| PART 1 |
517新政出來滿一星期，子彈出膛，一直在飛。
近一周二手房在掛牌量激增的同時，漲跌呈現(xiàn)1：7的分化，掛高一套，掛低7套，一個小區(qū)的同類房源，有的掛高有的掛低；
掛高是覺得買家多了，需求旺盛；掛低的是覺得政策就是為了救二手成交量，趕緊出了打新或者回血；
其實沒什么依據(jù)，都是“現(xiàn)在我覺得...”，在同是原來“我覺得的價格”上調(diào)整個五萬、十萬探探路。
那么現(xiàn)在的二手漲價，有道理嗎？
| PART 2 |
筆者先給結(jié)論，有一定道理，但如果不是優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，想賣，得降價。
一季度的經(jīng)濟(jì)報告里，CPI漲幅0.9%，但是看看ppi，可謂慘不忍睹，國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查司司長對一季度數(shù)據(jù)解讀的內(nèi)容如下：
▲2022一季度CPI\PPI,數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局
可以發(fā)現(xiàn)一個明顯的蹊蹺，ppi的漲幅和cpi明顯不是一個數(shù)量級的，這和我們的日常感覺也相符，媒體上總是經(jīng)濟(jì)差、裁員、降薪，而日常消費品雖然在漲價，但體會不明顯，米面糧油等民生貨品的實際價格漲幅不大；
這說明兩個淺顯的道理：
1、上層有意引導(dǎo)通脹先進(jìn)入虛擬的金融資產(chǎn)，而沒有直接傳遞到日用品的價格而第一季度的成本壓力是企業(yè)和地方在背，比如裁員、訂單增量減頻次、降薪、減稅等等；
2、CPI里一定有虧成海的品類，大幅拉底了整體的增幅。
4月的經(jīng)濟(jì)報告出爐，CPI果然重回“2的時代”，來到了2.1%，而一個月就抬升1.2%的主要功臣就是“豬肉”，在跌了近一年以后，白條豬的價格終于環(huán)比上漲，一下子暴露了通脹就在身邊的真相，而這仍然同比去年低了33.3%；
▲20224月CPI\PPI,數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局
我們國家的CPI的構(gòu)成如下圖，而豬肉這一項在食品類的比重高達(dá)1/3，也就是整個物價指數(shù)的10%的貢獻(xiàn)都來自豬肉這一品類，而第一單項權(quán)重的居住統(tǒng)計的主要指標(biāo)是“租金”，這個最直觀反映居住供需的數(shù)據(jù)，卻不能反映房價。
‘
▲CPI品類權(quán)重
讀完報告可知，目前真實的經(jīng)濟(jì)情況是：
有錢人金融資產(chǎn)多，通脹，普通人拿著錢沒資產(chǎn)或者壓根沒錢，相對通縮；
有錢人的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會漲價，普通人夠不到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格門檻，手里的錢又沒地方去，貶值，貧富差距繼續(xù)加大。
| PART 3 |
那么，CPI的“假面”如果二季度、三季度維持不下去，會怎么樣？
金融品的通脹尤其是房子（股市體量沒法和樓市比）必需要人接盤，刺激還不夠的城市，政策會一浪高過一浪；
不然，很快放出的水也會體現(xiàn)在日常品的物價和更多人員的失業(yè)率上；
屆時，大部分居民更不消費，有余糧的還會去提前還房貸，日常能吃雞就不吃牛，購物指著發(fā)消費券和網(wǎng)上購物節(jié)（今年一定很實惠）；
有工作的年輕人更少，年輕人沒錢沒工作，一系列的惡果想必也不用筆者盡言。
所以，擁有真正優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的有錢人，有信心扛過周期，不急著賣，還能適當(dāng)加價。
追逐這種好板塊好資產(chǎn)的有錢人也會趁現(xiàn)在LPR大調(diào)整大寬松的環(huán)境快速上車，省得以后漲的更多、還錢更多、搖新房又難；
而手里拿著一般的房源，因為資產(chǎn)成色不足以抗衡周期、與城俱進(jìn)，要考慮的則是賣家的情況，掛的越高，離新房的限價就越遠(yuǎn)；
以杭州舉例，杭州的新房市場比起90%的城市可謂是獨領(lǐng)風(fēng)騷、高歌猛進(jìn)，土拍、銷售雙堅挺；
而二手房的賣家一定要明白一個道理，5.17放出的買家，基本都是新杭州人也是真剛需，不等著進(jìn)政策市新房的保護(hù)圈，因為實在有迫切需求，沒時間去等社保和搖號；
等這一批“真迫切一族”都上了車，下半年通脹傳遞到實物，米面糧油襪子板凳拖鞋地毯都8%、10%跳漲的時候，絕大部分人的情緒不會那么樂觀，如果有了新房票，選近郊的宜居盤都比二手強，別說漲價的了。
所以筆者說漲價其實有一定道理，但如果不是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，想賣，且有的降價 。
勿要刻舟求劍，除非手握至寶。
| PART 4 |
寫到這里，又來到了一個似曾相識的局面。
與誰相似？ppi狂漲，cpi不動，企業(yè)部門和地方在扛壓力，就業(yè)壓力大，降準(zhǔn)、降息；
沒錯，2015。
于是，我們又要面對一個老問題：漲價去庫存，還來嗎？
筆者的回答是：不具備這樣的條件；
其一，15年時新房的門檻的絕對值沒那么高，從1漲到3容易，從3漲到4可是另一個故事了；
其二，居民的負(fù)債率太高，去年已經(jīng)趕德超日了，只針對少部分人鼓勵加杠桿，庫存也是去不掉的；
其三，降準(zhǔn)、降息的頻率和力度沒那么猛，15-16筆者記得很清楚，準(zhǔn)和息隔一月降一次，每次0.5%，從年頭到年尾，2022的降準(zhǔn)0.25%和4.25%首套房的LPR沒那么強；
其四，大規(guī)模的棚改貨幣化未開啟。
其五，“房住不炒”最高綱領(lǐng)的嚴(yán)肅性和出生率的慘淡，這個時代對生育主力人群的公信力是很重要的。
當(dāng)然，如果未來經(jīng)濟(jì)真的需要“多害相權(quán)取其輕”，比起就業(yè)慘和社會動蕩，通脹仍然是上上選，這五條尤其是三、四條的組合又同時發(fā)力的時候，狼人又會回來，希望不會有那一天。
“漲價去庫存”不會輕易來，那么，鐘擺打到另一邊“加量不加價”的概率就會加大；
什么意思呢？
首先，救市要救房企，最近的呵護(hù)可不少，比如最近的“首批示范房企”，某些深陷輿論的房企竟然“示范”了，能發(fā)公司債了，地方各種退稅措施也會跟上，讓房企敢拿地；
其次，土地的讓利和供應(yīng)量要起來，各地相繼會把好地拿出來，把容積率出讓宗數(shù)提上去以維持財政收入；
其三，人才政策會愈發(fā)兇猛，搶人從來都是“零和博弈”，何況新增人口即將轉(zhuǎn)負(fù)；
其四，銀行吃飽了利潤再吐出來點給老百姓，LPR和浮動點數(shù)還有下調(diào)的空間。
那作為個人，最香的選擇是什么？
自然是等房東再降價、等銀行再讓利、等新房供應(yīng)更多、等房企逃離暴雷風(fēng)險；
除非“漲價去庫存”或者“能撿漏”，不然怎么劃算怎么來，畢竟高位上崗的“韭菜”指望日后10后這代人接盤3手老房太不現(xiàn)實。
總結(jié)：等不起就多看房、猛砍價，等得起就等新房。
| PART 5 |
這一次，真是“等等”黨的勝利。
來源：杭州房叔
