| PART 1 |
我對于市北一直有著堅定的偏好，常態(tài)化的推薦市北，不僅限于新房，二手房也如此。
之前，時代奧城、創(chuàng)世紀兩兄弟二手價格不到7萬，天璞、檀悅等盤的二手價格也僅僅在6萬左右，未來科技城以及市北的二手價格也在較低的價格位。 現(xiàn)在回過頭看，推薦還是較為精準的，這幾個板塊確實在這輪二手上漲波段中處于龍頭的角色。
時代奧城、創(chuàng)世記、天璞三兄弟破9沖10，未科三兄弟沖8，天璽二期、桂語江南沖7。
△桂語江南實景圖
時至今日，新房中簽率呈現(xiàn)斷崖式的下降趨勢，新房難求已經(jīng)不僅僅是剛需的難題，改善同樣如此，二手上漲的勢能卻沒有停，但也到了高位。
于是問題就來了，現(xiàn)階段的二手還能不能買？這點我的回答是一貫明確的，在政策不轉(zhuǎn)向的情況下，二手上漲動能依舊在，二手依舊能買。
而現(xiàn)在最難以明確的，也是買二手最為兇險的不確定影響因子，那就是新政出不出？新政怎么出？ 新政出，假如依舊不痛不癢，二手勢能自然難停止。新政出，且嚴厲程度較高，二手大概率進入盤整。
那么二手房該怎么買？這里就延伸出了，我為什么近期強推未來科技城以及市北的原因。
在我看來，這兩個板塊目前價格相對其他區(qū)域仍處于相對低位，記住是相對低位！同時板塊的成長明確性非常強。
買二手這兩點缺一不可，價格低且未來的成長勢能強，在很大程度上就能夠很好的規(guī)避接盤的風險，就算碰見嚴厲的新政，這類選擇也能夠穿越周期，迅速收回損失。
幾日前，關于未來科技城我已經(jīng)出過一篇關于板塊解析、判斷及二手推薦的文章，今天我們來聊聊市北，這可能是在江南買二手最為安全的選擇。
| PART 2 |
板塊和人一樣，出身不同人生也大為不同，有些人天生就是含著金鑰匙出生的，城市板塊也如此，人靠的是家庭，而板塊則靠的是區(qū)位。 只要區(qū)位好，就算短期沒有得到發(fā)展，長線看它的成長空間和轉(zhuǎn)身的概率也是非常之大的。
△杭州新老中心的轉(zhuǎn)移
在杭州，錢江新城、錢江世紀城便是含著金鑰匙出身的，仔細看看杭州的地理結(jié)構，以及杭州早年的經(jīng)濟結(jié)構，便能知道錢江新城成為杭州中心幾乎就是一種那必然。
杭州老城西面群山，東側(cè)地勢平坦，發(fā)展空間充裕，一江之隔還有杭州早年絕對的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)大區(qū)——蕭山區(qū)，要城市發(fā)展空間，要融合杭州的重要組成部分蕭山，杭州城市中心向東、向江邊轉(zhuǎn)移非常符合杭州彼時的需求。
這就是含著金鑰匙出生的板塊，如果能較早的看到這個趨勢，對于買房非常有幫助，提前布局南星橋、江河匯等，如今的收益必然不菲。
市北雖不如錢江新城那般，但邏輯幾乎是一致的，錢江新城、世紀城、奧體是含著金鑰匙出生的，那么市北就是含著銀鑰匙出生的。
我們來看看市北的具體區(qū)位，市北位于杭州錢塘江南岸，北側(cè)與奧體、錢江世紀城相連，西側(cè)與杭州的產(chǎn)業(yè)大區(qū)濱江區(qū)的核心區(qū)對接，南側(cè)則是蕭山區(qū)的核心城區(qū)。
△市北及周邊板塊的結(jié)構圖
不看地圖，僅僅是文字描述就基本能展現(xiàn)出市北的區(qū)位優(yōu)勢，但市北的優(yōu)勢還不僅僅是區(qū)位。
市北全名為蕭山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，聽這個名字就能知道這里曾是蕭山區(qū)的產(chǎn)業(yè)重心——制造業(yè)集聚區(qū)，也就意味著市北原始的界面基本就是個大型工業(yè)園。
早年的市北也確實如此，廠房基本占據(jù)了市北的大部分土地，加以部分的農(nóng)居點就構成了市北的基本城市面貌。
廠區(qū)也意味著市北擁有遠低于核心城區(qū)的拆改成本，非常有利于后續(xù)的產(chǎn)業(yè)升級，及城市化，直白一點說就是市北的低成本土地多。
大面積低成本土地，加上左右逢源的江南腹地區(qū)位，市北的未來想象空間及可塑性非常大，這是市北的核心支撐。
從杭州全城的視野去看，與市北非常相似的是艮北，艮北依托錢江新城二期，且是杭州主城較大的腹地型板塊。
市北同樣是腹地型板塊，只不過是江南的，且相對艮北有著更強的地緣優(yōu)勢，市北向北可依托錢江世紀城、奧體，西可依托濱江、南還可以與蕭山城區(qū)互通有無。
艮北所依托的錢江新城二期卻還仍在襁褓中，市北的依托目標卻都是成熟度非常高的核心板塊。
僅從地緣優(yōu)勢看，市北是要強于艮北的，隨著錢江新城、錢江世紀城的一體化，市北能夠承接的需求兼容性非常之強，江北、濱江、蕭山的購房者都能考慮市北。
△杭州世紀實景
如果我們再用當下杭州的樓市價格體系進行比價，申花、橋西8萬+、之江、艮北6萬+、市北4.5-6萬的價格性價比是非常之高的。 這也就是為什么市北二手經(jīng)過了一輪較大幅度的漲幅后，我依舊推薦市北的重要原因之一。
| PART 2 |
目前市北的價格體系并不統(tǒng)一，整體呈現(xiàn)西強東弱的局面，博奧路沿線的市北西標桿如桂語江南、天璽二期價格基本已經(jīng)推到6.5萬左右，正向著7萬進發(fā)。
金雞路沿線、以及博奧路沿線的次級樓盤價格則大約在4.5萬至5萬的范圍內(nèi)，如海上明月、君宸等。
市心路為軸線的市北東價格則分布的更加不均勻，2號線建設一路站周邊的次新品質(zhì)樓盤大約在5萬上下，如大國璟；繼續(xù)向東價格則呈現(xiàn)明顯的跌落效應，望海潮4.5萬+，名門府4萬+，璟雋公館、東方名府3.5萬+。
可以看到，市北西的價格出現(xiàn)明顯的領先，往東則逐漸出現(xiàn)一定的價格梯度。
△和濱江、奧體相融的市北西
這是非常符合市北目前的開發(fā)現(xiàn)狀的，市北西的開發(fā)強度到今天來看已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)成為市北的龍頭，小區(qū)塊內(nèi)的大部分用地都有建設項目，開發(fā)階段即將進入尾聲。 同時市北西目前的地緣優(yōu)勢也是市北中最好的，北接奧體核心區(qū)、西融濱江物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)，幾乎可以看做是濱江核心區(qū)以及奧體的延伸段。
加上信息港小鎮(zhèn)的成熟度，市北西的城市界面之完整，承接濱江、江北等需求外溢的能力基本就是市北最強。
再結(jié)合奧體8萬+，壹號院10萬+，濱江品質(zhì)樓盤9萬+的價格現(xiàn)狀，比價效應下，市北西的價格并沒有被高估。
而市北中部及市北西等樓盤之所以價格在處于地位，核心原因就在于樓盤的綜合品質(zhì)或小區(qū)位等或多或少和桂語、天璽二期等品質(zhì)樓盤存在明顯差距。
但低價就是王道，4.5萬+的價格，配上并不算差的樓盤品質(zhì)，這些市北中及市北西的低價樓盤性價比是在的，在一定程度上可買性甚至是要強于桂語等標桿樓盤。
在這里需要重點提一提市北中，杭州樓市本沒有市北中這個概念，為了更好的理解我將金雞路、明星路沿線稱之為市北中。
市北中大概率在地鐵四期中將落地軌交15號線，根據(jù)此前流出的地鐵線網(wǎng)圖，以及換乘7號線的需要，15號線大概率將沿著明星路南下。
15號線的落地在某種程度上將改變市北西與市北中的地段差距，市北西無疑在區(qū)位上是市北最具優(yōu)勢的，但市北西卻缺少一條貫穿南北的地鐵線路，市北中在15號線落地后，幾乎將是市北城市界面及交通通達性最強的小區(qū)塊。
那么在一定程度上，15號線將補充市北中次新樓盤品質(zhì)略差的劣勢，市北中的綜合優(yōu)勢將呈現(xiàn)上升趨勢。
再匹配上市北中目前相對較低的二手價格，市北中的部分樓盤（如海上明月等）從長線看，可買性在我看來是要強于桂語等高價品質(zhì)樓盤。
| PART 4 |
再回過頭來看看市北東。市北東的地緣優(yōu)勢與市北西、市北中相比則有天然上的劣勢，但在同一個板塊內(nèi)，差距并不算大，雖對區(qū)塊價值有影響，但不會太大。
市北東的同緯度的品質(zhì)樓盤之所以在二手表現(xiàn)上與市北西存在明顯差距，在我看來關鍵有兩點。
一是市北東的城市界面及區(qū)塊的建設程度與市北西有著明顯的差距。市北東至今仍有大量的道路還是水泥鋪裝，沒有瀝青化，且存在比例并不算低的廠房。
二是市北東還有限價新房的對沖，雖新房難買，但起碼還有希望，且價格明顯低于二手。
城市化推進程度更差，限價新房有的選，這兩點才是市北東的市場表現(xiàn)不如市北西的核心原因，特別是城市化推進程度。
所以我們才能看到，品質(zhì)毫不遜色于桂語江南、天璽二期的大國璟價格與之卻存在萬元以上的價差。
但城市化推進程度是動態(tài)變化的，給予時間，市北東的城市界面跟上市北西，甚至在更多的土地儲備下超越市北西也并非不可能。
新房也一定會賣完的，給予時間，擁有市心路、2號線雙軸線，且有更大的改善型住宅聚集度的市北東拉平市北西的概率是非常之大的。
時間、時間，想要獲取更高的樓市收益，一定需要有長線思維，敢于與板塊共成長。
市北中也好、市北東也好，在地緣條件上雖然確實和市北西有一定的差距，但同一個板塊內(nèi)，微小的地緣差距影響并不會太大。
且市北東、市北中或現(xiàn)在已經(jīng)建立了軌交優(yōu)勢，或即將建立優(yōu)勢，故綜合可以判斷，市北西、中、東的地段價值趨近的概率是非常之大的。
在未來，在市北內(nèi)部城市化推進程度相當?shù)那闆r下，決定各個樓盤間的價格高低的核心因素一定會是樓盤品質(zhì)及學區(qū)差異。
學區(qū)差異，各個區(qū)塊的差異并不算太大，都沒有大體量的安置房影響，所對應的學校也基本都是銀河實驗等名校托管等，沒有本質(zhì)差距。 樓盤品質(zhì)，及距離地鐵商業(yè)等配套更為重要一些。
從這點上基本可以判斷，15號線大概率設置站點的建設一路站、2號線建設一路站、以及7號線興議站周邊的品質(zhì)次新會是幾個突出的價值高點。
| PART 5 |
再結(jié)合現(xiàn)在的二手價格，基本可以判斷預期中的15號線建設一路站4.5萬+，2號線建設一路站5萬左右的品質(zhì)樓盤可買性及性價比是相對較高的。
具體房源我在此就不做推薦，每套房源的價格、樓層、保養(yǎng)情況甚至戶型都有較大的差異。 還是那句話，買二手房沒有捷徑，多跑，多看，自然胸中有數(shù)。
來源：杭州房叔
