01
即使曾經(jīng)是超級(jí)紅盤，也擋不住破發(fā)的命運(yùn)。
前不久，未科的天空之城成交了一套二手房，一樓的93㎡總價(jià)355萬，折合單價(jià)3萬8。
因?yàn)槭茄蠓�，這套房源的買入價(jià)在357萬上下。僅從賬面上看，已經(jīng)虧損了2萬，如果算上這幾年的利息，實(shí)際虧損至少達(dá)小幾十萬。
無獨(dú)有偶，天空之城另一套小高層房源，也在以極低的價(jià)格出貨。
一套10樓的91㎡小高層，上周推售的總價(jià)是380萬，而且還滿二沒有增值稅。之后，沒過兩天報(bào)價(jià)又低了5萬。
而在新房售賣時(shí)期，這個(gè)樓層同個(gè)戶型的房源總價(jià)，基本上都在340萬上下。
如果加上當(dāng)時(shí)的契稅、以及買入后這幾年的資金成本，想賺錢幾乎是不可能了。
02
按理說，小三房是未科二手房中，流通性最好、價(jià)格最堅(jiān)挺的一類產(chǎn)品，為什么開始在天空之城失效呢？
我覺得，有很大一方面的原因，是來自戶型代差。
在華夏四季，三房兩衛(wèi)的南北通透戶型，面積只要89㎡；而到了天空之城，這個(gè)面積段最低上升到了91㎡，如果是洋房，那就得到93㎡。
也就是說，同樣買一套三房，在天空之城就得多花至少2㎡的價(jià)差。
加上因?yàn)門OD的原因，天空之城單價(jià)本就比華夏四季要高出不少，以至于在三房總價(jià)上，這兩個(gè)小區(qū)的總價(jià)會(huì)相差50萬上下。
五常一帶的中介透露，有的買家接受不了總價(jià)更高的天空之城，就會(huì)去隔壁總價(jià)更合適的華夏四季。
在這樣的機(jī)制下，盡管天空之城綜合質(zhì)素更好，但近三個(gè)月的網(wǎng)簽量卻是平分秋色，均為26套。
03
如果天空之城的戶型代差，只有區(qū)區(qū)個(gè)位數(shù)的平方，那西溪公館就大得多了。
西溪公館的三房跨度，可以從最小89㎡三房一衛(wèi)，橫跨到189㎡三房三衛(wèi)，戶型面積整整差了一倍多。
價(jià)格上，卻不是越大就能賣更高單價(jià)的。
最近，西溪公館一套140㎡的中間樓層掛牌，總價(jià)只要375萬，折合單價(jià)2萬8。而當(dāng)時(shí)西溪公館的新房均價(jià)也要2萬8，又是一個(gè)虧利息的房東。
雖然這個(gè)價(jià)格很委屈，可西溪公館三房在300萬內(nèi)還有不少選擇。
300萬的89㎡小三房，折合單價(jià)也有3萬3，相比發(fā)行價(jià)還是有微利的，但買家卻更容易接受這樣的低總價(jià)。
“140㎡這種大三房，即使已經(jīng)降到虧本價(jià)，但賣起來還是有一定壓力的。”未科一中介透露。
同款困擾，還會(huì)出現(xiàn)在剛交付不久的汀云上府。
據(jù)中介透露，98㎡三房的汀云上府，不少房東心理價(jià)位都在450萬左右，最低的也要400萬上下。
可隔壁未來悅的89㎡三房兩衛(wèi)，掛牌總價(jià)只要360萬，還滿二沒有增值稅。
在一樣的戶型功能下，這道題大部分購房者應(yīng)該都知道選哪個(gè)吧。
04
雖然是戶型代差，導(dǎo)致一部分未科三房開始破發(fā)，但更為底層的邏輯是板塊剛需們的總價(jià)承載力有限。
就像我一個(gè)朋友小馮，前不久剛剛在未科置業(yè)。
當(dāng)時(shí)擺在她眼前的是兩個(gè)選擇，一個(gè)是三房一衛(wèi)的89㎡中間套，一個(gè)是大幾個(gè)平方的三房兩衛(wèi)的邊套，后者比前者貴了50萬。
身邊的朋友都勸她選擇更大一點(diǎn)的三房戶型，但她依舊堅(jiān)定的選擇了89㎡中間套。
一方面，她的首付卡的很死，即使多7萬5，小馮也不敢想。
“已經(jīng)把身邊能借的都借了一遍，父母那里也是盡力了，再也沒有可以開口借錢的地方了。”
另一方面，即使首付有了，每個(gè)月多出來的兩千塊房貸，小馮也無處騰挪。
在一些人眼中，50萬只是一輛5系的錢，或者只夠買幾張意大利進(jìn)口家具，甚至主播們?cè)阽R頭前喊幾天“123上鏈接”就能賺到。
但對(duì)于更多的普通人，那是兢兢業(yè)業(yè)數(shù)年才能攢到的一筆巨款。
為了省這50萬，可以放棄采光更好、景觀更佳的房源，頂?shù)讟莵碚卟痪埽划?dāng)然也可以無視總價(jià)更高的大三房，選擇同樣房間數(shù)量的小三房。
這是成年人的無奈，也是他們的隱忍。
特別是在未科這樣的板塊，大量年輕人流入，浮萍想要扎根，一套低總價(jià)的三房就是他們最好的生長沃土。
來源：層樓
