估

這些天，城西又熱鬧了起來，一是現房豪宅“中杭府”領證開售，二是著名萬人搖“紫璋臺”即將交付。很多搖中的，和未搖中但是關心三墩北星洲二小學區(qū)房的購房者都已經開始關心，紫璋臺交付品質如何，能賣多少錢？

借粉絲的光，筆者得以在開放日去紫璋臺小區(qū)內一探究竟，并巡游了同板塊的幾個樓盤。

| PART 1 | 

紫璋臺位于三墩北中心地帶，緊鄰貫通云谷東西向的三大主干道之一的墩余路，距西湖大學和云谷1.5公里左右，交通上利好是4號線4期會西延，大概率聯通墩余路會在西湖大學設站，而池華街和西湖大學之間的站點尚未明確；

不利因素也很明顯，繞城高速旁，不過現場看有150多米，噪聲影響尚可；再有就是如圖紅色的老杭宣鐵路線，距離更遠，老杭宣鐵路拆除后續(xù)規(guī)劃尚需等待，或有再次利好三墩北的可能。

整盤13幢，4幢自持，建筑主體都在31-32F，綠化率30%。

以下會從進入設計、住宅內裝、園林景觀、構造細節(jié)四部分盤點小區(qū)。

▲紫璋臺東側大門

進入部分。紫璋臺正門在東側莊墩路，是一個屏風式的中式入口，屏風是半透磨砂玻璃刻的富春山居圖；
▲入戶中庭

從屏風兩側進入后是一仿中庭池景，波濤紋、鏡面淺水，模擬海浪，中心虛實相生，栽的景觀華山松，是中式園林常用的表現手法，這個空間起到過渡的作用；
▲中央水景

再過接待處進小區(qū)是一汪碧水遠看中心活動用房，此時算“進山”了，在中軸線上的三段式是中國建筑常用的手法，在極短的距離內多次變換空間，使內外和動靜迅速區(qū)分；
進小區(qū)的流線上筆者認為是忠實于案名的不錯的設計。
住宅內裝。筆者聯系的粉絲恰好是一位加價購買了精裝修樣板間的95㎡戶型粉絲，因為是樣板間，許多軟裝上有瑕疵不具代表性，因此在和交付標準不同的部分不會提及。

兩梯四戶，入戶風雨廊有封吊頂好評，兩側層高定位的裝飾線有高差，吊頂有明顯水漬，問題不大，只是多少有些瑕疵；

消防用軟管和簡易干粉滅火器都已配好，未過期；電梯內有輕鋼支架與玻璃包覆做保護；消防警報配有醒目火警鈴，消防聯網也已接通；三項好評。

入戶門口有傘鉤，好評；中央空調是海信配美的的小功率機，檔次馬馬虎虎，空氣源熱水器是標配但是升溫很慢，燃氣從外走表，配亮色伸縮軟管好評；

房間內部，進門先看廁所，防漏電保護罩、松下的浴霸、羅格朗的空氣開關都不錯，科勒的節(jié)水型馬桶，相對一般；
科普個小知識。一般帶電的用法國的，帶光的用日本的，其他電器人口少頻率不高用日本、人口多頻率高選德國，美國的牌子在制造業(yè)里屬于二檔。

臥室內配酒店式緊急呼叫按鈕、USB雙口開關，安全指數拉滿；

廚房配西門子的燃氣灶、摩恩的臺盆，好評；
中央空調的排風扣板沒扣死，粉刷時膩子封邊不夠厚；

吊頂是無主燈設計配中心兩個射燈，射燈不適合在中心位置，最好距墻1-1.2米配合筒燈洗墻，在中心會直接打到電視屏幕，建議換成明裝筒燈向下打。
柜體和墻紙及地板的瑕疵有一些，據粉絲反映還有開裂的問題，但交付沒有墻紙，柜體好多是樣板間的，地板也是每家都不同，這里也不多贅述。
統(tǒng)一說明一下，裝修里非成品的定制尤其是木工作業(yè)，無論收房是毛坯或是精裝修，常用的都建議更換，我國有木工板的國標（結構和生產標準），但是木頭不像螺絲玻璃，受貯藏和人工影響很大，所以能用成品柜最好，需要定做的要盯著，這里不是日本，除非3d打印，小木作的活別太有信心。

園林景觀。筆者認為可以加分，首先做水景在這個時代已經難能可貴，維護成本本就比較高，二來中式園林設計和保養(yǎng)的要求都不是一片草坪種灌木能比的，要提出鼓勵。

再看細節(jié)，園林汀步（可以再細路徑再彎點）配走馬燈樣式小夜燈；銅錢雨水篦集水，寓意財不外漏；鐵藝山水景觀燈箱置于入戶大門口；假山軒窗式的小音箱很有韻味；

看景觀搭配，水邊有美人蕉、南天竹、菖蒲、睡蓮、水蔥、景觀石；陸生的除常見的五爪楓、楊梅、桂花，筆者還看到了牡丹和花孝順竹這些很中式的植物；總體來說不可謂不用心，景觀和產品定位的設計語言統(tǒng)一，非常重要。

園內還規(guī)劃了兒童游戲區(qū)，EPDM橡膠地坪的雨天滲水性給好評，足夠松軟。

構造細節(jié)。地上部分，先看建筑的外立面在陽角花錢包了石材，但是選料偏粉了，算上門窗的赭色和玻璃藍，顏色雜了些。

在樓下看一角或從西雅圖一側看比較明顯。

草坪有一些部分沒養(yǎng)厚，冬天應該會再貼一層，景觀路和入戶前鋪裝交接有異種石材鋪設的操作，都不是大問題只是不細致，地面有隱藏提拉式檢修口，好評。

地庫管線。光面和糙面兩種環(huán)氧樹脂鋪地，好評；備用電源電箱內三線明確并不雜亂，好評；燈帶有金屬橋架走線，好評；消防噴淋設置擴散罩好評。
總結。中肯來說，如今這個交付質量全看天，混凝土能酥、水簾洞隨處見的大環(huán)境下，紫璋臺2.81w/㎡，3k/㎡的裝標的完成度能夠這樣已經非常不錯，盡管精裝修細節(jié)的問題不少（別指望裝修盡善盡美），屬于瑕不掩瑜，有較成熟的景觀設計加分，在今年交付的盤中屬于優(yōu)良一檔，國家隊不差錢，做事還是有基本的底線。

| PART 2 |

離開紫璋臺，對同板塊內小區(qū)進行走訪，通過比較以期評估各樓盤大致價值。
▲星洲二小
該板塊學區(qū)基本統(tǒng)一為求是集團的星洲二小，隔鐵路則為文理小學，均價差0.5-0.6w/㎡，隔杭長高速則為大禹路小學甲來路小區(qū)，均價差在1.5w/㎡，拋棄學區(qū)進行價值比較意義不大，因此板塊其他房源的比較也在如圖范圍內展開。
板塊內除紫璋臺外為融信天瀾、萬科融信西雅圖、五幸家園、紫雅云邸和西湖國際城。
其中天瀾是紅盤還在建設，現場看已經結頂。天瀾戶數少，樓層在25-26F，綠化率較高且不靠繞城高速，目前看也會是最晚交付的，只要建筑品質不出毛病，天瀾大概率會在該板塊里有頭部的價格位置；

▲五幸家園
五幸家園分北區(qū)南區(qū)，回遷房，雨落管外掛、非low-e玻璃、電瓶車停放雜亂、建材時有堆放且入戶管理松散可隨意進出，住戶老人偏多，18年建設交付滿3年卻感覺不出來只有三年，品質較為一般。

▲紫雅云邸正立面，側立面
紫雅云邸剛剛交付，公建立面，全系4幢一梯兩戶147㎡單戶型，正面顏值王者，側面相當一般，如果不用金屬或深色成品線腳不勾過去實在很奇怪，用涂料補一下線條也會好看許多，大概是省成本吧；

近看側面表面有明顯的發(fā)皴，尤其是陽角，尚不可知是沒抹平還是涂料找平的鼓包，不影響使用，就是正面和側面的反差有點大；
▲紫雅云邸147㎡戶型

但愿施工完會有不錯的效果，小區(qū)域內這4幢不到300戶的4房147㎡大戶型會是剛改的較好選擇，尤其這13.3米長的面闊和6.8米的陽臺還是很香的。

▲西湖國際城-洋房

鐵建的西湖國際城是伊比利亞半島風格，杭州城做這種風格是老師傅了，著名的戈雅公寓、郁金香岸都是10來年的盤了，國企的背書下基本品質會在及格線以上；

▲西湖國際城-洋房-131㎡戶型

這種風格的造型構造件很多且和景觀有大量互動，因此不適合高層。推薦該小區(qū)的洋房，帶地下室?guī)Щ▓@，面積在130-140㎡，這年頭不造高低配小區(qū)，而帶北陽臺的洋房更買不到，缺點是毛坯，要自己隔一下墻和裝修，剛改還是不錯的；高層不算推薦。

| PART 3 |
而板塊內和紫璋臺及天瀾最具比較意義的萬科融信西雅圖，由于內容較多，單獨列一部分寫；

首先是入口空間，關注藍色線條。樓盤設置了雕塑和水景進行“設立”，給進入者一個明確的信號——從市政道路即將進入小區(qū)界面，大門是一個橫向三段式的做法帶一個仿山花的檐部，空間母題是神廟、教堂、凱旋門的入口；

▲巴黎圣母院入口

再看小區(qū)立面，橫向關注粉色線條，縱向關注綠色。
橫向，任何建筑和人一樣都要有層次，明確頭、身、基礎是基本的，用短橫向線條切割削弱因為高度形成的壓迫感；
縱向，先用4根大的長線條勾，兩邊用實漆，中間用玻璃則形體就會出現前后的虛實，空間母題是哥特或羅曼式教堂雙塔；
▲巴黎圣母院雙塔

總結，西雅圖是一個有正統(tǒng)且優(yōu)秀現代立面和入口設計的樓盤，邏輯清晰、線條明確，壓頂有些偏輕但因為高實際觀感不差，能保證小區(qū)品質有基本的分數，同時直接拉開設計力低下樓盤的檔次差距；
進入小區(qū)提出表揚，西雅圖的管理人員需核實外來人員信息，說出具體戶號和業(yè)主姓名和登記事由方能進入；

進入后中軸線如圖，不規(guī)則放置的水滴的不銹鋼光面藝術裝置可以打破強對稱畫面帶來的嚴肅感，同時中心建筑形體在堅持雙塔的母題同時強調了四角和中心線，因為包陽臺的關系小區(qū)立面扣了一些分數，但仍然是80分以上的水準；
以下是小區(qū)內隨手拍的細節(jié)：

交接。左-轉角空間木格柵頂排布會變化，永遠垂直于行進方向；右-立柱空間、景觀鋪磚和廊下空間有明確的區(qū)分；

地與頂。景觀道路地面用磚的花拼，小品涼亭內頂部用蜂窩鋁板重復水滴元素的造型；

關照。左-休息長椅的造型變化對腿部空間關照，右-地磚轉角的三角形補磚處理；

擋水，每一根表面都故意做得很粗糙，原型是小石川樂后園的“江戶蘇堤”。
設計力和品控是筆者認為小區(qū)最打基礎的兩個方面，往上才是物業(yè)、用材、優(yōu)秀戶型的加分項，近幾年杭城樓盤品質的底子不穩(wěn)，加分項倒成了貴的理由。
購房者千萬不要陷入誤區(qū)，以為堆砌貴的裝飾材料等于品質，在利潤微薄的時代如何花小錢辦大事，萬科確實個中好手。
挑選二手房產時筆者強烈建議去小區(qū)內走一走，細節(jié)做得好的樓盤看不懂不代表感受不到，尤其是景觀和物業(yè)管理更加需要確認，在相似盤猶豫之時逛一逛往往能豁然開朗。

| PART 4 |

8.5新政之后，市場進入下行期，掛牌價的參考意義不大，以西雅圖為例，掛牌均價5.8w/㎡，近一個月有成交價在3.7w/㎡，當然有做低嫌疑；但5.8萬委實無人接盤了。
鑒于目前二手市場下行，觀望情緒濃厚，而且二手房個案差異較大，戶型、位置、裝修及保養(yǎng)情況、付款情況差異均較大，直接評估二手成交價并不合適。
總體來說，紫璋臺交付至少是優(yōu)良評級。按照區(qū)位和交付情況評估，紫璋臺單價按同類戶型測算，會略弱于西雅圖一些，小低2000元/㎡左右大致是合理區(qū)間。

考慮后續(xù)4號線4期可能性和云城成長的利好，該板塊的實際倒掛在1.5-2萬左右較為合理，戶型優(yōu)秀、花園等附加因素會些許加分。
信貸一天不放松，二手探底的空間就會越來越大，機會也會越來越多。尋找合適的時機，購買次新房不失為新房難搖、社保難拼下的好選擇，工具文一篇，望對城西上車與剛改有所裨益。