近日，深圳樓市表面上風(fēng)平浪靜，實則暗流涌動。
樓市下行期，購房者普遍觀望情緒濃厚，受資金鏈影響的賣家也坐不住了，這類房產(chǎn)要么選擇“降價”甩賣，更慘的則進(jìn)入法拍房市場。
樓市火熱時，學(xué)區(qū)房和豪宅是法拍房市場的搶手貨。如今，進(jìn)入冰凍期后，頻頻出現(xiàn)頂級學(xué)區(qū)房和頂豪一拍爆冷流拍，二拍后以出乎意料的低價位成交。
比如前天拍賣的寶中豪宅標(biāo)桿壹方玖譽競拍，單價不到14萬；福田頂級學(xué)區(qū)房長城大廈流拍后再拍，9.9萬/㎡成交等等案例，可以說成功的“撿漏”。
我注意到，近日咨詢法拍房的粉絲明顯變多，中介也開始提供法拍房服務(wù)，難道說法拍房成了深圳樓市的新歡？
5月份，一則百花頂級學(xué)區(qū)房狂降662萬的法拍新聞引爆輿論，當(dāng)時是房子本身的問題，學(xué)區(qū)房市場并沒有明顯的松動。
時隔三個月，受擬推行大學(xué)區(qū)招生及教師交流制度的影響，學(xué)區(qū)市場瞬間風(fēng)起云涌，一大波降價房源進(jìn)入公眾視野。
比如百花片區(qū)的長城大廈房產(chǎn)1084萬流拍后，起拍價降到867萬；8月20日這套法拍學(xué)區(qū)房在二拍中成功拍賣，最終以1035萬成交，折合單價9.9萬/平。
與一拍無人問津相比，這套104.7平的“頂級”學(xué)區(qū)法拍房，吸引了5人報名，1.7萬次圍觀。
值得注意的是，與3個月前，同一片區(qū)學(xué)區(qū)房拍出約17萬/㎡的價格相比，價格降幅超40%。
今年1月份，學(xué)區(qū)房中的“愛馬仕”國城花園44㎡的小戶型成交單價甚至高達(dá)約32萬/㎡。
相繼從神壇跌落的，還有福田香蜜湖頂級學(xué)區(qū)房。8月初，港中旅花園一套116㎡法拍房，起拍價1969萬元，比市場價格便宜近500萬，但無人出價，慘遭流拍。
不止是學(xué)區(qū)房，同樣被稱為樓市“硬通貨”的頂豪也開始不受待見。
比如作為炙手可熱的寶中高端住宅的壹方玖譽一套5670.49萬375平的法拍房，一拍無人問津。
二拍起拍價下調(diào)1134萬元，僅有2人競拍，最終以約5216.39萬價格成交，折合單價約13.9萬元/平，與5月份拍出的19.2萬/㎡，便宜約5萬每平。
此前優(yōu)質(zhì)的法拍房有多輝煌，現(xiàn)在就有多落寞，不少一拍爆冷流拍后進(jìn)入二拍，才有買家愿意光顧，開辟出一種全新的“議價”模式，“低價撿漏”似乎成了誘人的蛋糕。
現(xiàn)在市場上，法拍房源數(shù)量肉眼可見的激增，關(guān)注度空前高漲，信心明顯在加強(qiáng)。
法拍房曾經(jīng)一度只是敢于冒險玩家的財富游戲，如今，很多人躍躍欲試都想分一杯羹，這巨大轉(zhuǎn)變背后有哪些原因？
首先，法拍房數(shù)量增幅驚人。
我統(tǒng)計了阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，7月結(jié)束拍賣的有116個，截止8月26日，結(jié)束拍賣的有129個，法拍房和流拍的數(shù)量都有所上升。
尤為值得注意的是，接下來9月份，即將拍賣的房源有348個，數(shù)量相當(dāng)驚人。
把時間線再拉長，208政策以來，深圳法拍房數(shù)量逐月遞增，均超過200套，甚至突破300套。
這也意味著這些房源將會有幾十萬，甚至上百萬的降幅，如果是總價幾千萬的豪宅進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)，大有可能掉價上千萬。
我看了下，阿里法拍即將進(jìn)入二拍環(huán)節(jié)的就有52套房源，二拍的起拍價通常會在一拍基礎(chǔ)上打個8折，最終的成交價大概率趨近官方參考價，這類房產(chǎn)相比之下性價比就很高，妥妥的撿漏。
其次，市場行情的觀察口，低價成交吸睛。
二手房受指導(dǎo)價影響成交跌入谷底，新房入市節(jié)奏緩慢，小產(chǎn)權(quán)、回遷房被明令禁止，無處安放的注意力自然而然轉(zhuǎn)向了法拍房，也成為了捕捉市場行情的唯一途徑。
雖然競拍人寥寥無幾，但線上圍觀人數(shù)空前高漲，動輒數(shù)萬人，線下咨詢與日俱增，誰都想成為“低價撿漏”的幸運兒。
二手房市場急轉(zhuǎn)直下后，中介嗅覺靈敏的轉(zhuǎn)向法拍市場，抓住了購房者想撿便宜的心里。
百花片區(qū)某中介透露，百花公寓一期107平的房源，之前成交價格1850萬左右，最近拍了一套1029萬成交，相當(dāng)于打了5.5折，絕對的撿漏。
成交價之所以這么低的原因，中介直言：“很多人不了解也就不愿意拍，價格自然就上不去了，成交價一般是市場價的7-8折”。
除此之外，學(xué)區(qū)房的降溫，與擬推行的“大學(xué)區(qū)制”密切相關(guān)，市場信心動搖就會引發(fā)恐慌性降價。
中介告訴我百花片區(qū)出現(xiàn)不少降價筍盤，幅度相比5月份力度大很多，南天二2050萬的82平房源可談到1700萬，跌幅明顯。
最后，法拍房交易有更多專業(yè)機(jī)構(gòu)幫忙把控風(fēng)險。
隨著法拍市場的日漸受市場青睞，涌現(xiàn)了一批法拍房專業(yè)公司，提供房源信息、競拍前房屋背調(diào)、拿下后處理清場交付等全流程服務(wù)，降低競拍風(fēng)險。
據(jù)我調(diào)查，貝殼這類大平臺也參與到法拍房交易的流程服務(wù)當(dāng)中，從中賺取相應(yīng)的傭金。
我的朋友李小姐今年一直在關(guān)注學(xué)區(qū)房，最近她和我談起，貝殼經(jīng)紀(jì)人開始有意無意給她推法拍房，并承諾包房屋鑒定、清場，一千多萬的房子，前期需要交納10萬服務(wù)費，后期成交傭金3個點。
“如果超過六個月清不了場，經(jīng)過您同意，我們會原價購回已拍下的房子”中介打包票。
自從出臺二手房指導(dǎo)價，嚴(yán)打經(jīng)營貸炒房等一些列靴子落地后，市場上涌現(xiàn)了越來越多的因資金鏈斷裂而被拍賣的房子，經(jīng)過大半年潮水退卻，誰在裸泳一目了然。
以七八折、甚至五六折超低價成交的法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬別掉以輕心，背后往往潛伏的不為人知的風(fēng)險。
首先是稅費高，房產(chǎn)的相關(guān)稅費，拖欠的水電燃?xì)馕飿I(yè)等費用，比如上文提到的壹方玖譽法拍房仍有75073.8元物業(yè)管理費未清，需要買方承擔(dān)，此外，還有買賣雙方的稅費。
其次，交樓風(fēng)險，就是債務(wù)人拒不交房或者存在長租租客不交房，資深中介也談到被法院查封的房產(chǎn)很少出現(xiàn)業(yè)主不愿意騰房的，最大的問題可能出現(xiàn)在租客，搞不好會獅子大開口訛筆錢。
第三，無法辦理產(chǎn)權(quán)，如果房屋產(chǎn)權(quán)本身有問題，拍下后很可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。
最后，學(xué)位被占用，如果沖著名校學(xué)區(qū)房的家長，要特別留意法拍房源是否掛靠戶口，學(xué)位被占用，開篇1084萬遭流拍的百花學(xué)區(qū)房，就是學(xué)位被鎖定導(dǎo)致，降低了房產(chǎn)自身價值。
雖說富貴險中求，但法拍房的水深不可測，如果不是資深玩家或有靠譜的鑒別機(jī)構(gòu)輔助，小白或者急于上車的購房者切記不要趟這趟渾水。
總之，208新政后一些列調(diào)控加碼，讓二手房、小產(chǎn)權(quán)、回遷房等徹底歇菜了，市場關(guān)注的重心依然聚焦在新房上，接下來新房供應(yīng)大爆發(fā)，不乏海德園B區(qū)、招商領(lǐng)璽、滿京華云著等大熱的網(wǎng)紅盤，打新人嗨起來。
來源：樓面
