地段決定價(jià)值。
這話可以說(shuō)是地產(chǎn)界的至理名言，也是很多人買房投資的判斷基準(zhǔn)。
但杭州卻有不少房子視“地段論”為無(wú)物，在絕佳的地段愣是上演了一出價(jià)值的滑鐵盧，
中山花園就是其中最典型的代表之一。
中山花園，位于拱墅武林商圈，一路之隔的西側(cè)即是西湖文化廣場(chǎng)，南側(cè)則直面京杭大運(yùn)河。單從地段上來(lái)看，它絕對(duì)是老杭州人心目中的市中心。
然而，坐落于這樣寸土寸金的地段，它的二手房?jī)r(jià)卻出乎意料的低。
透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近6月來(lái)，中山花園成交了一套房源，118.23㎡的13樓房源，總價(jià)350萬(wàn)，折合單價(jià)僅2.96萬(wàn)/㎡。
這樣的價(jià)格，只能與郊區(qū)的二手剛需盤比肩，甚至比部分房源還要低了。像良渚去年交付的和光塵樾，近6個(gè)月來(lái)，成交價(jià)最高的就達(dá)到3.74萬(wàn)/㎡，超越了中山花園。
明明是市中心的地段，卻賣不過(guò)郊區(qū)的剛需盤。
中山花園的心酸背后，究竟隱藏著怎樣的原因呢？我們一起去實(shí)探一下。
從地鐵1/3/19的換乘站西湖文化廣場(chǎng)站D口下，步行約950米即可到達(dá)中山花園小區(qū)。
一眼望去，外立面為藍(lán)白相間的3幢高樓即為中山花園，3幢高樓分別為風(fēng)荷苑、秋月苑和春曉苑。
項(xiàng)目坐落于杭州第一個(gè)出讓的地塊之上，1993年由香港的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建筑整體采用的也是當(dāng)時(shí)香港豪宅的高密度的品字型塔樓。
當(dāng)年，它的售價(jià)接近5000元/㎡，也是妥妥的豪宅設(shè)定，畢竟當(dāng)時(shí)杭州一個(gè)月的工資也就350元。
然而從1996年前后交付，到現(xiàn)在過(guò)了約26年，白色的瓷磚上清晰可見黑灰的印記，底商部分更是油煙斑駁黑成了一片，還有密密麻麻的空調(diào)外機(jī)、各色的雨棚......
單從老舊的外立面來(lái)看，已經(jīng)全然看不出當(dāng)年豪宅的模樣了。
這種落差從運(yùn)河一側(cè)看得尤為明顯，中山花園東側(cè)緊鄰著的是綠城·
深藍(lán)廣場(chǎng)，西側(cè)遠(yuǎn)眺可見白馬公寓和武林壹號(hào)等一眾豪宅，立面高級(jí)與否一目了然。
當(dāng)然，外立面的破舊過(guò)時(shí)只是一個(gè)原因。
作為杭州早期的電梯房，中山花園的定位本身就是商住混合性質(zhì)的，而這樣一來(lái)，小區(qū)內(nèi)的人員往來(lái)就會(huì)非�；祀s。
再加上3梯8戶的設(shè)計(jì)，上下班高峰期的時(shí)候電梯根本不夠用，要等很久。
同時(shí)，這種商住兩用導(dǎo)致的人員混雜，使得老小區(qū)車位配比少的問(wèn)題更加突出了。從現(xiàn)場(chǎng)可以看到，樓幢外圍�？康能囎訃藘扇�，只留出了一條略顯狹小的小道用于行走。
還有房子的戶型。
因?yàn)橹猩交▓@整體的建筑是品字型塔樓式的，而非直線型的，所以一層八戶的朝向，東西南北都有，而且戶型也不那么方正，不太符合現(xiàn)在的取向，同時(shí)不少房源采光也并不那么好。
入戶門所在的過(guò)道也比較狹小，朝著入戶門站的話，只能一次進(jìn)一個(gè)人，幾乎無(wú)法兩人同排行走。
此外，物業(yè)管理雖然相較此前有提高，但依然有一些細(xì)節(jié)并未做到位，像一樓的電梯外間未做吊頂，電線鋼筋框架等裸露在外，觀感不佳，也不是特別安全。
這些問(wèn)題看似不算特別大，但疊加起來(lái)卻實(shí)實(shí)在在地拉開了中山花園與同地段其他房子的價(jià)格。
像其東側(cè)毗鄰的綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)，同樣的地段，同樣的配套和一線江景，成交單價(jià)卻高達(dá)6.39萬(wàn)/㎡，甚至比中山花園的成交價(jià)翻個(gè)倍都要高。
還有位于其北側(cè)的
中山北園，年代差不多，也沒(méi)有一線江景，是再普通不過(guò)的房子了，但近3個(gè)月的成交均價(jià)也達(dá)了3.91萬(wàn)/㎡，超過(guò)了中山花園這個(gè)當(dāng)年還被譽(yù)為杭州第一高樓的豪宅。
成交量少，價(jià)又不高。
有很多房東干脆也就不賣了，靠著出租慢慢也能回本，畢竟地段還是不錯(cuò)的，配套也很齊全。
在透明售房網(wǎng)上，中山花園出租的房源不少，1室的價(jià)格在1530-2830元/月不等。算下來(lái)，一套房子四室均出租，一個(gè)月收到的租金就是6120-11320元。
長(zhǎng)期出租，也是一筆不菲的收入，甚至比賣房可能還要來(lái)得好，也算是另一條出路吧。
來(lái)源：杭州房評(píng)
