2020年那個異常寒冷的冬天里，蛋殼公寓點了個不大不小的炮仗，讓“長租公寓”四個字瞬間成了招黑體質(zhì)。
當(dāng)初那家喊出“讓年輕人有尊嚴地生活在城市中”口號的長租公司，最終將租客、房東、和員工逼得既沒尊嚴也不體面。
大家集體成了受害者，又是彼此的心腹大患，盡管銀行卡余額買不起北京四環(huán)大三居，但腳趾頭縫里能摳出來一套找齊。
如今三年多過去了，國家終于要對這種長租公司提桶跑路的惡劣行為展開史無前例的對轟…
1
2月27日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》并公開征求意見。
這份文件一出來，就被老少爺們兒齊心協(xié)力抬上了熱搜。
不為別的，首都住建委是真給老百姓撐腰，有事兒它真上��！
《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》第一次明確將住房租金納入監(jiān)管！
別看只是“征求意見”，但嗑兒嘮得賊硬！
對于單次收取超3個月租金的住房租賃企業(yè)，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額。
一旦發(fā)生類似住房租賃企業(yè)跑路這種狗血劇情，可以停發(fā)監(jiān)管賬戶內(nèi)的租金，減少租戶損失。
拔管三年的蛋殼此處尷尬表示：勿cue…
至于監(jiān)管銀行，那必須也得是根正苗紅的國家隊選手——
《征求意見稿》明確提出，由北京市住房資金管理中心會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局招標選定監(jiān)管銀行；
由北京市住房資金管理中心在中標銀行建立全市的押金托管、租金監(jiān)管賬戶，進而管理押金以及相應(yīng)的租金。
其中，押金須按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶；
單次收取租金數(shù)額超過三個月的，租金按照合同約定時間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。
需要注意的是，三個月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余部分按月劃轉(zhuǎn)，單次劃轉(zhuǎn)額度原則上是一個月的租金。
打個比方，如果租客是押一付一或押一付三，那租金會像以往一樣照常交給租賃企業(yè)；
如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監(jiān)管賬戶。
對于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)未履行押金托管與租金監(jiān)管或存在經(jīng)營風(fēng)險的，可以暫停向住房租賃企業(yè)撥付租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金；
如果未按照規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，則依據(jù)《北京市住房租賃條例》等法律法規(guī)，該怎么罰怎么罰。
人間的悲喜果然并不相通——
消息一出，雖然不少在京長租的打工人感覺有地方說理了，但少部分京籍房東一聽“租金還要納入監(jiān)管”，原地懵逼了：
“房租見天往下掉沒人提，敢情這還要監(jiān)管姆們？”
不是我說，過去看你們那臉像緊急集合，現(xiàn)在再看你們簡直像哭笑不得——
這次北京住建局提出的租金監(jiān)管，主要針對的是住房租賃企業(yè)，個人房東該吃吃、該喝喝，用不著杞人憂天！
其實，早在2021年，北京就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。
當(dāng)時的文件也提出了“專用賬戶監(jiān)管”的概念，只不過是押金由北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶監(jiān)管。
實話實說，這個監(jiān)管單位的權(quán)威性多少還差點兒意思。
此次《征求意見稿》出臺，最明顯的亮點就是將監(jiān)管專用賬戶主體調(diào)整為更專業(yè)、更權(quán)威的北京市住房資金管理中心。
對于長租公司來說，這個力度相當(dāng)有震懾；
對于長租住戶來說，這個腰撐得相當(dāng)?shù)脛拧?/div>
2
年剛過完，還沒出正月，北京就風(fēng)風(fēng)火火地推出租房新政，到底在尋思啥？
很明顯，首先是社會效益層面的考量。
其重中之重便是保護無數(shù)在京租房人的合法權(quán)益。
截至2022年末，北京市常住人口已高達2184.3萬，其中外來人口825.1萬。
將全部常住人口算在一起，平均每3人中就有1人租房，與之相對應(yīng)的是，北京住房租賃市場規(guī)模很可能超過2500億。
無論是租房人口還是租賃市場規(guī)模，放在全國那都必須是遙遙領(lǐng)先！
眾所周知，對于租賃群體而言，押金和租金糾紛絕對是每隔幾個月就發(fā)作一下的“痛點”！
像長租公司或是中介，在退房時以各種五花八門的理由克扣租客押金…
一次性繳納1-2年甚至更久的租金，沒住幾個月呢，長租公司就跑路了，剩下房東和租客在寒風(fēng)中相互指責(zé)，感受冷冷的冰雨在臉上胡亂地拍…
當(dāng)年的蛋殼公寓暴雷，就是這么回事兒。
據(jù)投訴數(shù)據(jù)統(tǒng)計，押金租金糾紛占住房租賃糾紛的比例高達七成以上。
將租房租金納入強監(jiān)管，既保障了大幾百萬“北漂”兄弟姐妹的合法利益，讓他們不至于在已經(jīng)忙成狗的工作中還要為租房問題發(fā)愁。
雖然短期內(nèi)沒法保證北漂族人人買得起房，但讓大伙兒租房住得踏實，這還是力所能及的。
更明顯，管理好住房租賃市場還能產(chǎn)生積極的溢出效應(yīng)。
對于北京大小企業(yè)的用人來說，北京這么干相當(dāng)于做好了后勤工作。
“帝都居，大不易”，若居住的后顧之憂沒能解決，很容易殃及北京用人單位的穩(wěn)定性，從而給企業(yè)增添不少人事方面的摩擦成本。
舉個栗子，一名核心技術(shù)人才的流失后，至少要有1-2個月的招聘期、3個月的適應(yīng)期、6個月的融入期，就這不算大于40%的失敗率。
員工離職后，從找新人到新人順利上手，光是替換成本就高達離職員工年薪的150%，如果離開的是有經(jīng)驗的技術(shù)骨干，那么代價必然更高。
以上損失若乘以700-800萬的租賃基數(shù)，企業(yè)人事成本實在太大，即便1/10的租賃群體遭遇租賃糾紛，代價也是不小的。
另一方面，對于北京龐大的消費市場而言，北京租房新政相當(dāng)于留住了消費者。
2023年，北京市社會消費品零售總額14462.7億元，消費對經(jīng)濟增長的貢獻率超過60%。
讓規(guī)模龐大的“北漂”群體留得下，對消費市場的長期穩(wěn)定不言而喻。
就全國而言，數(shù)目龐大的“北漂”群體堪稱北京城市吸引力的“活化石”。
而在北京之外，小半個中國的老少爺們“白天想、夜里哭，做夢都想上首都”，若北漂們都不認可自己生活和戰(zhàn)斗的地方，實在交代不過去。
綜合以上來看，北京這輪租金監(jiān)管新政算盤打得真心溜！
我們有充足的理由相信，首都北京這次將房屋租賃納入監(jiān)管是一次全國范圍內(nèi)的試水。
就憑北京獨特的城市地位，也不難想見：未來這條監(jiān)管制度推廣到全國各地很可能只是時間問題。
北京的社會效益考量，其它城市也一定會有！
3
當(dāng)然，更重要的是，這一次首都明確提出要將“租金納入監(jiān)管”，矛頭指向了長租業(yè)務(wù)的資金池問題！
譬如說蛋殼公寓那樣的，再想提桶跑路，蛋殼您可以拿走，蛋白和蛋黃必須給我留下！
當(dāng)前，北京的租賃市場規(guī)模超過2500億。
讓這塊巨大的市場蛋糕健康發(fā)展，對于城市宏觀增長目標、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的市場份額以及相關(guān)就業(yè)絕對有百利而無一害。
租金監(jiān)管新政能在保障租客權(quán)益的同時，有效預(yù)防和化解大部分住房租賃糾紛，也能促使企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，在租售并舉正在日漸成為新常態(tài)的當(dāng)下，是與時俱進的舉措。
然而希望很豐滿，現(xiàn)實卻又些許骨感——
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正的周期至少需要6年以上。
潘石屹也曾公開直言：長租公寓燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路，現(xiàn)行租房價格即使再翻一番，也還是很可能虧本。
然而，天下熙熙皆為利來，干長租公寓的老板腦袋瓜就是沖：
既然單一長租業(yè)務(wù)利潤率不高，但它能通過規(guī)模效益擴張形成資金池，企業(yè)還能掌握充足的時間差，去利用這筆天文數(shù)字，這不比吭哧吭哧收租香嗎？
比如說，我拿收上來的租金拿下更多房源改造投放市場，通過擴大裝修物料集采規(guī)模又能壓縮一筆成本，一魚好幾吃它不香嗎？
說整就整，慢一秒都是我對現(xiàn)金流管控的不尊重！
長租公司很快就發(fā)現(xiàn)：收租客的錢終究是有數(shù)的，而且租客大量涌入每年就是過完年和畢業(yè)季兩個高峰段。
然而，華爾街教育大伙兒說“資本永不眠”，我怎么才能快速擴張市場規(guī)模呢？
思來想去，誰有錢我就朝誰借！銀行借貸、融資融券這就玩起來了。
不瞞您說，暴雷的蛋殼99.99%當(dāng)初就是這么尋思的…
可是，這里面有個邏輯bug——
租房市場不會永遠擴張下去，租賃需求總有臨界值，但是債務(wù)滾雪球卻沒有上限！
更何況，長租生意本身就是一個平均利潤率不算太高的買賣，單靠這項業(yè)務(wù)盈利去覆蓋還本付息債務(wù)顯然不太現(xiàn)實。
而且，一旦宏觀經(jīng)濟與就業(yè)基本盤面臨下行壓力，租賃市場的需求大概率就會隨之萎縮，長租企業(yè)微薄的盈利很可能就要降低至負值區(qū)間。
一邊是債臺高筑，一邊是入不敷出，說實話，是個長腿的就會跑…
它們一跑，當(dāng)然也就留下了房東、租客與員工三家掐架的爛攤子。
很明顯，北京這次準備出臺租金監(jiān)管新規(guī)，很大程度上就是要避免“資金池”被濫用的問題。
如此一來，即便長租公司有一天通過銀行借貸或融資融券債臺高筑，也能使房東與租客的核心利益得到基本保證。
如此兜底，從行業(yè)角度看無異于剝離了“供應(yīng)商”與“客戶端”的市場風(fēng)險。
只是，我有一件事沒有想明白，希望大伙兒不妨在評論區(qū)集思廣益一下——
開發(fā)商建新房的時候也有監(jiān)管賬戶，那不沒耽誤蓋出那老些爛尾樓嗎？
是不是哪個環(huán)節(jié)出了點岔頭兒，咱也拾掇拾掇？
來源：大碗樓市
