01
五一前，杭州一場拍賣引發(fā)了不小關(guān)注。
申花的融信公館ARC，一套246㎡的洋房頂躍（6躍7），經(jīng)241次出價，以總價2120萬成交，折合單價超8萬6。
去掉包含的兩個車位，單價也要8萬3左右。
這個單價在平靜的二手市場中，挺亮眼的。畢竟申花主流次新房6-8萬，一些小區(qū)洋房才7萬上下。
具體到融信公館，更是近90天僅1套網(wǎng)簽（高層）。3月一套25樓的139㎡，法拍單價6萬7。
但作為擁有稀缺資源的頂躍，8萬6不算夸張。
這是一套上下兩層6房格局，雙陽臺+雙露臺的東邊套；緊貼余杭塘河，視野無遮擋，對岸是限價65100元/㎡的霞映錦繡里。
即：單價8萬6的背后，是出色的地段+稀缺河景+大尺度改善的王牌組合。
這不禁讓人想到在豪宅中介圈瘋傳的那套萬科日耀之城475㎡三連躍，標價5000萬帶3個車位，號稱看房驗資2000萬，折合單價超10萬。
最終，它能賣到一個什么價格？
02
論資源度，萬科亞運村也是十分優(yōu)秀。
亞運村的地段不用多說，附近是地鐵6號線豐北站，還有崇文作辦學的亞運實驗小學。
兼具河景和江景。樓下是亞運村中央水軸，與先鋒河形成“T型水系”。
頂躍所在的1/2號樓，是小區(qū)最靠近錢塘江的住宅樓幢，視野非常廣闊（后期錢塘灣總部基地開發(fā)后或有一定影響）。
第三，不是普通頂躍，而是少見的三連躍。
客廳挑空兩層，7房6衛(wèi)，遍布大露臺和落地窗。特別是頂樓，擁有一個圍繞房間的超級凹型大露臺，氣場十足。
不過總價也是真不便宜，5000萬是什么概念？
一房一價顯示，新房買入價2388萬，單價5萬出頭，房東妥妥翻倍的預期。
但從單價看，似乎又不是很離譜。世紀城主流紅盤的洋房頂?shù)总S（高層罕見），掛價基本超10萬。
萬科亞運村頂躍的稀缺性，撐得起這個價格嗎？
03
據(jù)統(tǒng)計，世紀城在售的頂?shù)总S并不多。
主要是龍湖天璞、澄品和天賦等小區(qū)的洋房頂?shù)总S，面積約125-175㎡，數(shù)量屈指可數(shù)，掛價幾乎沒有低于10萬的。
這類產(chǎn)品的優(yōu)勢明顯，拓展空間大、動靜分離。
頂躍大露臺采光好、視野佳，私密性強；底躍帶花園出入方便，地下室隨心打造，不用擔心隔音。
另外供應少沒什么競爭對手。從供需理論看，市場表現(xiàn)應該很不錯。
但實際上流速很低，也較看大行情臉色。
中介說，板塊內(nèi)每年成交的頂?shù)总S（主流次新盤）都是個位數(shù)。今年直到4月，才賣了1套澄品。
這是一套145.83㎡的洋房底躍，帶花園和地下室，使用面積約300㎡。成交總價1222萬，配合滿二送車位，單價8萬出頭。
對底躍來說，價格一般。與板塊內(nèi)7-8萬的高層好房源，沒有拉開差距。
作為對比，2022年“517新政”后，天璞一套175㎡的洋房底躍，據(jù)說成交單價高達十幾萬，買家是網(wǎng)紅。
不過只要碰上心儀買家，弱勢也有概率賣出高價。
前幾天，天璞一套165㎡的頂躍已簽約，據(jù)中介透露成交總價1720萬帶兩個車位，單價10萬左右。
總體來說，這類特殊房源是非常挑客戶的。“因為優(yōu)缺點都很明顯（稀缺和高總價），喜歡的人非常喜歡，不喜歡的人就是不喜歡。”中介說。
（交付較早（2017年）的美哉美城躍層，未計入在內(nèi)。）
04
表面看，萬科三頂躍是能賣出10萬單價的。
但還必須考慮到兩個問題。首先，總價門檻完全不同。以往世紀城成交的頂?shù)总S，單價再貴，總價也基本控制在2000萬內(nèi)。
萬科三頂躍報價5000萬，已邁入頂豪范疇。買家必然要求高、選擇也非常廣。
一個很直接的問題，亞運村主流戶型100-200㎡，富人真愿意花高價住到一個純粹性普通的小區(qū)？
濱江一橋南的柳岸曉風，整體要純粹多。有一套310方的頂躍，掛牌許久，總價已從6800萬一路調(diào)到5500萬，還是很難出手。
而且按照世紀城5-8萬的二手價格體系，起伏的房價，也不易撐起頂躍的高單價。
另外，世紀城盛產(chǎn)商業(yè)大平層，不乏地段、精裝、江景、總價更實惠的房源。包括對岸的江河匯、南星，都可能是優(yōu)質(zhì)的替代選擇。
其次，房東快速出貨的心態(tài)也是x因素。
過去幾年，杭州幾大紅盤零星推出的幾套頂躍，因總價驚人，多數(shù)被自住富人買去了。
最有名的當屬2022年底，K11的那套面積1468.58㎡、總價近1.12億的超級頂躍。
這套杭州搖號以來面積最大、總價最貴的新房，181號才被買走，后被扒出是財力雄厚的“麗水一家人”。
還有2023年的小河云莊，一套面積1367㎡、總價7673.14萬元的頂躍，最終被本地購房者選走。
相比之下，萬科亞運村的投資屬性濃烈多了。
當時前12號，就把最貴的四套頂躍全選完了。如今交付時間未定，就提前幾個月全城兜售，明擺著一副“搶跑”的架勢。
從經(jīng)驗看，越是這種心態(tài)，價格越是容易松動。
05
說白了，頂?shù)总S是一個小眾市場。
雖然稀缺競品少，但受眾者也窄。在大多數(shù)普通板塊，由于總價高、流動性低，往往單價要有優(yōu)勢，才能促進成交。
而在熱門核心板塊，因為資源和產(chǎn)品的稀缺，則可能上演“奇貨可居”的場面，賣出高價。
但再怎么樣，它逃不開兩個因素。
首先，最關(guān)鍵的，要有看上眼的客戶。這種級別的房子，普通中介是賣不動的，主要靠人脈、圈層推介。
只要相中了，不排除“千金難買心頭好”的富人。
其次，最好能遇上好行情。對于頂豪，行情走勢的影響雖相對小，但火熱行情多少能助推一把。
萬科三頂躍的市場到底如何？隨著交付日益臨近，答案很快會揭曉。
來源：層樓
