01
“從銀行借錢買房，真的太難了！”
站在亞運村某盤的售樓處里，阿皓腋下夾著一沓厚厚的貸款資料，手指不停在手機上按著，嘗試聯(lián)絡(luò)朋友、同事和老師，只為了托一托銀行的關(guān)系。
但凡想得到跟銀行有一點關(guān)系的人，都找了一遍。
手忙腳亂，焦頭爛額，滿頭大汗！
剛剛過去的這個周末，讓阿皓全家頭大的不是別的，正是房貸。好不容易搖中了亞運村，可不能因為辦不出按揭，又付不出全款而黃了。
阿皓極其幸運地?fù)u中了亞運村某盤，雖然號子偏后，但最終還是選中了一套小戶型，總價500萬上下。
此前沒貸款記錄和在杭買房記錄，符合首套首貸，原計劃首付150萬，剩下大約350萬貸款搞掂。按照首套6.0%利率，貸款等額本息30年，月供2萬1左右。
“早聽說貸款難、額度少，但不親自按揭一次，根本不知道。”
開發(fā)商本次開盤一共為購房者提供了9家貸款銀行，看似選擇五花八門，任君挑選，但卻無一例外：每一個銀行都對流水要求非常苛刻。
上周，阿皓花了整整3天時間跟全部9家銀行電話溝通，居然全部被“拒貸”，理由大同小異：純工資收入流水沒達到月供的兩倍。
對，沒有商量的余地！
阿皓名下有公司，不僅運轉(zhuǎn)良好，每年期權(quán)收入幾十萬。原本想著，按真實年收入，也夠符合流水要求。偏偏致電的9家支行業(yè)務(wù)員異口同聲：不認(rèn)期權(quán)等收入，建議首付6成以上！
業(yè)務(wù)員沒權(quán)限，那就找行長。輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了其中一家開發(fā)商指定支行的行長，卻是一通“我好為難啊，臣妾做不到啊”的婉拒：“我們額度實在不夠，不好意思。而且現(xiàn)在流水都是機器審核，必須按要求來。”
“我不會因為貸款不出來，要退房吧？”
02
希望還是在售樓處。
求人不成，阿皓帶著7厘米多厚的各種資料再次前往售樓處。9家銀行擺出數(shù)張長桌，分別受理貸款資料，解答貸款問題。
“一定要讓銀行把貸款資料收進去。”
“我連爹媽在老家出租房的土地證都帶上了，每個月租金也有七八千。還讓老人家專門去老家村委會開了出租證明，就是為了證明我有實力還款。”
阿皓心想，實在不行，就只能讓爸媽做共同還款人，哪怕貸款年份稍微縮短一點。
最終，現(xiàn)場僅有一家非四大國有銀行，在詳細(xì)計算了阿皓的超厚流水單之后，認(rèn)可了期權(quán)收入的部分。
但是，這家銀行要求首付比例提高到4成，而且只能保證先收資料，后期能否通過審批還不好說。
相比之前電話中各大銀行要求的6成首付，這對于阿皓來說已經(jīng)是天大的好消息了。阿皓趕緊聯(lián)系親友借了一點錢，又湊足了50多萬，足夠支付4成首付。
“萬事俱備，現(xiàn)在都等審批放貸了，已經(jīng)盡人事，只能求老天保佑了！”
據(jù)阿皓的觀察，現(xiàn)場像他一樣各種被銀行拒絕貸款或是要求提高首付比例的人，絕對不在少數(shù)。有些準(zhǔn)業(yè)主拿著資料咨詢完了9家銀行，居然沒1家愿意接收資料。
“真的很無助，只能拿著一大堆資料在現(xiàn)場轉(zhuǎn)圈圈，一點辦法都沒有。有一位大哥都和他老婆在現(xiàn)場吵起來了。”
相比阿皓，我的朋友小宇更早就已經(jīng)被銀行拒之門外。
本次部分紅盤要求準(zhǔn)業(yè)主在中簽后、選房前進行貸款預(yù)審。也就是提前拿到一張預(yù)審單，知曉自己的房貸情況。有了預(yù)審，就不容易出現(xiàn)選完房才被“拒貸”的情況。
小宇搖中的城西某紅盤恰好在選房前做了一次預(yù)審。“我自己只能貸100萬，根本不夠，最后爸媽找朋友周轉(zhuǎn)了200萬全款買的。”
一旦發(fā)生指定銀行拒貸的情況，購房者要么就是全款支付，要么就是自己聯(lián)系其他銀行貸款（現(xiàn)在個人想要聯(lián)系房貸非常困難），不然就只能是退房了事。
接下來，很可能因為房貸問題，出現(xiàn)大規(guī)模“紅盤退房潮”。如果是和紅盤失之交臂的傷心人，搖號候選又比較靠前的，可以做好撿漏的準(zhǔn)備了。
置業(yè)顧問的電話，千萬別漏接，他們搖身一變，可能就是你的財神爺。
今年以來，有不少購房者都在貸款審批的最后關(guān)頭，被要求額外追加一成首付。
我的一位同學(xué)，1月紅盤潮當(dāng)中搖中了奧體某盤，原本符合二套6成首付條件。
但由于當(dāng)時提供貸款的銀行不認(rèn)可他的副業(yè)收入流水（副業(yè)收入也要求勞動合同等資料），最終湊錢支付了7成首付。
03
最近，不光是購房者貸款屢屢碰壁，就連開發(fā)商想要找到有額度的合作銀行，也變得越來越難了。
“你敢相信嗎？快加推了，我們最忙的不是案場置業(yè)顧問，而是財務(wù)。”城北某項目的負(fù)責(zé)人告訴我。
“馬上要領(lǐng)證了，到現(xiàn)在貸款銀行還沒談妥。財務(wù)這邊只能一家一家支行去談，每天都在外面跑。”
原來，該項目首開時合作的幾家銀行，都已經(jīng)沒有了今年的貸款額度，只能重新去找合作銀行。
房企內(nèi)部，一般有專人負(fù)責(zé)對接銀行業(yè)務(wù)，有的房企由財務(wù)負(fù)責(zé)，有的由外勤負(fù)責(zé)，有的由營銷負(fù)責(zé)。
雖然崗位名稱和工作流程會有不同，但都要負(fù)責(zé)和銀信貸部門打交道。一般情況下，合作銀行相對固定。
“感覺銀行那邊再談不成，我們領(lǐng)證都要延期幾天了。”
這絕非個例。已有不少樓盤因為拿不到銀行貸款額度，而延遲拿證。開發(fā)商太難了，開盤面前全是“攔路虎”。
尤其是單次推盤量貨值比較大的時候，四五家支行的額度很可能加起來還不夠，就需要開發(fā)商一家一家支行去聯(lián)系。
“今年真的太難了。要么就是銀行額度太少，貸不了幾套房子；要么就是加點上浮多，拿不到好的利率。”
能拿到錢，總好過拿不到錢。“這種情況下，我們只能讓銀行加利率，優(yōu)先保證拿到額度。”
04
本輪紅盤潮，吸干了杭州各大銀行今年的房貸額度。
為什么杭州房貸利率還在上��？主要原因就是：銀行額度是真的不夠了！
對于購房者來說，看到的直接結(jié)果，就是本年內(nèi)杭州房貸利率的第五次上調(diào)：最新首套房貸最高6.3%，二套房貸最高6.4%。
杭州新房是真不愁賣，但按揭資源是真很難搶��！
對于杭州開發(fā)商來說，房子是賣出去了，錢卻拿不到。房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，沒利潤又沒現(xiàn)金流，被杭州傷透心了。要知道，杭州又不像一些外地城市，可以變通或睜一只眼閉一只眼，要求購房者全款買房。
感嘆一句：做開發(fā)商難，做杭州開發(fā)商難上加難。
光是這次紅盤潮1.2萬套房子，按500萬一套均總價計算，全部按6成首付，剩余4成貸款，需要240億元。更何況，之前搖號的樓盤中，還有大量貸款沒放下來。
往嚴(yán)重里講，哪家房企能拿到更多的貸款，不說攸關(guān)生死存亡，至少影響下一步拿地開發(fā)。因此，有不少房企的區(qū)域總，都把工作重心轉(zhuǎn)移到了“公關(guān)”各大銀行上。
最近一張房企內(nèi)部通知截圖流出，要求區(qū)域總“把現(xiàn)金流和資金回籠工作放在首位”、“要親自帶隊溝通銀行”。
開發(fā)商與銀行可以說是“互為衣食父母”，新房按揭尚且這么難拿到貸款，更何況那些沒有開發(fā)商“撐腰”的散戶房東和二手房呢？
可想而知，接下來二手房房貸形勢只會更加困難。畢竟，能夠全款接盤二手房的，才是少數(shù)中的少數(shù)。
最直接表現(xiàn)，就是杭州二手房成交量持續(xù)萎縮：手邊買房數(shù)據(jù)顯示，8月杭州二手房成交量僅5602套，今年月成交量已經(jīng)“五連跌”。9月第一周，二手房成交量依然很不樂觀，大概率是“六連跌”。
深圳8月二手住宅成交量為2043套，同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。杭州會向深圳看齊嗎？
來源：地產(chǎn)小王子
