屢屢流搖、大戶型難賣，限價2萬8的臨平良熟為何火不起來？

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我的同學(xué)L，搖號搖了兩年半，至今顆粒無收。

L是純剛需，總承價能力250萬上下，標(biāo)準(zhǔn)無房戶。在人才都被秒成渣渣的當(dāng)下，熱門樓盤無房家庭優(yōu)勢略等于無。

大伙兒忍不住勸他，要不直接買套二手房吧，貴是貴了點，可現(xiàn)成就能入住。照眼下這火熱行情，越搖成本只會越高。

今年杭州新房搖號有多難，下場參與過的想必記憶深刻。連余杭遠郊的瓶窯，在云城概念輻射下，中簽率屢屢低至個位數(shù)；更別提市場公認(rèn)的紅盤、熱盤，更是“千軍萬馬過獨木橋”。

然而，舉城狂歡之下，杭州樓市其實藏著一個“搖號黑洞”——臨平新城良熟板塊。

良熟板塊某純新盤沙盤實景

6月上旬，板塊內(nèi)某純新盤首開，422套房源，僅132戶登記，直接流搖。

起初，我習(xí)慣性以為，這不過是開發(fā)商為了多賣車位，故意制造的流搖假象。類似現(xiàn)象，杭州屢有發(fā)生，明面上流搖、現(xiàn)實中搶得一套不剩。

上個月底，我特地跑了趟臨平新城，一探究竟。

該盤示范區(qū)沙盤處擺放著的紅牌子，赫然寫著“熱銷中”三個大字。置業(yè)顧問告訴我，現(xiàn)下可選擇房源不少，樓層好的也有。

關(guān)于首開流搖，其給出的解釋是：一次性申領(lǐng)房源量過多。的確，單次申領(lǐng)400余套數(shù)量不少，可比它房源量更多的，杭州不是沒有，熱門盤照樣被瘋搶。

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這個盤并非特例，相鄰的另一個純新盤B，同樣如此。

B盤今年四度加推，房源既有高層、也有疊墅。單次推盤量最多125套、最少36套，可無一例外均以流搖告終，目前還有高層大戶型（120㎡）跟中疊房源在售。

臨平新城位置不算太偏，高層精裝限價28500元/㎡的價格，也不能算貴，可奇怪的是，杭州樓市貫通的暢銷法則，在這里統(tǒng)統(tǒng)失效。

比如今年最常見的板塊輪動效應(yīng)，臨平新城沒趕上，反倒是同樣隸屬臨平區(qū)的豐收湖板塊（含喬司），今年爆紅。

去年底，豐收湖板塊與臨平新城一樣，難賣到需啟動中介分銷�？勺罱鼛讉�月，中簽率降至10%以下。豐收湖新房限價3萬一平，比臨平新城均價還貴了1500元。

比如供應(yīng)持續(xù)走低板塊，中簽率隨之走低，這一效應(yīng)同樣不適用臨平新城。

良熟板塊某純新盤項目實景

去年，板塊內(nèi)同期在售、待售新盤多達7個，屢屢流搖還能歸結(jié)于短期內(nèi)供應(yīng)量過大。現(xiàn)在，板塊內(nèi)住宅僅有2盤可售，分別是良語云縵與香悅和鳴，供應(yīng)大幅銳減。

后續(xù)，也就今年5月8日中駿拿下的鼎湖社區(qū)商住地，年內(nèi)能否入市還是未知數(shù)。

有限的供應(yīng)，遇上爆火的樓市，兩項綜合理應(yīng)賣得風(fēng)生水起才對，可臨平新城不是。

再比如紅盤帶動效應(yīng)，臨平新城僅短暫借了把東風(fēng)，很快便故態(tài)復(fù)萌。

臨平新城有過低中簽率的高光時刻。去年下半年，濱江、興耀攜手開發(fā)的濱耀城，兩次加推，中簽率均只有9%上下；

今年初的理想臻品，單次推盤1431套，創(chuàng)杭州住宅搖號史上單次開盤量之最，3600組客戶登記，中簽率不到40%，當(dāng)天賣得一套不剩。

可不論濱耀城、還是理想臻品，火的僅是單盤，于板塊帶動效應(yīng)著實有限。

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屢捧不紅的臨平新城，一如影視演員李一桐，不論搭檔多少紅極一時的流量明星，終究火不起來。

板塊內(nèi)相關(guān)從業(yè)人員告訴我，樓盤單月到訪客戶量并不少，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)化率低。

關(guān)于臨平新城遇冷，業(yè)界歸納起來有三點：

豐收湖限價雖比臨平新城貴了1500元/㎡，可地理位置更靠近主城區(qū)，加上龍湖天街落地。買不起主城區(qū)的購房者，又想在城市東面定居，首選豐收湖；

東湖新城則占據(jù)價格優(yōu)勢，精裝限價22000元/㎡，比臨平新城足足便宜了6500元/㎡。資金實力有限的購房者，又被強勢分流。

第二，一二手房價無倒掛。這一點極其關(guān)鍵，不論自住還是投資，率先關(guān)注的便是板塊有沒有倒掛。

臨平新城開發(fā)數(shù)年，板塊內(nèi)不乏萬泰城章、贊成首府、景瑞御華府等次新商品房小區(qū)，二手房價也就只能賣個兩萬七八，相比新房不是無倒掛，甚至是反倒掛。

周邊多是在建商品房及早年交付的次新商品房

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，萬泰城章近90天網(wǎng)簽7套，網(wǎng)簽均價24393元/㎡；贊成首府同期網(wǎng)簽10套，網(wǎng)簽均價23379元/㎡；景瑞御華府同期網(wǎng)簽9套，網(wǎng)簽均價22816元/㎡。（數(shù)據(jù)截至6月30日）

不僅二手房交易量少，就連網(wǎng)簽價也比預(yù)期便宜。

對于無利可圖的板塊，投資客們敬而遠之，能抓住的，也就區(qū)域內(nèi)的自住客。

整個臨平新城很大，東至東湖路和海寧市邊界、南至滬杭高速公路和星都大道、西北至世紀(jì)大道，都劃入其中�？裳巯略谑鄣男卤P，集中在臨平新城西側(cè)，也就是傳統(tǒng)的良熟一帶。

而臨平新城真正繁華之處，是良熟東北兩三公里開外的歡樂城、余之城一帶，這里高樓林立、配套豐富，臨平大劇院、藝尚小鎮(zhèn)等環(huán)伺。

反觀良熟一帶，周邊多是在建商品房，商業(yè)配套除了農(nóng)貿(mào)市場，也就各次新小區(qū)樓下底商，與核心區(qū)形成鮮明對照。

到地鐵1號線余杭高鐵站的距離也不近，直線還有1.8-2公里左右。

04

除上述三大原因外，個人認(rèn)為還有兩方面因素：

其一，產(chǎn)品定位失誤。臨平新城并非所有房子都很難賣，據(jù)了解，至少有4類房源還是暢銷的，分別是精裝高層89㎡，毛坯高層，疊墅，以及市面稀缺產(chǎn)品。

香悅和鳴高層精裝89㎡，是高層住宅中最快售罄的戶型。板塊內(nèi)主打毛坯的中交理想時代芳華、中交悅美廬，雖然也是流搖榜上的�？�，可去化并不慢。

這兩類房源有一共通性：單價便宜、總價可控。

一類是疊墅（上下疊），不論毛坯還是精裝，都十分受歡迎，甚至得托關(guān)系搶房。

兩三公里開外，有著臨平新城繁華、豐富的商業(yè)配套

還有一類純粹是靠產(chǎn)品征服受眾。比如良語云縵四開間朝南的102㎡，雖然只有三房兩衛(wèi)，但客戶接受度比兩開間南、三開間南更高；時代芳華89㎡躍層也是一樣，推出后同樣受歡迎。

由此可見，選擇臨平新城（良熟一帶，下同）的購房者，要么是經(jīng)濟實力強的純改善、要么是資金有限的純剛需。

高層120-140㎡就略顯尷尬，總價330-400萬上下，純改善客戶嫌棄面積太小、純剛需客戶價格又夠不上。

“臨平本地人習(xí)慣了住160㎡以上的大房子，139㎡都嫌小。”板塊內(nèi)一置業(yè)顧問直言。

其二，板塊缺乏人為炒作�；蛟S正是因為一二手房價無倒掛，投資客們看不上，臨平新城炒作之風(fēng)并不興盛。

傳遞到廣大購房者眼中的，多是流搖、無人購買等唱衰之詞，久而久之自然被市場摒棄。

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事物均有兩面性，短期內(nèi)的劣勢，長期看未必得不到改善。

首先，新盤無需搖號、綁車位，就能買到中意的樓層、戶型，相比搖號選房，購房者自主選擇權(quán)更大。

熱門紅盤、粉盤固然好，可你的先有那個運氣，不然就是一次次陪跑。就像L，一年多前選擇上車崇賢，不至于現(xiàn)在還在焦慮。

即便有幸搖中，除非順序號十分靠前，不然要想選到中意的戶型、樓層也很難；還得考慮5年銷售，未來若急需資金周轉(zhuǎn)，限售盤是不得抵押的，更別提賣房了。

華師大二附中信達學(xué)校實景

現(xiàn)階段，良熟一帶能看得到的配套，就是教育資源。既有民辦的華師大二附中信達學(xué)校，也有公辦的天長世紀(jì)小學(xué)，均已投入使用。

但未來，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有地鐵32號線，規(guī)劃的良熟站或在星河南路與文正街交匯處，一旦落地，周邊商品房直接晉升為地鐵盤。

今年初地鐵四期規(guī)劃環(huán)評一公示，豐收湖板塊的新房瞬間被搶，只因板塊內(nèi)有規(guī)劃中的32號地鐵線經(jīng)過。而這條線路，不僅途徑豐收湖，還有臨平新城的良熟。

此外，地塊控規(guī)顯示，香悅和鳴東側(cè)規(guī)劃有商業(yè)用地，體量雖不如豐收湖天街、出讓時間也待定，但好歹未來有盼頭。

正所謂“三十年河?xùn)|，三十年河西”，此時的你，或許還瞧不上臨平新城；可誰又能保證，幾年之后、在下一輪樓市行情興起時，不會輪到？

錢江世紀(jì)城、申花、未來科技城，哪一個不是前車之鑒？