01
今天文章要給大家掃盲。
原來每年房價只要漲2%不到，基本就能抵御通脹了。
大部分人都低估了房產(chǎn)的收益。
很多人覺得如果房價一年漲5%，自己手中的錢每年放著理財也能有5%，這樣一算，感覺買房子完全沒有收益，還不如錢在手里更靈活。
一算利息，甚至覺得自己要虧�，F(xiàn)在房貸利率6%，比假設(shè)房價每年漲5%還要多付1%，那不是倒虧了嗎？
而且，若是一旦房價漲得還不到5%，那更是要虧到姥姥家了。
這樣算賬對嗎？
錯了，完全算錯了！
02
首先，房貸利率比你想象的要低。
根據(jù)房貸計算器，100萬銀行按揭，利息年化6%，如果按30年計算，你每月還款5996元。
30年合計還款2158382元。其中歸還本金100萬元，30年總共支付利息1158382元，折算下來，年化利率只有3.86%。
這是為什么呢？
因為你每個月除了還利息以外，還要歸還一部分本金。而當你把本金歸還后，相應的利息也就減少了。
所以，你買的房子，不需要每年漲6%，只需要每年漲3.86%，就能夠追平你付出的利息，保本了。
03
其次，通貨膨脹引起的物價上漲，或者說貨幣貶值是有復利的，而你的房貸沒有。
如果不算復利，加上每年房價漲5%，理論上30年后，漲了150%，原本100元價格的東西，應該要價值250元。
但實際上，物價從來都是在前一年的基礎(chǔ)上上漲的。因此，就必須計算復利。
根據(jù)復利計算器，依舊按每年物價漲5%計算，原本100元價格的東西，30年后應該價格為432.19元。
看出門道了嗎？
你以為房價每年的漲幅還不夠你支付的利息嗎？錯了，哪怕每年房子只漲5%，與你按揭6%利息相比，也遠遠超過。
上一節(jié)，我們算了100萬貸款30年，總共歸還利息是115.8萬元。如果按復利計算器倒推算回去，房價每年只需要漲2.6%左右，就能夠覆蓋你的全部利息。
這也就是為什么很多人十多年前，每個月占用自己一般以上工資收入的房貸，放到現(xiàn)在看，變成了當下自己工資的一個零頭。
04
還沒完，我們還有第三點。
實際上，很少有人全款買房，大部分人都是使用杠桿，貸款買房的。
那么我們來算一下剛需首套房的情況。
假設(shè)一套500萬的房子，我們?nèi)墒赘叮褪?50萬，貸款7成為350萬。
這時，我們計算房貸的成本，是問銀行借來的350萬，按年化6%支付利息，而不是房價總額500萬的利息。
但房價的上漲卻是按總價來的。是500萬的房子，漲5%。
三成首付的情況，兩者之間剛好是7折的關(guān)系，2.6%*70%=1.82%
根據(jù)上兩節(jié)的計算結(jié)果看，實際上只要房價上漲1.82%，就能追平你年化6%的房貸利息。
05
那么，如果房價一年漲1.82%，大概是個什么概念呢？
500萬的房子，差不多是一年漲9.1萬。
我們再次用復利計算器給大家算一下。
假設(shè)一套100方，500萬的房子，每年漲1.82%，連續(xù)5年，房價為547.19萬，相當于每平方漲4719元，平均每年房子單價只需要漲943.8元。
若是按連續(xù)10年計算，房價為598.83%萬，相當于每平方漲9883元，平均每年房子單價只需要漲988.3元。
你們覺得自己買到的房子，漲幅會小于這個嗎？
如果小于，那買房是抵御不了通脹的。但如果大于，買房當然就能抵御通脹。
06
除了以上這些，還有更重要的概念要和大家說明。
很多人覺得自己做理財及其他類型的投資，一年可以有8-10%的收益。所以感覺買房收益其實并不大。
但我要告訴你兩點。
第一，買房的收益更多來自于杠桿，不加杠桿全款買房的收益是不高的�？墒牵朔孔�，其他投資你敢加杠桿嗎？
如果你不敢再其他投資渠道上加杠桿，那么你會發(fā)現(xiàn)，加了杠桿的房產(chǎn)投資收益，和其他投資收益之間的差距就沒那么大了。
第二，房產(chǎn)是項長期的投資。投資房產(chǎn)，每年5-8%的收益是穩(wěn)定及確定的。完全可以按5-15年的周期去享受回報。
而其他的投資途徑，不管是可以暴擊的股票期貨，還是相對更安全的信托基金這些，都很難維持5年起步的投資考驗。一般2-3年后，就會發(fā)生較大的變化。
與其不穩(wěn)定的追求更高的回報，不如安心的長持房產(chǎn)，以求年化5%以上的復利收益——這就是我眼中抵御通脹的不二法門。
來源：地產(chǎn)小王子
