| PART 1 |
“XX盤物業(yè)費(fèi)太貴了，性價(jià)比不高，值得買嗎？”不久前，一位購(gòu)房者這樣咨詢道。
這個(gè)盤位于城東某板塊，開發(fā)商為杭州某品質(zhì)房企，銷售對(duì)外的口徑，物業(yè)費(fèi)大致在5元/㎡左右。
在杭州，5元/㎡的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)算是改善樓盤的標(biāo)準(zhǔn)、甚至是一些入門豪宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而該新盤限價(jià)僅3萬(wàn)出頭，是標(biāo)準(zhǔn)的剛改型新房。
按照杭州較為普遍的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，3萬(wàn)出頭的新盤，物業(yè)費(fèi)大致在3-4元/㎡的區(qū)間之內(nèi)，一般不會(huì)超過(guò)4元/㎡。
按照市場(chǎng)行情，該新盤的物業(yè)費(fèi)確實(shí)相對(duì)偏高，物業(yè)費(fèi)與房?jī)r(jià)的匹配度不高。
這類對(duì)物業(yè)費(fèi)較為敏感，乃至較高的物業(yè)費(fèi)將在一定程度上影響購(gòu)房決策的案例雖然不多。
但現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于物業(yè)費(fèi)高低較為敏感的現(xiàn)象卻是普遍存在的，尤其是一些定位偏低的剛需樓盤。
由于物業(yè)費(fèi)在很大程度上占據(jù)了一套房子日常使用成本的大頭，不少業(yè)主對(duì)相對(duì)高額的物業(yè)費(fèi)或多或少會(huì)產(chǎn)生抵觸心理。
特別是在一些郊區(qū)板塊，不少樓盤都有物業(yè)費(fèi)繳納比例偏低的問(wèn)題，一些業(yè)主甚至長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)。
比較典型的就是一些房齡較老，早期就沒有健全的物業(yè)體系的樓盤，單位物業(yè)費(fèi)往往只需1元、或1元出頭的，經(jīng)常還收不齊。
當(dāng)然，和部分物業(yè)公司不作為也有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。 如果要深究下去，本質(zhì)上還是因?yàn)閲?guó)內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及收入水平偏低，同時(shí)國(guó)內(nèi)也沒有培養(yǎng)出普遍服務(wù)類消費(fèi)的接納度。
一切直接的、需要真金白銀付出，卻得不到及時(shí)的正面反饋、或反饋延遲的服務(wù)型消費(fèi)都會(huì)受到天然的抵觸。
在此，我想從物業(yè)費(fèi)的角度談一談，為什么我一直強(qiáng)調(diào)物業(yè)費(fèi)越貴越好。
| PART 2 |
一個(gè)樓盤品質(zhì)好壞與否，開發(fā)階段是基礎(chǔ)，房企以及樓盤定位高低在很大程度上決定了樓盤交付之時(shí)的品質(zhì)高低。
房企愿不愿意投入、有沒有花心思精心打磨直接關(guān)系到樓盤呈現(xiàn)給業(yè)主的效果，然而這只是一個(gè)樓盤生命周期的起始。 房子和人是一樣的，也是有生命周期的。
在房子漫長(zhǎng)的生命周期內(nèi)，房子立面、景觀、公共區(qū)域的維護(hù)等都離不開物業(yè)，樓盤內(nèi)部的管理也離不開物業(yè)。 再好的房子交付后沒有物業(yè)的維護(hù)和管理，在不久之后也會(huì)泯然眾人。
草坪露土、電瓶車亂擺亂放、陽(yáng)臺(tái)封包錯(cuò)落不一、地面硬質(zhì)鋪裝破損等等問(wèn)題都會(huì)逐漸暴露出來(lái)。
所以在很大程度上物業(yè)的好壞與否，就決定了一個(gè)樓盤品質(zhì)高低的延續(xù)時(shí)間。
在這里肯定有人會(huì)說(shuō)，我家小區(qū)物業(yè)費(fèi)交了，上面列舉的問(wèn)題卻沒少出現(xiàn)，物業(yè)簡(jiǎn)直不作為，要它何用。 這就涉及到了本文的重點(diǎn)了，物業(yè)費(fèi)的高低往往決定了物業(yè)管理維護(hù)水平的高低。
| PART 3 |
物業(yè)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，相反物業(yè)還要賺錢。
物業(yè)提供的服務(wù)品質(zhì)高低一定是與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相掛鉤，不可能指望花1塊錢的物業(yè)費(fèi)得到3塊錢標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。
那些物業(yè)維護(hù)較差的，草坪露土、公區(qū)破損、乃至人員隨意進(jìn)出等問(wèn)題大規(guī)模集中出現(xiàn)的樓盤大概率都是物業(yè)費(fèi)較低，或物業(yè)費(fèi)收不齊的樓盤。
當(dāng)然物業(yè)費(fèi)低不一定就代表物業(yè)服務(wù)差，比如杭州一些早期的品質(zhì)樓盤，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不高，物業(yè)維護(hù)至今都還尚可。
這當(dāng)然不是物業(yè)無(wú)私、負(fù)責(zé)，如果深究下去，到最后你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)這些樓盤的物業(yè)基本都得到了房產(chǎn)公司或某些單位的長(zhǎng)期補(bǔ)貼輸血。
但現(xiàn)在不一樣了，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)深度市場(chǎng)化了，杭州不少知名物業(yè)公司，如綠城、濱江、南都等，都紛紛上市了。
既然上市了，就一定會(huì)開始追求獲益，這就必然導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)高低進(jìn)一步與物業(yè)服務(wù)品質(zhì)強(qiáng)掛鉤。
站在今天來(lái)看，即使是有房產(chǎn)公司輸血，一些品牌房企的早期標(biāo)桿項(xiàng)目在低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就算能夠在一段時(shí)間內(nèi)得到相對(duì)較好的管理維護(hù)服務(wù)，但也不可能長(zhǎng)久，畢竟房企不可能永久的補(bǔ)貼、輸血。
不久前，我特意去綠城的早期標(biāo)桿項(xiàng)目桂花城逛了一圈，20年后，再標(biāo)桿的樓盤，在較低的物業(yè)費(fèi)下，即使是綠城物業(yè)這樣的優(yōu)秀品牌管理下，也已經(jīng)顯得垂垂老矣。
而同期稍晚的
金色海岸至今也是杭州豪宅的標(biāo)桿，完全不遜色于現(xiàn)在的眾多豪宅。
桂花城與金色海岸之間的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差近3倍。雖然不能直接這樣量化，畢竟桂花城的樓盤定位與金色海岸也有不小的差距。
但從很大程度上已經(jīng)能夠明顯的體現(xiàn)出，物業(yè)費(fèi)高低對(duì)于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的影響。
從我個(gè)人從業(yè)以來(lái)，看過(guò)的樓盤不下數(shù)百個(gè)，有頂級(jí)豪宅，也有普通樓盤，也有老破小等房改房。
可以明確的告訴大家，物業(yè)費(fèi)高低和小區(qū)維護(hù)管理呈現(xiàn)極強(qiáng)的正相關(guān)。
而物業(yè)維護(hù)的好壞直接關(guān)系到樓盤品質(zhì)生命的延續(xù)，甚至在二手存量市場(chǎng)上的價(jià)格表現(xiàn)。
同一板塊同一時(shí)期的樓盤，價(jià)格拉開的最重要原因就在于物業(yè)的維護(hù)管理品質(zhì)高低。
為什么綠城、濱江的樓盤能夠在十年后依舊歷久彌新，價(jià)格也普遍比同時(shí)期其他樓盤高一截，交付品質(zhì)自然是基礎(chǔ)，但是絕不可否認(rèn)，和優(yōu)秀的物業(yè)密不可分。
| PART 4 |
曾經(jīng)也有過(guò)這樣的案例。
某地某樓盤的業(yè)主們覺得物業(yè)拿錢不干事，把物業(yè)掃地出門，由業(yè)主自治、自我維護(hù)，自我管理，但最后的結(jié)果卻是一地雞毛。
其中的利益糾葛，人性的自私統(tǒng)統(tǒng)都完美的暴露出來(lái)，畢竟多數(shù)人還是重小利，而不顧大局。
同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，且還是直接的收費(fèi)項(xiàng)目，除豪宅外，剛需、改善樓盤大多對(duì)于物業(yè)費(fèi)的調(diào)整都是非常敏感的。
所以一般在樓盤銷售階段設(shè)定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，就很難再進(jìn)行調(diào)整。
就算后期貨幣購(gòu)買力縮水，導(dǎo)致物業(yè)開支增加，物業(yè)費(fèi)也很難進(jìn)行上調(diào)，就算業(yè)主同意上調(diào)，上調(diào)的幅度都不會(huì)太大，幅度一大，大概率引發(fā)群體性抵制。
這就會(huì)導(dǎo)致在長(zhǎng)期通脹影響下，物價(jià)、人力成本上漲的情況下，物業(yè)盈利能力下降，引發(fā)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降，從而影響樓盤品質(zhì)。
尤其是在如今物業(yè)行業(yè)快速市場(chǎng)化、未來(lái)還將進(jìn)一步高度市場(chǎng)化的今天，想要更低的物業(yè)費(fèi)換取長(zhǎng)時(shí)間的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)堪稱天方夜譚。
所以在早期，樓盤設(shè)定了一個(gè)看似較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于后續(xù)在長(zhǎng)期通脹的國(guó)情下物業(yè)服務(wù)穩(wěn)定將起到極大的幫助。
買房不要怕物業(yè)貴，怕的反而是太便宜的。
一年省下千把塊錢，十年也不過(guò)一兩萬(wàn)，兩三臺(tái)手機(jī)錢換來(lái)的是居住品質(zhì)的超長(zhǎng)延續(xù)，二手存量市場(chǎng)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力、溢價(jià)率。
怎么看都劃算無(wú)比。
