為了應(yīng)對(duì)盧布暴跌，留住資金不要外流，俄羅斯今天一次性加息20%。
最近因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)因素導(dǎo)致石油大漲，我原來預(yù)測(cè)的一季度還會(huì)降準(zhǔn)降息可能要受影響了。
因?yàn)槭痛鬂q的話我們就有輸入性通脹壓力，這也會(huì)影響到我們的貨幣政策。
而且最近樓市已經(jīng)在回暖了，多地開始直接降首付降利率，這樣刺激也是會(huì)慢慢顯效的。
上周我連續(xù)好幾天都提到了多地開啟“兩成首付”，這周繼續(xù)刷新。
不是兩成首付，而是首付再往下探：零首付開啟了！
率先被爆出來的是廣東惠州和湖南郴州。
根據(jù)華夏時(shí)報(bào)的報(bào)道：
“目前有開發(fā)商會(huì)送1-2成的首付，客戶只需要付1成的首付，如果1成首付的錢都沒有，就可以做首付貸款，也就是零首付，而且惠州所有的樓盤都能做。”
我特意翻看了一下朋友圈，的確有中介打出“零首付”的噱頭。
惠州大家應(yīng)該很熟悉，臨深城市，深圳人的宇宙盡頭。
惠州被爆出來零首付，我是一點(diǎn)都不意外的，我去年12月份去惠州踩盤的時(shí)候，中介就發(fā)了很多僅需1成首付的項(xiàng)目給我。
只需花一成首付即可買房，剩余兩成房企直接送。
惠州本來就是看深圳臉色吃飯的一座城市，每次深圳房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，總會(huì)有一批買不起深房的打工人，被嚇破膽后，跑去惠州買個(gè)房子壓壓驚。
現(xiàn)在深圳人對(duì)房子的信心降到了歷史的低點(diǎn)，看跌心態(tài)空前絕后。
深圳客消失的一年里，惠州樓市受重挫。
回顧過往5年，惠州新房成交大多保持在13-15萬(wàn)套的區(qū)間，2021年只成交了99879套，下跌超3成。
數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心
明面上的價(jià)格倒是沒有大跌，但也橫盤了5年。
都知道惠州新房庫(kù)存量大，大到什么程度呢？
2021年惠州的新房供應(yīng)面積為1297萬(wàn)平方米，對(duì)比深圳只有約600萬(wàn)平方米，不到惠州的一半。
惠州人沒深圳多，本地需求更是少之又少，房子卻是深圳的兩倍。
這意味著這些房子天生就是為了外地購(gòu)房者（深圳剛需+投資客）準(zhǔn)備的。
一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，深圳人不愿意買單，外地投資客也不敢投資了，惠州市場(chǎng)就會(huì)現(xiàn)原形。
在新年回來后，惠州甩出一個(gè)購(gòu)房補(bǔ)貼活動(dòng)，凡大專以上學(xué)歷，在大亞灣工作都能拿到100-250元/平的購(gòu)房補(bǔ)貼。
另外去年惠州的利率幾乎全國(guó)最高，這段時(shí)間大跳水，從首套6.8%降到5.2%。
現(xiàn)在還打出“零首付”的噱頭，這么多利好，惠州還能不能碰呢？
一棍子打死就說惠州不能買，太絕對(duì)了。
惠州好歹是大灣區(qū)城市，臨深城市，的確有很多買不起深圳的剛需會(huì)選擇惠州。
但我也提醒各位一句，惠州太大了，如果沒有做足功課，盲買肯定是要踩坑的。
惠州可買的地方不多，就惠州本地人聚集的惠城區(qū)，惠州的本地剛需基本都會(huì)優(yōu)先考慮惠城。
其次就是臨深區(qū)域，尤其是未來深圳地鐵14號(hào)線延線周邊區(qū)域的樓盤。
其他我就不多說了，自己去做功課吧。
但還是那句話，惠州新盤供應(yīng)量大，投資的話時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，建議把期望值降低。
再來看看郴州，其實(shí)情況和惠州大同小異，市場(chǎng)太冷了。
郴房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年郴州市住宅成交共17112套，同比2020年的21100套下降20%，同比2019年的20214套，下降15%。
推出“零首付”活動(dòng)的城市或者項(xiàng)目熱度普遍偏冷，還包括一些二線城市，去年哈爾濱、青島即墨等也推出過“零首付”活動(dòng)。
這里我要給大家說一說，零首付和兩成首付還不一樣。
兩成首付呢其實(shí)一直都有，是2016年的政策，主要針對(duì)非限購(gòu)城市，是得到正規(guī)信貸支持的。
只是過去為了抑制房?jī)r(jià)上漲，調(diào)整到25%-30%，非限購(gòu)城市是有權(quán)限調(diào)整的，但是最低也就是2成了。
自從菏澤打響2成首付第一槍，嘗到政策甜頭后，首付下調(diào)的城市瞬間井噴式爆發(fā)。
但“零首付”的性質(zhì)完全不一樣，正規(guī)的銀行信貸是不可能支持的，都是一些開發(fā)商自發(fā)式行為。
“零首付”其實(shí)也就是相當(dāng)于“首付貸”，或者“首付分期”。
看起來上車門檻低，對(duì)剛需友好，但實(shí)則對(duì)剛需而言壓力非常大。
定下房子后，開發(fā)商一般會(huì)要求買家半年或者一年時(shí)間內(nèi)湊齊首付，如果湊不齊，到時(shí)候可能定金都沒了。
另外首付沒交齊是不能網(wǎng)簽的，如果此時(shí)已經(jīng)開始還貸了，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買家的，而是屬于墊資方，一旦資金鏈斷裂，買家虧損更大。
開發(fā)商為了去化，直接越過銀行的審核環(huán)節(jié)，給不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者貸款，這本身就存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
所以很多地方是禁止這種行為的，惠州去年就罰過幾家開發(fā)商，新疆有的小地方也會(huì)提醒購(gòu)房者提防“零首付”的陷阱。
時(shí)勢(shì)不一樣了，十年前我們會(huì)說，買房加足杠桿，能貸款就別全款，力所能及買最大的房子。
這是建立在房?jī)r(jià)和收入同時(shí)上漲的前提上。
但這一兩年無論是房地產(chǎn)還是經(jīng)濟(jì)都發(fā)生了變化，普通居民的收入也不像之前那樣隔幾年翻一番了，弱三四線城市的房子未來大漲的可能性也不大。
在這種大前提下，大家買房一定要重新審視自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
在未來收入并不可觀的前提下，“零首付”這樣高杠桿的項(xiàng)目，還是需要結(jié)合自己的購(gòu)買能力來權(quán)衡，不能過于盲目。
來源：櫻桃大房子
