“投資買錯(cuò)房，能不能斷供？”
老李一下子把我問(wèn)懵了。
自打認(rèn)識(shí)以來(lái)，老李的性格極為保守，是那種“寧可把錢爛在銀行，也甭想往外拿一個(gè)子兒”的人物，沒(méi)想到竟然偷偷投資，還想著斷供。
我問(wèn)他買了哪里，他發(fā)來(lái)一張截圖。
從高鐵、冬奧會(huì)兩個(gè)因素可以判斷出，這鐵定是“張家口”。
這個(gè)城市，因?yàn)槎瑠W會(huì)臨近，再次進(jìn)入人們的視野。與之而來(lái)的，是一群被套死在高崗上的炒房客浮出水面。
說(shuō)起來(lái)，這事兒真有些荒謬。
1
刺入心臟
2015年，冬奧會(huì)的舉辦權(quán)花落北京，但最高興的并不是北京，而是“隔壁小張”。
申奧成功的那天晚上，張家口樓市徹底沸騰了，新開(kāi)樓盤一夜上調(diào)報(bào)價(jià)10%。當(dāng)?shù)赜∷S24小時(shí)晝夜不停印傳單，一路鋪向北京。
2016年正值北京房?jī)r(jià)大行情啟動(dòng)年，在冬奧會(huì)的概念下，碰撞出火花。
北京人一看張家口房?jī)r(jià)這么便宜，連夜排隊(duì)搶房，而北部的內(nèi)蒙古，也有一顆進(jìn)京的心，既然帝都買不起，那就先在門口來(lái)一套。
老李就是看到一天一漲的房?jī)r(jià)，動(dòng)了心，專門坐長(zhǎng)途汽車過(guò)來(lái)給開(kāi)發(fā)商送錢。
2017年，張家口房?jī)r(jià)大火，距離北京最近的下花園，房?jī)r(jià)從0.6萬(wàn)元/㎡左右蹦到近2萬(wàn)元/㎡。
要知道這一年，成都、武漢、西安、佛山、濟(jì)南等不錯(cuò)的二線城市，價(jià)格都在1.5萬(wàn)元/㎡左右。
2017年3月后，環(huán)京限購(gòu)，因?yàn)橘?gòu)房資格大規(guī)模凍結(jié)，環(huán)京東部以及南部房?jī)r(jià)坍塌。
張家口雖然沒(méi)有限購(gòu)，但是看到兄弟們的慘狀，瑟瑟發(fā)抖。
2018年，先是開(kāi)發(fā)商卷錢跑路，后有炒房客大量拋盤，擊鼓傳花的游戲進(jìn)入尾聲。
房?jī)r(jià)應(yīng)聲大跌，張家口主城區(qū)房?jī)r(jià)從1.3萬(wàn)/平米，跌到現(xiàn)在的0.8萬(wàn)元/㎡左右，距離北京最近的下花園跌到0.75萬(wàn)元/㎡左右。
老李買的時(shí)候，總價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)在跌到了80萬(wàn)，相當(dāng)于跌出2個(gè)首付，房子是毛坯房，裝修還得用錢，租也租不出去，每個(gè)月還得繼續(xù)還貸。
本想給家人一個(gè)驚喜，沒(méi)想到是驚嚇，每想起這件事，老李心里不是滋味，坐在陽(yáng)臺(tái)一根接一根抽煙。
老李說(shuō)，高鐵開(kāi)通已經(jīng)傷過(guò)一次心，而現(xiàn)在，冬奧會(huì)近在眼前，房?jī)r(jià)依然不見(jiàn)起色，一起買房的人好幾個(gè)都斷了供，他到底怎么辦。
2
自受其罪
怎么辦，“涼拌”。
為什么？
投資講究邏輯，一定要看“基本面”和“未來(lái)”。
張家口2020年GDP1600億左右，在河北排名倒數(shù)，跟秦皇島、衡水一個(gè)水平。
人口總數(shù)400來(lái)萬(wàn)，人均GDP3.8萬(wàn)，更是遠(yuǎn)低于全國(guó)均值，一個(gè)城市連長(zhǎng)三角的一個(gè)縣城都比不上。
都說(shuō)環(huán)北京周邊是貧困帶，從這幾個(gè)數(shù)值，可以直觀地看出，張家口的實(shí)際購(gòu)買力根本撐不起萬(wàn)元房?jī)r(jià)。
再者就是區(qū)位問(wèn)題。
在京津冀地區(qū)，即使是天津這種有資源有產(chǎn)業(yè)有人口的歷史重城，都被北京不斷虹吸，而產(chǎn)業(yè)更弱的地方，注定是被掏空的命。
整個(gè)京津冀地區(qū)向南發(fā)展，未來(lái)最多是把雄安做起來(lái)，北京、天津、雄安形成“三角”格局，連石家莊都不帶著玩，更何況是張家口。
張家口的朋友告訴我，不單是當(dāng)?shù)氐哪贻p人，連中年人都往北京跑，尤其高鐵一開(kāi)，加速了北京的虹吸效應(yīng)，因?yàn)楸本┠苜嵉藉X，而張家口，只能滑雪。
談起滑雪，的確是張家口的招牌，這也是前兩年房?jī)r(jià)火爆的原因之一。
但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，講究的輻射人口。
冬奧會(huì)給張家口帶來(lái)了幾個(gè)滑雪場(chǎng)，但卻無(wú)法解決大學(xué)生的就業(yè)問(wèn)題。
寫到這里，我想說(shuō)的，并不是在主觀層面去評(píng)斷張家口這個(gè)城市如何。
它就是一個(gè)普通的三四線城市，更多的是保持較低的物價(jià)和房?jī)r(jià)，給張家口當(dāng)?shù)厝艘粋�(gè)安靜和諧的人居環(huán)境。
而不是一群嗜血的開(kāi)發(fā)商帶著一群野蠻炒房客，進(jìn)去一頓亂炒，毀了生態(tài)。
這就是為什么我在2017年張家口樓市最瘋狂的時(shí)候，每天勸人不要沖動(dòng)的原因。
3
樓市的反面
1995年，中國(guó)的海南樓市出現(xiàn)了“大地震”，給海南人民留下了600多棟“爛尾樓”。
2010年內(nèi)蒙古鄂爾多斯市在煤炭經(jīng)濟(jì)垮臺(tái)后，號(hào)稱小香港的康巴什新區(qū)，一夜之間淪為“鬼城”。
那么現(xiàn)在的張家口樓市，可以稱作樓市歷史上第三輪房地產(chǎn)泡沫大潰敗，留下的，是在冰雪中站崗的炒房客。
人間悲喜并不相通。
在張家口炒房客捶胸頓足之時(shí)，中國(guó)的最南邊，卻在寒冬中逆勢(shì)前行。
正所謂，你在北方的寒風(fēng)中凍成死狗，我在南方的艷陽(yáng)里四季如春。
國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月份全國(guó)70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格，64個(gè)在下跌，2個(gè)持平，4個(gè)上漲。這四個(gè)上漲的城市分別是：
贛州、�？凇⑷齺�、大連。
尤其三亞，新房環(huán)比漲幅居全國(guó)第一。海南究竟有什么能量，能逆勢(shì)上漲呢？
答案是，“稀缺”。
2017年，海南在連續(xù)高漲的房?jī)r(jià)中選擇“斷臂地產(chǎn)”，用大限購(gòu)封了島，后啟動(dòng)現(xiàn)房銷售政策，鼓勵(lì)大開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)。
“限規(guī)劃+限報(bào)建+限價(jià)+限購(gòu)+限貸+限投資強(qiáng)度”，讓海南一度成為全國(guó)最嚴(yán)地產(chǎn)城市。
更絕的是，斷臂之后，海南變相掐斷了商品房住宅供應(yīng)。
2020年，海南土地成交面積達(dá)1059.6公頃，創(chuàng)近三年新高，但宅地面積只有區(qū)區(qū)133.43公頃，其他都是政策地。
今年更慘，2021年1-8月，全省土地成交9601.35畝，但商品化住房土地供應(yīng)僅為3宗，共38.54畝。
整個(gè)海南島一心只搞安居和產(chǎn)業(yè)，商品房變得異常稀缺。
在這種嚴(yán)重稀缺市場(chǎng)氛圍下，遇到了不斷涌現(xiàn)的大利好。
2020年，海南上線自貿(mào)港概念，2021年1月，關(guān)于自貿(mào)港的法案（草案）出臺(tái)，國(guó)家預(yù)備將這片土地打造成國(guó)際飛地，所有數(shù)據(jù)都在肉眼可見(jiàn)地快速增長(zhǎng)。
你認(rèn)為的天花板，在別人眼里可能只是地平線。
出身紅利讓海南樓市幾經(jīng)沉浮，依然可以強(qiáng)勢(shì)崛起。
不過(guò)這塊飛地在崛起的同時(shí)，也對(duì)投資客設(shè)置了極高的屏障。
比如三亞，外地人想買房，必須提供至少一位家庭成員60個(gè)月社保，而且以家庭為單位只能購(gòu)買一套，重點(diǎn)區(qū)域則要求5年社保。
如果實(shí)在想買，就只能通過(guò)人才引進(jìn)落戶，成為新海南人。
要么說(shuō)，新時(shí)代的投資者，都得有點(diǎn)兒文憑了。
4
另一面
除了海南省，這段時(shí)間我還看到很多地方，樓市也在逆勢(shì)前行。
比如河南省新鄉(xiāng)市的長(zhǎng)垣縣，從來(lái)沒(méi)有政策照顧，也沒(méi)有什么冬奧會(huì)的概念，就是踏踏實(shí)實(shí)干活，實(shí)實(shí)在在賣房。
長(zhǎng)垣縣2019年的時(shí)候房?jī)r(jià)還是4500元/㎡，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8-9000元/㎡。
今年全國(guó)樓市寒冬，但這個(gè)地方，只要新盤開(kāi)售，就直接清空，很多人都是全款。
為什么？產(chǎn)業(yè)。
長(zhǎng)垣一天就能生產(chǎn)5000萬(wàn)只口罩，給國(guó)外30多個(gè)國(guó)家供貨；培養(yǎng)出來(lái)的廚師有3萬(wàn)多人，遍布大江南北，國(guó)外46個(gè)國(guó)家；防腐技術(shù)全國(guó)第一；200噸以下起重機(jī)，占全國(guó)市場(chǎng)70%以上。
這些產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)在在帶來(lái)了財(cái)富，當(dāng)?shù)厝瞬粩喔纳粕睿苓呣r(nóng)村的人也在陸續(xù)流入縣城。
長(zhǎng)垣常住人口90萬(wàn)，但近些年人口還在維持正增長(zhǎng)，刷新了人們對(duì)河南小縣城的認(rèn)知。
這跟前段時(shí)間突然火熱的山東曹縣一樣，壟斷了日本90%棺材市場(chǎng)，雖然當(dāng)?shù)赝顿Y屬性不是很強(qiáng)，但房子起碼保值。
這就是我看到樓市的另一面。
5
拒做韭菜
這段時(shí)間，整個(gè)樓市充斥著大量的負(fù)面能量，沒(méi)房的人看了僥幸，有房的人看了鬧心，但卻沒(méi)有人去真正地思考樓市的本質(zhì)。
什么是樓市本質(zhì)？
價(jià)值和周期。
什么是價(jià)值？
就是我在探討“隔壁小張”問(wèn)題講到的，這個(gè)地方能不能吸引年輕人，有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，可不可以持續(xù)性發(fā)展。
這幾年的輪番調(diào)控是好事，樓市里的妖魔鬼怪現(xiàn)了原形，城市房?jī)r(jià)回歸到理性的跑道，人們開(kāi)始探索聒噪聲音下的真理。
價(jià)值可以被投資，但絕不能被炒作，價(jià)值它是長(zhǎng)期性的。
什么又是周期？
別人眼里，房?jī)r(jià)只有下跌，但在我的視角，一些城市在逆勢(shì)前行。
別人眼里，全國(guó)冰天雪地，但在我的視角，全國(guó)房貸利率正在不斷下降，房貸周期在縮短；萬(wàn)億資金已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，年底還有更多的水流入民間。
四季有更替，樓市也有冷暖。
今年之后，有的城市會(huì)周期性回暖，但有的城市會(huì)陷入漫漫無(wú)邊的寒夜，再無(wú)蘇醒的可能。
正所謂，“周期落，萬(wàn)物生”。
巴菲特常掛在嘴邊一句話，“別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我貪婪”。
其實(shí)背后的真理是，屁股是屁股，腦袋是腦袋，他總以旁觀者的心態(tài)做參與者的決策。
來(lái)源：子木聊房
