經(jīng)歷七連跌“最長寒冬”后，杭州學(xué)區(qū)房成交量終于回升了！
根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，11月杭州TOP30代表學(xué)區(qū)共成交150套左右，環(huán)比10月的79套，漲幅超86%。
12月，帶看和成交繼續(xù)活躍，一些數(shù)月甚至半年零成交的小區(qū)，也終于有了新的成交。
截至目前，TOP30學(xué)區(qū)房有60多套成交，即便受疫情影響，成交量依然有望接近11月。
很多購房者，隱約察覺到了市場“異動(dòng)”，陸續(xù)有孟母們急著下單了。
杭州“孟母盤”代表文鼎苑
風(fēng)聲再起，學(xué)區(qū)房這是要回暖反彈了嗎？如果你真這么想，那就真大錯(cuò)特錯(cuò)了。
上周我專程前往城西多家中介門店實(shí)探，并研究對比相關(guān)數(shù)據(jù)，得出的初步結(jié)論是：
市場開始進(jìn)入“以價(jià)換量”、“量漲價(jià)穩(wěn)”的局面，遠(yuǎn)沒有達(dá)到回暖的程度！
當(dāng)下杭州學(xué)區(qū)房神話破滅，溢價(jià)空間越來越狹窄，回暖和反彈談何容易？
不信我們一起看數(shù)據(jù)。
以學(xué)軍求智巷校區(qū)頂級學(xué)區(qū)房為例，下寧巷小區(qū)12月成交一套53㎡小戶型，簽約價(jià)僅7.52萬/平；
看近90天左右的數(shù)據(jù)，12月的下寧巷價(jià)格看似略有企穩(wěn)，但若要跟2021年3月小戶型最高12萬+的網(wǎng)簽單價(jià)比，價(jià)格幾乎腰斬。
就這還回暖？
另外，我通過大量查閱各大數(shù)據(jù)平臺，并隨機(jī)抽取了13個(gè)熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，將它們一年內(nèi)的三個(gè)時(shí)間段的網(wǎng)簽價(jià)做成了表格；
學(xué)區(qū)房到底有沒有回暖，看表格就一目了然。
再說線下實(shí)探情況。
雖然學(xué)區(qū)房短期成交量增多是事實(shí)，但也僅限于熱門學(xué)區(qū)附近的門店；
即便這樣，很多門店在學(xué)區(qū)房、二手房這塊的業(yè)務(wù)量總體上依然很少。
全市4萬名經(jīng)紀(jì)人，12月1日-14日晚僅成交了1428套房，平均28個(gè)人才賣出了1套房。
很多門店遇到了前所未有的經(jīng)營壓力。
學(xué)區(qū)房回暖？看那些冷清的中介門店就知道了，不可能的事。
說到這里，可能還是有人會疑惑：
你說成交沒回暖，那在二手房整體下行+年底傳統(tǒng)淡季下，最近成交量、帶看量逆勢增長，又作何解釋？
在我看來，這與市場大量剛性需求依然大量存在，價(jià)格下跌并逐漸靠近購房者預(yù)期以及樓市政策大環(huán)境的放松有關(guān)。
過去幾年杭州學(xué)區(qū)房因?yàn)槌醋鳉夥者^于濃烈，金融屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住屬性，導(dǎo)致了價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重脫鉤。
然而隨著“雙減”、名校集團(tuán)化等政策組合拳出擊，“削峰填谷”、“遍地都是學(xué)區(qū)房”是大勢所趨，學(xué)區(qū)房最終回歸到本來的價(jià)值。
在價(jià)格在與價(jià)值的一步步靠攏中，一些真正有學(xué)區(qū)“剛性需求”的家庭，陸續(xù)出手了。
而且，很多人也知道，不是所有人都有在最低點(diǎn)買進(jìn)的本事，價(jià)格只要達(dá)到了心理預(yù)期，就會有購房者買單。
再加上最近金融和政策暖風(fēng)頻吹，放款加快，利率降低，能省不少利息錢，短期內(nèi)成交量自然也就回升了。
但是，你們可要清醒了，這種回升只是短期內(nèi)的量升，相對于上半年TOP30學(xué)區(qū)房動(dòng)輒三四百套的高峰期，現(xiàn)在的成交量量依然處于歷史低位。
距離回暖還很遙遠(yuǎn)，還可以再觀望一段時(shí)間。
學(xué)區(qū)房還沒回暖，第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)房卻開始嶄露頭角，引起很多媒體和購房者的關(guān)注。
根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，上榜11月成交TOP10的學(xué)校有濱和、賣小、文新、江南實(shí)驗(yàn)、和家園、采二、長壽橋等學(xué)校。
7成以上都是非頂級學(xué)區(qū)的第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)房。像濱和和賣小，11月對口學(xué)區(qū)房簽約均達(dá)12套，并列全杭州學(xué)區(qū)房第一。
價(jià)格也是第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)房更加親民，簽約單價(jià)基本上在5萬以內(nèi)。
而且整體來看，第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)房整體教育質(zhì)量也還不錯(cuò)，出于“兜底”考慮，現(xiàn)在在很多雞娃家庭里變得很受青睞。
另外，我還驚奇地發(fā)現(xiàn)，近期成交的學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)出面積和戶型更大的趨勢。
比如11月江南實(shí)驗(yàn)成交的學(xué)區(qū)房中，東方郡的89㎡小戶型只成交了1套，而像風(fēng)雅錢塘、傾城之戀、
溫馨人家、江南豪園、錢塘春曉這些小區(qū)成交的都是大戶型。
像賣魚橋小學(xué)、文一街小學(xué)的學(xué)區(qū)房，也不乏110㎡到接近300㎡的大戶型成交。
仔細(xì)想想，也不難理解，差不太多的價(jià)格，你是愿意去買價(jià)值不斷縮水的文二新村、求智巷等頂流學(xué)區(qū)老破小，在逼仄臟亂的環(huán)境里蝸居，還是愿意選擇空間更加從容、居住更加舒適的寬敞學(xué)區(qū)房？
答案顯而易見。
最近，一位大學(xué)校友問我：現(xiàn)在杭州學(xué)軍、行知的老破小學(xué)區(qū)房比以前降了很多，年底是不是可以買了？
對于這個(gè)問題，我?guī)缀跏呛翢o保留地邊罵邊答：
有單價(jià)更低、住得更舒服的次新學(xué)區(qū)你不買，非得買這種未來存在種種不確定性風(fēng)險(xiǎn)的頂級學(xué)區(qū)；
而且還是這種居住體驗(yàn)非常差、最沒溢價(jià)空間的老破小，是準(zhǔn)備砸自己手里嗎？
為了證明我的觀點(diǎn)，我還將翠苑一小和行知小學(xué)學(xué)區(qū)房直接拿來對比：
像這樣頂級學(xué)區(qū)溢價(jià)超過100%，顯然不合理。
在我看來，在產(chǎn)品地段相近的情況下，頂級學(xué)區(qū)房和二、三梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房，正常合理的溢價(jià)幅度應(yīng)該在20%~40%。
花園西村與翠苑一區(qū)的溢價(jià)幅度大約只有40%，價(jià)格在5.6萬/平以內(nèi)才算基本合理。
這么大的水分，你敢要嗎？
沖動(dòng)的校友再次提醒了杭州的孟母和雞娃黨們：
學(xué)區(qū)房的黃金時(shí)代已終結(jié)，頂級學(xué)區(qū)房老破小更是重重地跌落神壇；
別急著“抄底”頂級學(xué)區(qū)房，立面的水分和泡沫，正在一天天被擠掉，吹破。
追求“最優(yōu)解”和“性價(jià)比”才是王道。
來源：房特首
