“嘭——”信貸放松的信號(hào)槍再次打響！
不只是昨天五年期LPR下降，短短幾天，高層連續(xù)釋放多個(gè)重磅信號(hào)：
1月17日，央媽宣布MLF利率下降10個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)銀行借貸成本下降，“批發(fā)價(jià)” 變便宜了；
同日，國(guó)家發(fā)改委提出要“促進(jìn)”住房健康消費(fèi)。
1月18日，央媽再次表態(tài)：“貨幣政策的工具箱開得再大一些”。副行長(zhǎng)直言不諱：要靠前發(fā)力，不能拖，拖久了，市場(chǎng)關(guān)切落空了。
水龍頭擰開，大水已經(jīng)開始嘩啦啦淌起來了。
以上類似的解讀，鋪天蓋地，你或多或少都看過；
不過具體到杭州層面，目前實(shí)際情況延展的很少，以至于LPR公布后，我們后臺(tái)和社群依然收到了問題：
“大家都說在放水，杭州好像沒什么動(dòng)靜。”“今年杭州利率會(huì)降嗎？能降到什么程度？”“今年二手房還會(huì)不會(huì)漲？”
為了弄清事實(shí)真相，反映真實(shí)的市場(chǎng)趨勢(shì)，我特意走訪了跑了杭州多家中介門店，并訪問了多名銀行從業(yè)朋友，獲取到了大量信息......
放水大趨勢(shì)下，杭州樓市表面的平靜之下，部分板塊其實(shí)在此次降息前已有一些“異動(dòng)”，奧體、錢新、申花甚至臨平等板塊市場(chǎng)更活躍了。
不只是二手房的回暖效應(yīng)顯露，新房和二手房網(wǎng)簽和貸款的審批也很快，放款時(shí)間普遍縮短到15天-1個(gè)月，最快的只要3天。
而且房貸利率也降了不少！對(duì)比去年11月的數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)：僅僅不到2個(gè)月的時(shí)間，杭州部分銀行的房貸利率就下降了大約35個(gè)基點(diǎn)！
四大行基本由首套6.2%下降到5.85%；浦發(fā)銀行和華夏銀行由首套6.25%下降到5.9%；
部分外資銀行更是享受到5%-5.1%的低利率，不過對(duì)客戶的資質(zhì)條件要求相對(duì)較高。
利率的下降也導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)，貸款成本的變化。
以400萬總價(jià)首套房為例，貸款30年，利率5.85%，月供約16520元；而要是在2021年9月，利率則要6.3%，月供就要17330元。
按2021年9月的利率，30年多還近30萬，一個(gè)白領(lǐng)一年工資搭進(jìn)去了！
那些在2021年上半年買了二手房的，不僅總價(jià)和單價(jià)站在了高崗上，連利率也站崗了。
相反，那些享受新利率的幸運(yùn)兒，每年少出的1萬，每年春節(jié)發(fā)紅包送禮的錢都有著落了。
不過，未來可能還有更幸運(yùn)的，聽另一位銀行朋友說，今年杭州利率大概率還會(huì)進(jìn)入加速下降通道。
利率的降低，杭州不會(huì)唱獨(dú)角戲。2022年，加入了利率下降行列的主要城市占比，已從去年四季度的30%躍升到現(xiàn)在的60%以上；
目前不少城市的銀行房貸利率甚至出現(xiàn)多次下降。
1月6日，廣州部分銀行就宣布房貸利率下調(diào)：首套房利率從5.85%左右普遍降至5.65%，二套房利率從6.05%左右普遍降至5.85%；
深圳房貸利率的下調(diào)也非常明顯。目前首套房利率最低可至4.95%，二套房貸款利率最低可至5.25%；
當(dāng)然，下調(diào)最明顯的還要算蘇州。目前蘇州有銀行首套房貸利率一路下降，最低可做到4.65%，最快2天就能放貸，要知道，4字頭的利率，可是已經(jīng)突破了蘇州近5年的歷史新低。
從北深廣一線城市，到寧鄭渝、蘇錫常等二線城市，再到海寧、紹興、德清等環(huán)杭兄弟城市，利率普遍在降！
可見房貸利率下跌已成為了2022年的趨勢(shì)。
而反觀杭州，雖然從2021年11月開始，主流銀行利率降低約30~35個(gè)基點(diǎn)，但對(duì)比同二線甚至部分一線城市，杭州現(xiàn)有利率水平在全國(guó)依然處于高位，降幅也并不特別突出。
全國(guó)到處都在降利率，但我從銀行朋友那里得知：
“我們首套5.85%和二套5.95的利率還沒有松動(dòng)，利率后面應(yīng)該還會(huì)再降，但目前通知還沒收到。”
全國(guó)利率下降是必然趨勢(shì)，客觀講杭州相對(duì)較高的利率給二手房“拖后腿”了。
經(jīng)過和其他一二線城市利率的對(duì)比，我發(fā)現(xiàn)杭州的利率水平不只是整體略高于其他城市，而且利率變化和大多數(shù)城市也并不是同頻的。
甚至在去年，杭州5-9月利率連續(xù)5次跳漲，從首套5.2%，二套5.38，一路漲到首套6.3%，二套6.4%。
不過杭州也并非完全沒有可參考城市，其變化的軌跡近幾年大體與深圳、廣州的相近。
以2021年為例，廣州深圳分別是4月底和5月初開始上調(diào)利率，杭州是從5月底開始，中間相隔不到一個(gè)月。
所以，拋開春節(jié)和其他因素，預(yù)計(jì)最快到3-4月份，杭州利率可能會(huì)迎來新一輪的下降。
考慮到去年連續(xù)利率多次上漲，2022年利率不排除逐次下調(diào)的可能，最低也許能降到約首套5.3%-5.4%，二套5.4-5.5%左右；
我估計(jì)今年的房貸利率，有可能回到2018年和2021年年中水平。
2022年，杭州有望告別6字頭利率的窘境，重回三年前的“低利率”時(shí)代。
利率下調(diào)容易刺激房?jī)r(jià)上漲，很多人擔(dān)心：杭州2022年樓市會(huì)重復(fù)2021年上半年大漲行情？
我覺得可能性很小。
首先，從全國(guó)角度看，去年四季度GDP增長(zhǎng)才4%出頭，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，居民的購買力透支嚴(yán)重，生育意愿持續(xù)降低；
此番房貸利率下調(diào)，讓地產(chǎn)商緩口氣，地方政府有收成，樓市趨于理性和常態(tài)，不至于塌方，但也不至于泛濫成災(zāi)。
再看杭州，調(diào)控也非常“精準(zhǔn)化”，手起刀落，毫厘之間；而且房?jī)r(jià)大漲更是政策公信力的大問題，杭州不會(huì)也不容許犯這種Z治錯(cuò)誤。
不過要提醒的是，雖然不太可能大漲，但像杭州這樣有剛性購房需求、連續(xù)三年新增常住人口第一的城市，3月后很可能會(huì)迎來小陽春。
無論是氣候還是市場(chǎng)，一旦回暖，都容易讓人更加活躍；
起初是興奮，再后來就該躁動(dòng)了。
一上頭就容易追漲殺跌，但并不是哪里都能沖的。
對(duì)于部分剛需和改善來說，倒不如趁著春節(jié)前后這段政策反應(yīng)期上車，優(yōu)質(zhì)板塊打新或撿漏二手，都還算是穩(wěn)妥的選擇。
來源：房特首
