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當(dāng)前天全面降準(zhǔn)的消息一釋放，朋友圈的兩類人集體沸騰了。
開發(fā)商：11月二手房回暖，銀行貸款寬松+降準(zhǔn)來(lái)襲，年前最佳置業(yè)窗口期來(lái)了。
中介：熟悉的配方，一樣的味道，1.2億熱錢流入市場(chǎng)，回顧歷史，如此相似的買房時(shí)機(jī)又來(lái)了。
的確，連續(xù)幾天的信貸寬松信號(hào)的釋放，足以振奮所有的樓市參與者。
先是上周五，中央高層表示，未來(lái)將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，適時(shí)降準(zhǔn)。
就在當(dāng)晚銀保監(jiān)會(huì)就表態(tài)，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。
剛剛嗅到“降準(zhǔn)”的味道，緊接著這周一，中共中央政治局召開會(huì)議提出：促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
與此同時(shí)，央行對(duì)外公布，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
大水來(lái)襲之前，其實(shí)杭州房貸已經(jīng)由緊轉(zhuǎn)松。
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在不久前的8月，杭州房貸利率全面突破6%。
到了9月初，利率上升的態(tài)勢(shì)更是迅猛。不少銀行當(dāng)時(shí)的首套利率就高達(dá)6.3%，二套則需要6.4%。
“6.3%的首套利率，對(duì)剛需來(lái)說真的一點(diǎn)都不友好，同樣的按揭貸款，隨隨便便就要比幾個(gè)月前貴幾百塊。”
不過，銀行信貸放松的端倪，馬上出現(xiàn)在9月底。
中央頻頻發(fā)聲，全都指向穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。到了10月份，90個(gè)城市主流房貸利率為5.73%，二套房利率為5.99%，均較9月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。
而現(xiàn)在，杭州的房貸利率又是如何呢？
根據(jù)調(diào)查，杭州目前主流的15家銀行，首套和二套利率已經(jīng)全面降至6%以內(nèi)。
其中，四大行的首套利率均為5.85%，二套利率為5.95%。
最低的花旗銀行，首套利率更是低至5%。如果是阿里員工，還可以下降35BP，首套利率僅需4.65%。
不少前段時(shí)間搖中紅盤的購(gòu)房者，算是搖號(hào)上的王者，但利率上就是短期站在了山崗。
放款速度方面，貝殼研究院公布了監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，有60%的城市放款周期在縮短。
杭州一位招商銀行的工作人員告訴我，現(xiàn)在審批和放款速度在一個(gè)月之內(nèi)，額度也較為充足。至于其他銀行，基本也是大同小異。
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房貸環(huán)境逐漸寬松，加上全面降準(zhǔn)的刺激，大多數(shù)人都會(huì)覺得房地產(chǎn)的春天來(lái)了，但也有一部分人持反對(duì)意見。
畢竟，在今年7月，央行也有一次全面降準(zhǔn)的操作。
7月9日，央行宣布從7月15日起全面降準(zhǔn)0.5%，降準(zhǔn)釋放了1萬(wàn)億的長(zhǎng)期資金。
但從當(dāng)時(shí)全國(guó)70城房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看到，7月后全國(guó)樓市進(jìn)入下跌通道。杭州雖然有8月紅盤潮的刺激，但二手房市場(chǎng)卻是連連走向下坡路。
杭州整體信貸市場(chǎng)，更是呈現(xiàn)出一度收緊的局面，甚至不少銀行出現(xiàn)停貸的狀況，資金層面相當(dāng)緊張。
這主要的原因是，一方面是在這次降準(zhǔn)后，央行通過減少續(xù)作MLF的方式，又收回了3000億資金，部分抵消了降準(zhǔn)的效果。
另一方面，是降準(zhǔn)的資金不但沒有流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而房地產(chǎn)的資金還被持續(xù)收緊。
這一來(lái)一回，7月的降準(zhǔn)放水，自然對(duì)樓市是無(wú)用功狀態(tài)了。
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這一輪降準(zhǔn)放水，與7月的降準(zhǔn)，就稍顯不同了。
要知道，從7月開始，全國(guó)新房銷售同比連續(xù)出現(xiàn)下跌。銷售金額從7月同比下降7.1%，10月擴(kuò)大到了下降22.6%。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡不振，最終影響會(huì)傳遞到上下游產(chǎn)業(yè)，建材、家電、家裝……從而影響整個(gè)實(shí)體行業(yè)。
這次降準(zhǔn)雖然不完全是為了房地產(chǎn)服務(wù)，但也明確了要重點(diǎn)滿足首套房，和改善性住房的按揭需求。
雖然降準(zhǔn)只是放大乘數(shù)效應(yīng)，真放水還要看降息，但利好樓市也是大概率事件。
在放水的大環(huán)境下，銀行的錢勢(shì)必會(huì)多，流入樓市的錢變多，在利率本就下行的順風(fēng)車下，還會(huì)進(jìn)一步刺激利率走低。從而，對(duì)購(gòu)房者也會(huì)產(chǎn)生正面影響。
其次，放水利好的總是富人群體，他們手中的財(cái)富會(huì)隨之暴漲。反觀普通人的財(cái)富，反倒相對(duì)縮水。
由此而來(lái)的，就是一二線城市的核心資產(chǎn)頂豪房源，也會(huì)更受歡迎。
說到這里，又有人擔(dān)心房?jī)r(jià)開始新一輪暴漲。我覺得暫時(shí)還不用太緊張。
估計(jì)連監(jiān)管部門都沒想到，中國(guó)樓市的泡沫這么不經(jīng)戳。不過收了幾個(gè)月的水，地產(chǎn)業(yè)的信心一時(shí)半會(huì)兒卻很難全面恢復(fù)。
何況，本月15日會(huì)有9500億的MLF到期，降準(zhǔn)所釋放的1.2億資金，會(huì)被這部分MLF置換對(duì)沖掉。真正流入市場(chǎng)的錢，其實(shí)也并沒有那么多。
雖然很遺憾，這一次還是沒法讓投資客吃教訓(xùn)，但因此又馬上冒進(jìn)也很危險(xiǎn)。
連熱5年杭州與其它城市不一樣，新房依然一騎絕塵地好賣，二手庫(kù)存卻越堆越高。警報(bào)雖暫時(shí)解除，卻不過是把風(fēng)險(xiǎn)后移到亞運(yùn)會(huì)之后。
就像我們十月份建議的，剛需遇到合適的就上車，手上房子多的，還是要認(rèn)真挑到筍盤才下手。
來(lái)源：層樓
