銀行給胡先生的按揭利率，放在去年并不算高。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飆升至6%以上。但是今年6月，胡先生還是找到了銀行，提前還掉了其中的20萬元商業(yè)貸款。
“和去年買房的其他人比起來，5.3%的按揭利率確實(shí)不算高，可是我并沒有什么好的投資渠道可以確保跑贏5.3%。既然這樣，那還不如提前還掉一部分，這樣每個月的負(fù)擔(dān)就可以小一些。”胡先生表示，他的幾位朋友得知自己提前還貸之后，前前后后咨詢了一大堆問題，也萌生了和他同樣的想法。
理財收益跑不贏按揭利率，這是相當(dāng)一部分購房者選擇提前還貸的理由。2019年購入金地自在城一套二手房的俞女士說，她和先生當(dāng)時選擇的是20年期組合貸款，公積金貸款月供6800元左右，商業(yè)貸款月供12000元左右。如今手頭上有了90萬元現(xiàn)金，她打算拿這部分錢提前還掉商業(yè)貸款。
“我算了一筆賬，如果提前還掉90萬元，商業(yè)貸款月供就只剩下5000元左右，月供壓力一下子降了7000元。說實(shí)話，這筆現(xiàn)金放在手上暫時也沒有什么靠譜的投資渠道，況且我們暫時也沒有購房的打算，不需要用到大筆的錢。”俞女士表示，原本她還想去搖新房，但是她和先生的社保年限都不長，那些價格倒掛較大的紅盤即便報了名也沒機(jī)會入圍，既然如此那就索性提前把按揭款還了。
未來收入充滿變數(shù)
房貸早還早安心
2015年，毛先生從外地來到杭州，跟幾個朋友合伙開了一家會展公司。第二年，毛先生在三里亭附近買下了一套二手房，總價將近300萬元，并辦理了30年期150萬元商業(yè)貸款。“由于還沒繳公積金，當(dāng)時辦的是純商業(yè)貸款。那時候利率很低，基準(zhǔn)利率是4.9%，我申請到了9.5折。”
但就在上個月，毛先生提前還清了房貸。
說起原因，毛先生表示，收入的預(yù)期變化較大，趁現(xiàn)在手頭上有點(diǎn)閑錢，提前還掉更安心。
“我們公司雖然不大，但疫情前業(yè)務(wù)還算穩(wěn)定。像我這樣基本工資加上年底分紅，平均下來大概有五六十萬元。疫情之后行情大變，很長一段時間業(yè)務(wù)基本上處于停擺狀態(tài)。作為小股東，我雖還不至于被公司辭退，但是基本工資銳減。目前公司面臨轉(zhuǎn)型，后續(xù)可能還需要股東出資。”毛先生說，受疫情影響，他的未來收入充滿了變數(shù)。
現(xiàn)在，毛先生無債一身輕，“還掉房貸后，我手頭上還剩下50多萬元現(xiàn)金。這錢就當(dāng)是備用金吧，心安一點(diǎn)。”
有購房者為節(jié)省利息
違規(guī)用“經(jīng)營貸”替換“房貸”
除此之外，還有一些購房者選擇提前還貸，是因?yàn)榭梢哉业嚼矢偷娜谫Y產(chǎn)品，從而置換利率偏高的房貸。
“有一些購房者名下有公司，就會選擇提前還貸，再通過抵押房產(chǎn)辦理經(jīng)營貸。目前的經(jīng)營貸利率很低，相比房貸可省下不少利息。”某城商行工作人員說，“目前我們銀行經(jīng)營貸利率最低是3.6%，比房貸利率便宜不少。”
另一家城商行的客戶經(jīng)理也說：“目前經(jīng)營貸利率普遍在3.7%~4%，通過無本續(xù)貸方式，最長還款周期可達(dá)20年。而且還款方式很靈活，貸款人可選擇先息后本，即平時按月償還利息，到期后一次性還本。這樣來，不但比房貸利率要低很多，每月的還款壓力也要小很多。”
以20年期300萬元房貸為例，若是去年高點(diǎn)6.3%的利率，選擇等額本息還款方式，月供22015元，利息總額高達(dá)228萬多元。若辦理3.7%的20年期經(jīng)營貸，采取先息后本的還款方式，每月利息支出9250元，到期后利息總額222萬元。可見，無論是平時的還款壓力還是利息總額，都減少了。
正因如此，有購房者還掉房貸，換成了經(jīng)營貸。
不過，這種做法實(shí)際上是違規(guī)的，經(jīng)營貸不能用于購房。
“目前經(jīng)營貸審批是非常嚴(yán)格的，不動產(chǎn)證必須滿1個月以上，公司營業(yè)執(zhí)照必須滿1年以上，且公司處于正常經(jīng)營狀態(tài)，流水也要符合要求。至于貸款額度，一般不超過房產(chǎn)評估價的7成。此外還需要注意的是，放下來的經(jīng)營貸不能直接用于購房。”一位銀行人士表示。
提前還貸是否劃算因人而異，
需考慮多方因素
提前還貸是否劃算？這其實(shí)因人而異。除了簡單的數(shù)字賬之外，還需要考慮多方因素。
比如，有的銀行規(guī)定提前還貸須賠償違約金。前幾天，某銀行發(fā)布公告，稱提前還貸須收取1%補(bǔ)償金。
據(jù)悉，確實(shí)有部分銀行在貸款合同中明文約定，提前還貸須承擔(dān)違約金。也有的銀行約定，未滿一定期限（一般是一年或者兩年）就提前還貸，要收取違約金。
所以，決定提前還貸之前，要把這個違約因素也考慮進(jìn)去。算上這筆違約金，再來看提前還貸是否劃算。
當(dāng)然，提前還貸是否劃算，還跟購房者已還貸年限有關(guān)。由于房貸特殊的還款方式，月供中很大一部分是利息，且利息先高后低。一般來說，還款時間已經(jīng)過了貸款總年限的三分之一，此時選擇提前還貸就不太劃算。
“購房者如果手中有閑錢，覺得市場投資機(jī)會不大，可以選擇提前還貸。但如果出現(xiàn)違約金較高，或大部分房貸利息前期已經(jīng)還得差不多的情況下，提前還款的話意義不大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
來源：錢江晚報
