| PART 1 |
到了本月末，新房供應(yīng)不足的跡象愈發(fā)明顯。
搖號樓盤的范圍有些許擴(kuò)大跡象，原本不需要搖號的市場邊緣樓盤開始觸發(fā)搖號。 現(xiàn)象還不是很重要，畢竟當(dāng)下除了核心區(qū)拼社保頻發(fā)，較好的新房項目搖號難度一定程度上升外，大部分外圍樓盤依舊艱難。 更重要的是趨勢，因為趨勢決定了后續(xù)市場的狀態(tài)。
如今的杭州樓市急需關(guān)注的趨勢無疑是：新房去化加快、核心區(qū)供給短期跟不上來。 趁著這幾天開盤的熱潮，個人簡單盤點(diǎn)了下各個主力板塊的潛在庫存，結(jié)果不出所料。
| PART 2 |
從申花、文暉等城市中心區(qū)域，到城北勾莊、三墩北，再到江南濱江區(qū)一帶，以及大城東區(qū)域，可以發(fā)現(xiàn)主流板塊不是已經(jīng)斷供就是即將斷供。 即使主流熱點(diǎn)板塊陸續(xù)上新了一些新地塊，但地塊數(shù)量普遍偏少，大多是單塊增量土地存量。
比如勾莊的中豪、市北的南昌市政、運(yùn)河灣的錦上灣、申花的華潤洋房項目等。 同時這些地塊面積也普遍不算大，加上中大戶型泛濫，供應(yīng)量上千的潛在項目幾乎沒有。 三墩北這樣的帶學(xué)區(qū)剛改板塊，后續(xù)更幾無增量地塊。
接下去，三四百萬預(yù)算能夠兼顧主城相對優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的選擇，會比當(dāng)下更為稀缺。 說新房供應(yīng)不足真的不是販賣焦慮，因為事實就是這樣，購房者的新房可選范圍在未來一段時間內(nèi)普遍會被快速壓縮。
| PART 3 |
起碼在亞運(yùn)前后，可以預(yù)見到的是，留給大家可搖的新房大多數(shù)都會分布在以下區(qū)域： 華豐、康橋、丁橋、桃源、崇賢、閑林、瓶窯、大江東、南臥、下沙、錢二、艮北、南寧圍等這些板塊。 而這些名單中，有幾個能讓購房者心甘情愿的呢？
這些名單中一些比較好的板塊，現(xiàn)在看似中簽率還不錯，但幾個月后可能又會是另一副光景。 錢二、閑林等各個需求層級的優(yōu)質(zhì)板塊中的好新房，或許應(yīng)該加以珍惜。 現(xiàn)在對它愛答不理，也許半年后就是房選人。
| PART 4 |
再看看土地供應(yīng)，預(yù)計4月即將出讓的新一批宅地，目前看來又與核心區(qū)幾乎沒有關(guān)聯(lián)，主流熱點(diǎn)板塊僅有浦沿上新一塊宅地。
其余地塊幾乎都分布在近遠(yuǎn)郊：康橋、南臥、喬司、閑林、新塘、龍塢等。 還有一點(diǎn)值得注意，與總地塊、核心區(qū)地塊縮量同時出現(xiàn)的，還有低容用地的大范圍出現(xiàn)，更低的容積率還帶來了更高的土地限價。
雖基礎(chǔ)限價大多沒有名義上的突破，但這算不算一種曲線漲限價？大家可以仔細(xì)琢磨。
何況變低容的地塊普遍分布在邊緣，低容高價和相對高容的低價，哪個更適合剛需？
為什么又發(fā)生錯配？
| PART 5 |
對于土地市場的變化，特別是低容地塊的大量出現(xiàn)，是不是可以這樣理解： 既然新房好賣的原因是限價，更具性價比，這種性價比又使得二手市場承壓。
假如新房不再那么有性價比是不是更有利于二手市場加速流動起來？以達(dá)成增量、存量市場共繁榮？ 如果是這樣，那么接下去新房成本和二手成本的接近估計就是大趨勢。
其實當(dāng)下，這種現(xiàn)象在某些板塊已經(jīng)顯現(xiàn)，大部分板塊二手和新房購入成本無限接軌。 新房有明面上的低限價，二手則有暗面的高得房率、和即買即住的零等待成本。 相信今年年初二手超預(yù)期活躍，也離不開兩者真實價格貼近的助推。
| PART 6 |
既然新房供應(yīng)短缺在短期內(nèi)會愈演愈烈，是不是意味著應(yīng)該加快介入二手房呢? 對此，個人堅持自我判斷，杭州是一座處于大步擴(kuò)張的城市，大批量的新城需要實現(xiàn)愿景，土地持續(xù)出讓是前提。 當(dāng)前供應(yīng)短缺，不意味著中長期也會供應(yīng)短缺。
今天一個新城、明天一個新區(qū)，后天一個老城更新，杭州哪會缺地？哪會缺房？
不缺地、房，政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向，還要保證土地市場一定的活躍程度，樓市就一定會是平穩(wěn)向前，而不是大起大落。 明白這套邏輯買房，自然從容不迫。
好新房積極打，低價二手斟酌撿漏，高價二手房東自己留。
| PART 7 |
去年一整年我們都在說一句話：優(yōu)質(zhì)新房要積極。
今年這句話已經(jīng)不用多說，因為優(yōu)質(zhì)新房又要拼社保拼人品。 今年同時也是新房性價比繼續(xù)變差的一年，也是大量二手需要出貨的一年，所以加了一句：低價二手可撿漏。
房住不炒、二手或許不比新房差，但著急買二手，卻是不至于。
別被成交回暖的二手房數(shù)據(jù)嚇到了。
沒有政策（限購門檻降低）大轉(zhuǎn)向，二手沒有理由大幅反轉(zhuǎn)。 這不，帶看量上行只堅持了一個月，后續(xù)即使熱度仍然有一些或是局部上升，主流依然是以價換量。
所以，莫慌。
來源：杭州房叔
