2018年，僅僅16億的地價(jià)；2021年，創(chuàng)造了近85億貨值。
在杭州“面粉接近面包”的限價(jià)時(shí)代，觀雲(yún)錢塘這個(gè)數(shù)據(jù)成為全國(guó)現(xiàn)象級(jí)，羨煞了很多囿于二級(jí)土地市場(chǎng)的開發(fā)商，很多房企真的信了這句話：
“杭州住宅做現(xiàn)金流，大平層做利潤(rùn)點(diǎn)”。
“利潤(rùn)全在大平層”。一時(shí)間商辦改大平層，酒店改大平層，爛尾再包裝大平層，錢江世紀(jì)城眾多大眾熟知的商業(yè)項(xiàng)目一“改”不可收拾，甚至殺紅了眼。
這邊大平層賣的好還能賣的高，甚至錢新之前的幾個(gè)老標(biāo)桿，也是吸了世紀(jì)城這波熱勢(shì)。
經(jīng)過在業(yè)內(nèi)初步溝通統(tǒng)計(jì)，我驚訝的發(fā)現(xiàn)：
錢江世紀(jì)城的大平層公寓（在售和擬規(guī)劃）多達(dá)21個(gè)，是杭州大平層最多的板塊，也可以說全國(guó)單板塊大平層數(shù)量之最。
在奔競(jìng)大道，金雞路，市心北路，鴻寧路，盈豐路等主干道，隨便一個(gè)不經(jīng)意的仰望，你心心念念的，那個(gè)讓你神往的摩天地標(biāo)，內(nèi)核可能就是大平層公寓，窗外只是富人的風(fēng)景畫，與你的城市“發(fā)展”無關(guān)。
當(dāng)然，對(duì)于無處安放的杭州塔尖人群，很好的貫徹了“房住不炒”，原來商業(yè)也是可以“住”的，總比爛尾好；
但對(duì)于錢江世紀(jì)城，也無疑錯(cuò)過了后峰會(huì)時(shí)代的最佳產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。
所以只能“刪號(hào)重練”，重新高規(guī)格的做起了定位產(chǎn)業(yè)的“錢塘灣未來總部基地”。
“大平層買了自住，住宅搖中投資”，對(duì)于個(gè)人，優(yōu)質(zhì)大平層項(xiàng)目確是很好的抗通脹路徑，而且是雙限時(shí)代的品質(zhì)瑰寶。
但我看到了定位“金融、科技、總部”的錢江世紀(jì)城，2016年以來最大的產(chǎn)業(yè)危機(jī)：
這是集聚產(chǎn)業(yè)發(fā)力的城市新中心，還是被富人“蛀空”的大平層中心？
被大平層支配的恐懼，為什么在錢江世紀(jì)城最甚？
錢江世紀(jì)城并不是第一個(gè)做大平層的，但卻是第一個(gè)火起來的。
因?yàn)檫@里的土壤最適合大平層：城市資源、景觀界面、產(chǎn)品溢價(jià)。
前兩點(diǎn)毋庸置疑，最后一點(diǎn)有業(yè)內(nèi)朋友解惑：一般板塊大平層是住宅單價(jià)7折左右的，而錢江世紀(jì)城是大平層溢價(jià)最高的板塊，均價(jià)可以賣到5萬甚至8萬，因?yàn)?.8萬的住宅限價(jià)是杭州最被低估的板塊。
加上去年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走弱，寫字樓市場(chǎng)愈加低迷，不得不將原來的商辦類產(chǎn)品調(diào)整為類住宅；還有涉宅地塊“出讓雙限”，用大戶型做溢價(jià)的銷售套路失效，也給大平層產(chǎn)品撕開了需求缺口。
所以，在觀雲(yún)錢塘成交價(jià)破10萬的瘋狂，SKP、奧體印象城的連續(xù)加持，預(yù)計(jì)亞運(yùn)村搖號(hào)后海量剩余購買力的看好下。
地段劣勢(shì)，某個(gè)7年都沒賣完的大平層項(xiàng)目，借著這股東風(fēng)，賣的還剩個(gè)位數(shù)，連渠道都取消了；
市心北路本來賣的不錯(cuò)的寫字樓項(xiàng)目，看著對(duì)面眼紅，也臨時(shí)改了大平層；
被華鴻吃下的最后一個(gè)爛尾樓，也在緊急施工，大平層體量不小，爭(zhēng)取搶跑在下半年面世；
雷迪森老板連改兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目，一個(gè)打著蘭博基尼的IP，傳聞吳*波也入了套。一個(gè)磨洋工的雙塔項(xiàng)目，基本一幢都會(huì)改成大平層，并且定價(jià)不低；
杭州之門預(yù)計(jì)面世的“行政公館”和下半年面世公寓大平層，蓄客情況十分好，只是內(nèi)部糾結(jié)“該賣多少對(duì)得起這個(gè)地段”。
SKP只有6幢的萬科住宅方案很快完成，但華聯(lián)內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)把最好的位置、設(shè)計(jì)、裝修都給到大平層方案，想做“大平層里的SKP”，而且定價(jià)驚喜十足；
由于關(guān)系戶太多，EIC的三幢大平層可能會(huì)被內(nèi)定完，大概率不會(huì)對(duì)外銷售，這是讓我十分驚訝的；
濱江今年主打合作打開，除了合作國(guó)泰中心，接下來可能還有幾個(gè)大平層合作項(xiàng)目，畢竟土老板有地，濱江有招牌，是時(shí)候打出“濱江造大平層”的招牌了；
而大平層頂流觀雲(yún)因?yàn)榍捌谫u的太好，信心炸裂，唯一可售寫字樓要改出500方大平層，新售樓部都快完工了；
無論是單價(jià)還是總價(jià)算是大平層江南之最，即便門檻如此高，據(jù)說客情還非常好，但也因?yàn)槭清X江世紀(jì)城的產(chǎn)業(yè)名片，樹大招風(fēng)很可能被斃。
這樣不菲的利潤(rùn)和形勢(shì)，錢江世紀(jì)城幾乎所有的城市地標(biāo)，無一幸免大平層。
看看這組數(shù)據(jù)，錢江世紀(jì)城大平層之火，燎原到整個(gè)城市：
在供應(yīng)端，過去5年做（改）的商業(yè)大平層一直不吃香，2019年也只有135套，今年1-6月就暴增到1070套，增幅驚人。
在銷售端，2017年賣出162套商業(yè)大平層，2019年更是跌到只有61套，2020全年，回彈到賣出599套，而2021年的前5個(gè)月，賣出了套316套，差不多每天有兩套被富人買走。
而過去一半年，僅觀云錢塘和朝龍匯兩個(gè)項(xiàng)目，成交量和成交額占了整個(gè)杭州大平層市場(chǎng)的60%，第三個(gè)是東潮府，主要也是因?yàn)榈蛢r(jià)走量。
其他板塊多數(shù)只能喝湯，杭州新天地、中贏創(chuàng)谷大廈、
綠地華家池印、
嘉里云荷廷都還有不少庫存，大平層比住宅分化更明顯。
由于二手交易成本繁雜，商業(yè)大平層長(zhǎng)期都是增量市場(chǎng)。
“好飯不怕晚”，但好飯?zhí)嘁簿屯砹�，房特�?b>預(yù)計(jì)今明兩年錢江世紀(jì)城可售大平層達(dá)1200套左右。
即便按照今年最好的行情，在最好的錢江世紀(jì)城，商業(yè)大平層去庫存需36個(gè)月，項(xiàng)目分化會(huì)更加嚴(yán)重。
而別的板塊相對(duì)世紀(jì)城，難賣系數(shù)呈幾何倍數(shù)，劣質(zhì)產(chǎn)品在年底就會(huì)裸泳。
當(dāng)然，我們知道大平層本來測(cè)算的營(yíng)銷周期就長(zhǎng)，是個(gè)營(yíng)銷慢活，“利潤(rùn)高，拖得起”。
但對(duì)于板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展是“拖不起”的，對(duì)錢江世紀(jì)城的“傷害”是永久不可逆的。
雖然錢江世紀(jì)城雙招雙引成果不菲，有了浙商銀行、省交投等金融機(jī)構(gòu)，北大信研院、浙大計(jì)算機(jī)研究院等科研院所，但依然缺少IP性的獨(dú)角獸和“隱形冠軍”，多以概念機(jī)構(gòu)、金融中介、分部分支為主。
對(duì)比濱江和未來科技城，“以產(chǎn)定居”的人才虹吸力較弱，世紀(jì)城依然只在“賣地段”：工作在濱江或錢新，住在錢江世紀(jì)城。
奔競(jìng)大道以北的“最貴一平方公里”幾乎被填滿了，現(xiàn)在順著金雞路和平瀾路看去，很多項(xiàng)目原來是打著產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的幌子，拿著最好的地段，做最貴的大平層。
錢江世紀(jì)城走了很多新城的彎路，在產(chǎn)業(yè)并沒有夯實(shí)的情況，已經(jīng)在部分透支產(chǎn)業(yè)空間，而且一旦大平層口子也被打開，很多有開發(fā)商不會(huì)選擇寫字樓這種“困難模式”。
即便監(jiān)管履約協(xié)議中，約定寫字樓自持，約定商業(yè)面積，約定產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，但空子太多，地也已在房企手里，全周期監(jiān)控是不現(xiàn)實(shí)的，保證不爛尾就好。
畢竟錢江世紀(jì)城復(fù)合型地塊太多，大家拿地的“初心”，就是住宅配比或者大平層空間。
產(chǎn)業(yè)靠政府塔臺(tái)，邀房企來唱戲，結(jié)果唱的是大平層的靡靡之音。
當(dāng)然，這個(gè)現(xiàn)象不止杭州，而且很多地方已經(jīng)出臺(tái)管控大平層。
比如，一些城市之前規(guī)模較大的商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，現(xiàn)在已經(jīng)縮減到20%，但開發(fā)商依然會(huì)以20%的比例頂格建設(shè)公寓產(chǎn)品。
2017年，南京市專門發(fā)文，規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理，明確要求此類商辦建筑不能變相建成公寓類建筑，且商辦類建筑室內(nèi)建筑功能一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。
去年，濟(jì)南市新批復(fù)的商服項(xiàng)目在原則上已經(jīng)不再允許建設(shè)商務(wù)公寓產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商將辦公產(chǎn)品違規(guī)包裝為公寓產(chǎn)品進(jìn)行銷售的行為會(huì)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
今年開始，杭州也在很多寶地的約定條件中明確商辦不得建設(shè)公寓類產(chǎn)品，但這也僅僅針對(duì)的是新地，海量老地已經(jīng)無法追溯。
比如杭州限酒令過去3年有余，打磨仍有層出不窮的小戶型公寓，因?yàn)槎诘氐捻?xiàng)目太多。
針對(duì)300方分割門檻，杭州調(diào)控槍口可能再抬高一尺，醞釀最小500方的分割面積，這樣能卡掉大部分能承受的市場(chǎng)需求，打掉房企做大平層的幻想。
但對(duì)于核心地段的標(biāo)桿項(xiàng)目，不缺買500方的富人。
壓住大平層，還是靠市場(chǎng)內(nèi)卷解決，明年遍地可見的大平層會(huì)降低稀缺性，劣質(zhì)盤或者冷盤更加難賣。
但比如信達(dá)中心、觀雲(yún)錢塘、錢塘公館、濱融府、SKP，杭州之門等優(yōu)質(zhì)大平層，是可以穿越這波周期的。
因?yàn)槌藳]有學(xué)區(qū)，這些大平層幾乎是高端絕配，具有限價(jià)時(shí)代住宅無法比擬的居住感。
但其他沒有特別優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，特別是泛濫的錢江世紀(jì)城，必將經(jīng)過一次痛苦的洗盤，而且會(huì)很猛烈，如果當(dāng)年LOFT產(chǎn)品的紅海競(jìng)爭(zhēng)。
錢江世紀(jì)城大平層風(fēng)口上的“豬”，最多還能飛兩年。
無論怎么內(nèi)卷，大平層之樂不應(yīng)該建立在產(chǎn)業(yè)之憂上。
大平層占用了大量商辦的指標(biāo)，減少了產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)比例，實(shí)際上卻是用來居住的，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。
對(duì)一個(gè)城市的未來而言，“地沒了，什么都沒了”。
錢江世紀(jì)城正潛伏著5年前的爛尾潮后，看不見的最大危機(jī)：
這次不是建筑的爛尾，而是產(chǎn)業(yè)的爛尾，后期沒有人可以“接盤處置”。
房企有錯(cuò)嗎？基本淪為杭州城市代建商的房企們，不吃這樣的面包，就會(huì)餓死。
我也知道，錢江世紀(jì)城越會(huì)來越好，近20幢地標(biāo)高樓在建，頂級(jí)商業(yè)接踵而至，還有了第一個(gè)億元樓，整個(gè)板塊蔚然成型之時(shí)價(jià)值不可小覷。
但我們對(duì)世紀(jì)城的想象力僅僅如此嗎？房?jī)r(jià)就是板塊股票，顯然，大家的想象力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止此。
這個(gè)想象力，一定是基于“有人流，也有人留”的產(chǎn)業(yè)力，而不是空有城建，敗絮其中。
幸虧，錢江世紀(jì)城還留了兩手。
板塊絕對(duì)C位的奧博單元“十九街區(qū)”的價(jià)值留白，以及振聾發(fā)聵的錢塘灣未來總部基地。
特別是多個(gè)設(shè)計(jì)天團(tuán)入圍打造的錢塘灣未來總部基地，關(guān)乎錢江世紀(jì)城東單元的起勢(shì)，關(guān)乎與亞運(yùn)村的無縫鏈接，關(guān)乎蕭山科技城金三角和寧圍未來總部社區(qū)的帶動(dòng)發(fā)展。
我們了解到，這里今后可能擬定更嚴(yán)苛的監(jiān)管協(xié)議和履約協(xié)議，真正“做實(shí)”錢江世紀(jì)城產(chǎn)業(yè)。
這是杭州的“未來經(jīng)濟(jì)”，也是錢江世紀(jì)城的最后機(jī)會(huì)，沒有產(chǎn)業(yè)沉淀的地段，終是可以被后起的新城取代。
希望錢江世紀(jì)城重新出發(fā)，從心出發(fā)，回歸產(chǎn)業(yè)的初心。
來源：房特首
