這座城市在最冷的寒冬突圍：土地0供應(yīng)、限價(jià)不漲、到處捆綁

這是一個(gè)壓制極死的城市。
這是一個(gè)純市場經(jīng)濟(jì)暗流涌動(dòng)的城市。
在這個(gè)史上最冷的寒冬里，�？跇鞘谐蔀榱俗顭岬呐�手寶。

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理解海口市場第一步：
海南管的太死了。�？诠艿奶�死了。
1、看看調(diào)控政策：
2017年海南房地產(chǎn)調(diào)控政策：

全省限購、限購升級、嚴(yán)禁圍填海、深化“兩個(gè)暫停”、小戶型限制令、限售升級：2年社保、5年限售，暫停土地二級市場轉(zhuǎn)讓、暫停商業(yè)性轉(zhuǎn)公積金貸款……

2018年海南房地產(chǎn)調(diào)控政策：

4月22日，全島限購。5年社保，5年限售。半年備案價(jià)不動(dòng)。更關(guān)鍵的是，實(shí)際上在�？谫I房很多不是5成、7成首付，而是全款。

2020年海南房地產(chǎn)調(diào)控政策：

現(xiàn)房銷售，本地人限購2套。

海南住建廳廳長：住建部門會(huì)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，政策不走樣，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。
海南自然資源和規(guī)劃廳廳長：海南有3.1萬畝存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于住宅開發(fā)。
更關(guān)鍵的是海南的定位：

海南建省30周年大會(huì)上鄭重宣布，支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

說白了，核心只有一句話：
想要發(fā)展海南，必須遏制地產(chǎn)；想要遏制地產(chǎn)，必須遏制供應(yīng)。
未來所有海南包括海口在內(nèi)的大漲、搶房，都跟這個(gè)核心有著非常重要的關(guān)系。
看似海南市場非常嚴(yán)格，成交量下滑非常嚴(yán)重，但是也產(chǎn)生了一個(gè)非常大的問題，那就是供地極少、樓盤極少、限價(jià)極嚴(yán)、成本極高。

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理解海口市場第二步：
供地極少。限價(jià)極嚴(yán)。
我相信，只要理解了這句話，只要理解了合肥、西安、上海、深圳、成都、杭州的漲價(jià)邏輯，這兩句話就是常識，也是海口市場烈火烹油的最大動(dòng)力。
這是�？�2021年前10個(gè)月的住宅供應(yīng)：

2021年前10個(gè)月，�？谧≌�類用地掛牌成交了9宗，成交總面積逾21萬㎡（合315.18畝），成交總金額約23.5億元。

從成交宅地的分布位置看，有6宗位于�？诮瓥|新區(qū)，2宗位于紅城湖棚改片區(qū)，1宗位于坡博坡巷片區(qū)。
從土地用途性質(zhì)來看，1宗為租賃式住宅用地，2宗為保障房用地，3宗為棚改房用地，3宗為安置房用地。

沒有一塊純商品住宅供地！
這當(dāng)然可怕。
更有趣的是，2020年更慘，海南省才300畝的住宅供應(yīng)，要知道，這可是一個(gè)千萬人口的省，一年最多才數(shù)百畝供應(yīng)。
這是2020年海南住宅用地供應(yīng)：

這一年的前3個(gè)季度，�？谧≌�用地才供應(yīng)了0.056公頃，如果沒有江東新區(qū)的普通商品住宅用地的供應(yīng)，海口土拍的2019年，住宅用地慘淡的很；
34幅住宅用地，其中24幅為棚改回遷房用地，純商品住宅用地更少。
1、每年成交的土地量在減小。
2、每年成交的土地價(jià)格在飛速上升。
3、每年成交的商業(yè)用地在增加、住宅用地比重在減小。
4、供應(yīng)在一年年減小，需求卻在一年年增加。

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理解�？谑袌龅谌�步：
海南的定位。�？诘亩ㄎ�。
海南的定位：

支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

1、弱化地產(chǎn)，不是放棄地產(chǎn)。2、多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系。3、綠水青山就是金山銀山，環(huán)境第一。4、實(shí)施更大范圍、更深層次、更具活力的開放。5、將海南打造成實(shí)現(xiàn)中國夢的重要窗口。
海口的定位：

�？谑鞘�會(huì)，海南的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、教育的中心，方方面面都引領(lǐng)著海南，也是人口最多的城市，常住加上流動(dòng)人口大概300萬人，這是不管其他市縣怎么發(fā)展，也無法取代的地方。�？诘某鞘谢�礎(chǔ)配套成熟，吃穿住行醫(yī)便利，決定了海口的剛需自住價(jià)值要大于旅居養(yǎng)老價(jià)值。

還有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1、海南限購以來，�？诘某山涣空家话耄�2、海口除了承接旅居養(yǎng)老，還有剛需自住：3、可自住，可出售，可出租。4、海口最高價(jià)4萬+。

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理解�？谑袌龅谒牟剑�
有本地自住、剛需自住、棚改自住打底的底層邏輯。
1、第一點(diǎn)，限價(jià)就不用說了。
2、第二點(diǎn)，非常關(guān)鍵，那就是本地托底、棚改等托底。
為什么海口大量的住宅供地都是棚改+安居用地？
為什么所有開發(fā)商瞄準(zhǔn)的客群都是本地人？
這就是最大的根源。
舉個(gè)例子：

海南棚改貨幣化，拆遷戶激增，海口棚戶區(qū)回遷房項(xiàng)目用地激增，棚改貨幣化安置，拆遷戶激增，他們帶著充足的棚改貨幣化安置費(fèi)涌入樓市，越是限購越是有價(jià)值，越是限價(jià)越是有價(jià)值，更關(guān)鍵是買了就有租金，而且是源源不斷的高租金回報(bào)。

換做是你，你不心動(dòng)？
那么，未來的�？跁�(huì)如何？
1、沒有供應(yīng)。
依然未來沒有供應(yīng)，或者極少供應(yīng)。
2、價(jià)格不高。
依舊限價(jià)，依舊難搶，依舊首付極高。
人都不少，稀缺是市場經(jīng)濟(jì)永恒的助推器。
珠寶商知道。小米知道。
放在中國度假氛圍最好的城市里，運(yùn)營者更知道。
以及：
�？谧詮�2018年徹底封島之后，加上嚴(yán)厲的限購政策，再加上嚴(yán)厲的限價(jià)政策，在今年前10個(gè)月的9塊住宅用地中，沒有1塊是住宅用地，整個(gè)海口的商品住宅供地為0。
是的，一個(gè)人口300萬的省會(huì)城市，全市一整年的住宅供地是0。
這也就意味著，至少在明年，�？趲缀醪粫�(huì)出現(xiàn)新的樓盤，供應(yīng)關(guān)系只會(huì)更加緊張，搶房只會(huì)更加緊張，這就是當(dāng)下的市場。
我在2018年封島調(diào)研是限價(jià)1萬7，3年后還是限價(jià)1萬7。
這是2018年我們?nèi)ズ？谡{(diào)研時(shí)候的樓盤價(jià)格：

同事在�？谵D(zhuǎn)了一圈，樓盤非常嚴(yán)格，雖然都開門營業(yè)，但是客戶極少，而且如果你想要看的話，必須出示你的購買資格，只有資格核驗(yàn)通過之后，才能進(jìn)去看房，甚至在一些樓盤，需要驗(yàn)資300萬才能進(jìn)去看房。
就是這玩意：

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我更擔(dān)心的是未來幾個(gè)月。
�？谑袌�，有一點(diǎn)偏zuo的市場。
為什么不供地？
為什么限價(jià)這么死？
一旦進(jìn)入冬天，整個(gè)海南市場就進(jìn)入了最熱的成交周期中�？捶康娜藬�(shù)更多，看房的情緒更濃，市場更加進(jìn)入了烈火烹油的態(tài)勢中，這樣的市場應(yīng)該怎么辦？
眼睜睜看著限價(jià)要不要買？
這個(gè)冬天這么冷要不要買？
為了養(yǎng)老度假要不要買？
擋不住的。
所以，如果�？谑袌鰶]有任何變化，那么市場依然會(huì)繼續(xù)漲，那么購房者買房依然會(huì)非常難，這才是最關(guān)鍵的。
購房者根本沒有得到實(shí)惠，房源極少，想要買肯定要搶，很多樓盤還需要買車位、捆綁精裝、關(guān)系費(fèi)，這大大增加了購房成本。
最后講一點(diǎn)干貨吧：
1、一定是越來越好，并且越來越稀缺。
2、自住永遠(yuǎn)是第一位的，地產(chǎn)不是海南的未來，否則必死無疑，現(xiàn)在已經(jīng)在變，需要時(shí)間，5年？10年？20年？等等看吧。
3、自住永遠(yuǎn)是第一位。不要想著投資，不要想著賺錢，看似價(jià)格很低，但是首付+捆綁+關(guān)系，甚至需要全款，能漲多少？能賺多少？
4、資產(chǎn)越稀缺，未來越有價(jià)值。價(jià)格隨行就市，但是租金會(huì)越來越貴。
5、調(diào)控越是嚴(yán)格，海南購房會(huì)越來越難。
6、炒房客被堵死，5年社保+5年限售+近乎全款，直接堵死炒房客。
7、�？�，包括整個(gè)海南，長痛不如短痛，現(xiàn)在正在短痛。