近日，深圳樓市表面上風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)。
樓市下行期，購(gòu)房者普遍觀望情緒濃厚，受資金鏈影響的賣(mài)家也坐不住了，這類(lèi)房產(chǎn)要么選擇“降價(jià)”甩賣(mài)，更慘的則進(jìn)入法拍房市場(chǎng)。
樓市火熱時(shí)，學(xué)區(qū)房和豪宅是法拍房市場(chǎng)的搶手貨。如今，進(jìn)入冰凍期后，頻頻出現(xiàn)頂級(jí)學(xué)區(qū)房和頂豪一拍爆冷流拍，二拍后以出乎意料的低價(jià)位成交。
比如前天拍賣(mài)的寶中豪宅標(biāo)桿壹方玖譽(yù)競(jìng)拍，單價(jià)不到14萬(wàn)；福田頂級(jí)學(xué)區(qū)房長(zhǎng)城大廈流拍后再拍，9.9萬(wàn)/㎡成交等等案例，可以說(shuō)成功的“撿漏”。
我注意到，近日咨詢法拍房的粉絲明顯變多，中介也開(kāi)始提供法拍房服務(wù)，難道說(shuō)法拍房成了深圳樓市的新歡？
5月份，一則百花頂級(jí)學(xué)區(qū)房狂降662萬(wàn)的法拍新聞引爆輿論，當(dāng)時(shí)是房子本身的問(wèn)題，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)并沒(méi)有明顯的松動(dòng)。
時(shí)隔三個(gè)月，受擬推行大學(xué)區(qū)招生及教師交流制度的影響，學(xué)區(qū)市場(chǎng)瞬間風(fēng)起云涌，一大波降價(jià)房源進(jìn)入公眾視野。
比如百花片區(qū)的長(zhǎng)城大廈房產(chǎn)1084萬(wàn)流拍后，起拍價(jià)降到867萬(wàn)；8月20日這套法拍學(xué)區(qū)房在二拍中成功拍賣(mài)，最終以1035萬(wàn)成交，折合單價(jià)9.9萬(wàn)/平。
與一拍無(wú)人問(wèn)津相比，這套104.7平的“頂級(jí)”學(xué)區(qū)法拍房，吸引了5人報(bào)名，1.7萬(wàn)次圍觀。
值得注意的是，與3個(gè)月前，同一片區(qū)學(xué)區(qū)房拍出約17萬(wàn)/㎡的價(jià)格相比，價(jià)格降幅超40%。
今年1月份，學(xué)區(qū)房中的“愛(ài)馬仕”國(guó)城花園44㎡的小戶型成交單價(jià)甚至高達(dá)約32萬(wàn)/㎡。
相繼從神壇跌落的，還有福田香蜜湖頂級(jí)學(xué)區(qū)房。8月初，港中旅花園一套116㎡法拍房，起拍價(jià)1969萬(wàn)元，比市場(chǎng)價(jià)格便宜近500萬(wàn)，但無(wú)人出價(jià)，慘遭流拍。
不止是學(xué)區(qū)房，同樣被稱為樓市“硬通貨”的頂豪也開(kāi)始不受待見(jiàn)。
比如作為炙手可熱的寶中高端住宅的壹方玖譽(yù)一套5670.49萬(wàn)375平的法拍房，一拍無(wú)人問(wèn)津。
二拍起拍價(jià)下調(diào)1134萬(wàn)元，僅有2人競(jìng)拍，最終以約5216.39萬(wàn)價(jià)格成交，折合單價(jià)約13.9萬(wàn)元/平，與5月份拍出的19.2萬(wàn)/㎡，便宜約5萬(wàn)每平。
此前優(yōu)質(zhì)的法拍房有多輝煌，現(xiàn)在就有多落寞，不少一拍爆冷流拍后進(jìn)入二拍，才有買(mǎi)家愿意光顧，開(kāi)辟出一種全新的“議價(jià)”模式，“低價(jià)撿漏”似乎成了誘人的蛋糕。
現(xiàn)在市場(chǎng)上，法拍房源數(shù)量肉眼可見(jiàn)的激增，關(guān)注度空前高漲，信心明顯在加強(qiáng)。
法拍房曾經(jīng)一度只是敢于冒險(xiǎn)玩家的財(cái)富游戲，如今，很多人躍躍欲試都想分一杯羹，這巨大轉(zhuǎn)變背后有哪些原因？
首先，法拍房數(shù)量增幅驚人。
我統(tǒng)計(jì)了阿里拍賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，7月結(jié)束拍賣(mài)的有116個(gè)，截止8月26日，結(jié)束拍賣(mài)的有129個(gè)，法拍房和流拍的數(shù)量都有所上升。
尤為值得注意的是，接下來(lái)9月份，即將拍賣(mài)的房源有348個(gè)，數(shù)量相當(dāng)驚人。
把時(shí)間線再拉長(zhǎng)，208政策以來(lái)，深圳法拍房數(shù)量逐月遞增，均超過(guò)200套，甚至突破300套。
這也意味著這些房源將會(huì)有幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)的降幅，如果是總價(jià)幾千萬(wàn)的豪宅進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)，大有可能掉價(jià)上千萬(wàn)。
我看了下，阿里法拍即將進(jìn)入二拍環(huán)節(jié)的就有52套房源，二拍的起拍價(jià)通常會(huì)在一拍基礎(chǔ)上打個(gè)8折，最終的成交價(jià)大概率趨近官方參考價(jià)，這類(lèi)房產(chǎn)相比之下性價(jià)比就很高，妥妥的撿漏。
其次，市場(chǎng)行情的觀察口，低價(jià)成交吸睛。
二手房受指導(dǎo)價(jià)影響成交跌入谷底，新房入市節(jié)奏緩慢，小產(chǎn)權(quán)、回遷房被明令禁止，無(wú)處安放的注意力自然而然轉(zhuǎn)向了法拍房，也成為了捕捉市場(chǎng)行情的唯一途徑。
雖然競(jìng)拍人寥寥無(wú)幾，但線上圍觀人數(shù)空前高漲，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)人，線下咨詢與日俱增，誰(shuí)都想成為“低價(jià)撿漏”的幸運(yùn)兒。
二手房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下后，中介嗅覺(jué)靈敏的轉(zhuǎn)向法拍市場(chǎng)，抓住了購(gòu)房者想撿便宜的心里。
百花片區(qū)某中介透露，百花公寓一期107平的房源，之前成交價(jià)格1850萬(wàn)左右，最近拍了一套1029萬(wàn)成交，相當(dāng)于打了5.5折，絕對(duì)的撿漏。
成交價(jià)之所以這么低的原因，中介直言：“很多人不了解也就不愿意拍，價(jià)格自然就上不去了，成交價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的7-8折”。
除此之外，學(xué)區(qū)房的降溫，與擬推行的“大學(xué)區(qū)制”密切相關(guān)，市場(chǎng)信心動(dòng)搖就會(huì)引發(fā)恐慌性降價(jià)。
中介告訴我百花片區(qū)出現(xiàn)不少降價(jià)筍盤(pán)，幅度相比5月份力度大很多，南天二2050萬(wàn)的82平房源可談到1700萬(wàn)，跌幅明顯。
最后，法拍房交易有更多專業(yè)機(jī)構(gòu)幫忙把控風(fēng)險(xiǎn)。
隨著法拍市場(chǎng)的日漸受市場(chǎng)青睞，涌現(xiàn)了一批法拍房專業(yè)公司，提供房源信息、競(jìng)拍前房屋背調(diào)、拿下后處理清場(chǎng)交付等全流程服務(wù)，降低競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)我調(diào)查，貝殼這類(lèi)大平臺(tái)也參與到法拍房交易的流程服務(wù)當(dāng)中，從中賺取相應(yīng)的傭金。
我的朋友李小姐今年一直在關(guān)注學(xué)區(qū)房，最近她和我談起，貝殼經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始有意無(wú)意給她推法拍房，并承諾包房屋鑒定、清場(chǎng)，一千多萬(wàn)的房子，前期需要交納10萬(wàn)服務(wù)費(fèi)，后期成交傭金3個(gè)點(diǎn)。
“如果超過(guò)六個(gè)月清不了場(chǎng)，經(jīng)過(guò)您同意，我們會(huì)原價(jià)購(gòu)回已拍下的房子”中介打包票。
自從出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸炒房等一些列靴子落地后，市場(chǎng)上涌現(xiàn)了越來(lái)越多的因資金鏈斷裂而被拍賣(mài)的房子，經(jīng)過(guò)大半年潮水退卻，誰(shuí)在裸泳一目了然。
以七八折、甚至五六折超低價(jià)成交的法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬(wàn)別掉以輕心，背后往往潛伏的不為人知的風(fēng)險(xiǎn)。
首先是稅費(fèi)高，房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，拖欠的水電燃?xì)馕飿I(yè)等費(fèi)用，比如上文提到的壹方玖譽(yù)法拍房仍有75073.8元物業(yè)管理費(fèi)未清，需要買(mǎi)方承擔(dān)，此外，還有買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)。
其次，交樓風(fēng)險(xiǎn)，就是債務(wù)人拒不交房或者存在長(zhǎng)租租客不交房，資深中介也談到被法院查封的房產(chǎn)很少出現(xiàn)業(yè)主不愿意騰房的，最大的問(wèn)題可能出現(xiàn)在租客，搞不好會(huì)獅子大開(kāi)口訛筆錢(qián)。
第三，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，如果房屋產(chǎn)權(quán)本身有問(wèn)題，拍下后很可能面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
最后，學(xué)位被占用，如果沖著名校學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，要特別留意法拍房源是否掛靠戶口，學(xué)位被占用，開(kāi)篇1084萬(wàn)遭流拍的百花學(xué)區(qū)房，就是學(xué)位被鎖定導(dǎo)致，降低了房產(chǎn)自身價(jià)值。
雖說(shuō)富貴險(xiǎn)中求，但法拍房的水深不可測(cè)，如果不是資深玩家或有靠譜的鑒別機(jī)構(gòu)輔助，小白或者急于上車(chē)的購(gòu)房者切記不要趟這趟渾水。
總之，208新政后一些列調(diào)控加碼，讓二手房、小產(chǎn)權(quán)、回遷房等徹底歇菜了，市場(chǎng)關(guān)注的重心依然聚焦在新房上，接下來(lái)新房供應(yīng)大爆發(fā)，不乏海德園B區(qū)、招商領(lǐng)璽、滿京華云著等大熱的網(wǎng)紅盤(pán)，打新人嗨起來(lái)。
來(lái)源：樓面
