隨著創(chuàng)世紀(jì)、蔚藍(lán)領(lǐng)秀等幾大紅盤陸續(xù)接近尾聲及結(jié)束,杭州瘋狂的市場(chǎng)開始變得“冷靜”下來。冷靜,是市場(chǎng)變得理性,2018年從搖號(hào)公布開始,從全面高調(diào)到唱衰僅五個(gè)月時(shí)間,分化性的媒體評(píng)價(jià)似乎表現(xiàn)得有點(diǎn)過于激進(jìn)。但不管多極端或樂觀的評(píng)價(jià),都改變不了杭州一榮俱榮的場(chǎng)面正在逐漸冷卻的現(xiàn)實(shí),而且不少板塊已經(jīng)顯現(xiàn)開始橫盤的本質(zhì)。
媒體開始唱衰是從土拍地價(jià)、流拍開始的,如在7月30日蜀山單元宅地的拍賣上就可以看出來,報(bào)價(jià)僅3輪,最終旭輝以13473元/平方米樓面價(jià)成交告終,相比禹洲地塊,真實(shí)降幅超20%。此外,近日申花地塊樓面價(jià)也跌破3萬。土地市場(chǎng)變得冷卻很大原因是“限價(jià)”的關(guān)系,但有不少地產(chǎn)專家表示按目前的情況來看,取消限價(jià)短期是不可能實(shí)現(xiàn)的。如錢江新城上城區(qū)塊的新房售價(jià),被卡死在單價(jià)7萬以內(nèi), 7萬不到的板塊均價(jià)被市場(chǎng)完全認(rèn)可,而且這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是杭州市場(chǎng)的最高價(jià),那么,即便后期價(jià)格管制放開,市場(chǎng)不一定能接受得了7萬以上的價(jià)格。
既然有了限價(jià),開發(fā)商為了控制成本就只能控制拿地價(jià),土地成本控制在合理范圍,才有可能盈利。開發(fā)商們深諳此理墨守成規(guī),不會(huì)輕易出價(jià),這樣哄抬價(jià)格的現(xiàn)象將減少,如果碰到真正想拿的地,也會(huì)處于理性考慮,當(dāng)價(jià)高時(shí)也會(huì)盡量克制,所以現(xiàn)在杭州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了多個(gè)流拍低價(jià),是開發(fā)商在確保目前市場(chǎng)售價(jià)之下有利可圖的價(jià)格。
拍下土地的開發(fā)商少了,杭州的購房并沒有減少。杭州是國家未來重點(diǎn)發(fā)展的核心城市,現(xiàn)在人口是900萬。在未來5-10年里,如果能按照每年30萬的規(guī)模增長,那杭州未來需求還是很可觀的。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為杭州核心地塊的“橫盤”效應(yīng)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,杭州核心區(qū)域的土地利潤效應(yīng)太低,在相對(duì)低地價(jià)的泛市區(qū),開發(fā)商才能兼顧到利潤。
這對(duì)杭州泛市區(qū)來說,這是一次很好的發(fā)展機(jī)遇。如果區(qū)域進(jìn)駐了好的開發(fā)商,能給區(qū)域帶來很好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng),他們被稱為“城市運(yùn)營商”。拿星橋板塊舉例,超級(jí)紅盤天都城就是一個(gè)較為典型的“運(yùn)營商”。在建城初期,天都城就已將運(yùn)營概念慢慢實(shí)踐在現(xiàn)實(shí)中,現(xiàn)在開發(fā)商的運(yùn)營服務(wù)理念已顯現(xiàn)成效,現(xiàn)在天都城有了一鏈教育線,在建的地鐵三號(hào)線及在建的超級(jí)賣場(chǎng)、電影院等商業(yè)百態(tài)。天都城的“城市運(yùn)營商”模式,具體而言就是從城市運(yùn)營的角度,通過規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育、住宅開發(fā)、配套建設(shè)等多方面的參與,與當(dāng)?shù)卣、各合作方共同打造樓盤的新核心。同時(shí),天都城所在的星橋地塊也因政策利好與多個(gè)開發(fā)商的共同作用下,呈現(xiàn)出更精彩更有人氣的一面。
當(dāng)然,現(xiàn)在杭州寸土寸金,出現(xiàn)像天都城這樣大規(guī)模的樓盤已幾乎不可能。但在杭州中心城區(qū)“橫盤”效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)下,目前泛市區(qū)是很值得深耕的,如果一個(gè)區(qū)域有了多個(gè)開發(fā)商的共同營造,那星火燎原般也會(huì)為更多泛地區(qū)帶來新一波增長。