樓市低迷，城市出臺(tái)救市政策不是新鮮話題，但鄭州成了2021年以來(lái)公開(kāi)救市力度最大、措施最多的一個(gè)城市。
3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等五個(gè)方面出臺(tái)19項(xiàng)具體措施。
這些措施有些幅度還不小，對(duì)其他城市有什么影響呢？
01
鄭州的救市
有什么不一樣
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-2月全國(guó)已經(jīng)有接近50個(gè)城市相繼出臺(tái)了不同程度的樓市松綁政策，具體到松綁政策，不乏降首付、降房貸利率等措施，同時(shí)也有信貸寬松、吸引人才補(bǔ)貼購(gòu)房、減免補(bǔ)貼契稅等。
但像鄭州這樣，三限「限價(jià)、限購(gòu)、限貸」局部放松，大面積重啟貨幣化安置的還是第一個(gè)。
例如，取消「認(rèn)房又認(rèn)貸」，一套住宅貸款結(jié)清的情況下購(gòu)買第二套住宅可以享受首套房政策；打開(kāi)限購(gòu)口子，老人來(lái)鄭投親養(yǎng)老可以購(gòu)買一套住宅；打破限價(jià)一刀切，允許高品質(zhì)樓盤價(jià)格上浮。
鄭州這次的救市，從力度來(lái)說(shuō)，是目前這波樓市行情中松綁政策中最大的，從方式來(lái)看，也是最多的。
包括限價(jià)突破、部分限購(gòu)?fù)黄�、改善住房的貸款比例上升；以及對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地分期，提供貸款；對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，重啟貨幣化安置，提高市場(chǎng)購(gòu)買力等等。
02
鄭州的樓市
難到什么程度
如此重磅又密集的救市政策，代表了鄭州樓市救市的急迫性。
從2016年底，中國(guó)高層首次提出「住房不炒」后，鄭州是首個(gè)全面救市的二線城市。相比于人口流失嚴(yán)重的東北與鶴崗，鄭州有著較強(qiáng)的人口虹吸能力，自2010年以來(lái)，鄭州常住人口長(zhǎng)期呈現(xiàn)正向流入的走勢(shì)，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達(dá)到1260萬(wàn)人。
作為一個(gè)千萬(wàn)人口城市，又不缺人口流入，鄭州為什么如此急迫呢？
一：土地賣不動(dòng)
鄭州，是全國(guó)地產(chǎn)依賴度較高的城市。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布「 2019 年 GDP 萬(wàn)億俱樂(lè)部城市」房地產(chǎn)投資依賴度數(shù)據(jù)，在過(guò)去的 2019 年全國(guó) 17 個(gè) GDP 萬(wàn)億城市中，鄭州經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度為最高，達(dá)到了 GDP 總量的 28.9%。
2019 年 GDP 萬(wàn)億俱樂(lè)部城市房地產(chǎn)投資依賴度數(shù)據(jù)
在高度的土地財(cái)政依賴的背景下，鄭州土拍市場(chǎng)卻越發(fā)慘淡。2021年，鄭州第三批集中出讓土拍中，25宗地塊臨拍前有11宗地因無(wú)人報(bào)名而終止掛牌出讓。
剩余的14宗出讓地塊中，基本以國(guó)企、央企與本地民企底價(jià)獲得。
第三批集中出讓成交地塊明細(xì)表
一個(gè)土地財(cái)政高度依賴的城市，賣不出地了，這是鄭州開(kāi)始出臺(tái)救市政策的根本原因。
如果細(xì)究鄭州土地市場(chǎng)的原因，就要追溯最近幾年鄭州不容樂(lè)觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二：供大于求，庫(kù)存壓力大
鄭州樓市持續(xù)五年供大于求。
從供求關(guān)系來(lái)看，2014年后，受全國(guó)市場(chǎng)回暖的影響下，鄭州的土地開(kāi)發(fā)面積，新房供應(yīng)套數(shù)開(kāi)始快速上漲。供應(yīng)面積從2014年的400多萬(wàn)㎡，到2020年巔峰時(shí)期，單年供應(yīng)量超過(guò)1700萬(wàn)㎡。
而鄭州在2016年之后5年內(nèi)，每年的樓市狀態(tài)基本是供大于求。
圖：2012年以來(lái)鄭州商品住宅供求規(guī)模情況
2019年后，成交量更是連年下降。
2021年商品住宅成交面積僅為948萬(wàn)方，較2020年下降24.45%。
不僅成交面積下降，房?jī)r(jià)也在大幅度下跌。
自2018年7月，鄭州房?jī)r(jià)達(dá)到全年制高點(diǎn)13719元/㎡后，下半年樓市進(jìn)入下行期，之后房?jī)r(jià)一路穩(wěn)降，截止2022年1月份，鄭州的新房成交均價(jià)僅為11551元/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局）
不少區(qū)域的新房均價(jià)跌幅超過(guò)20%。
鄭州新房庫(kù)存量巨大，CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫(kù)存規(guī)模就已接近1500萬(wàn)平方米，消化周期超過(guò)20個(gè)月，2021年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，新房庫(kù)存消化周期更是躍升至31個(gè)月。
三：開(kāi)發(fā)商資金緊張，住宅項(xiàng)目爛尾嚴(yán)重
供應(yīng)大，庫(kù)存高，去化難，導(dǎo)致鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問(wèn)題也比較嚴(yán)重。
根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項(xiàng)目有274個(gè)，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長(zhǎng)期爛尾項(xiàng)目多次引發(fā)維權(quán)事件。
目前面臨的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)閉環(huán)
樓市下行，新房去化難，開(kāi)發(fā)商資金緊缺，導(dǎo)致無(wú)力拿地，土地流拍的閉環(huán)已經(jīng)形成。
所以，為了解開(kāi)這個(gè)閉環(huán)，鄭州政府發(fā)布了19條救市政策。分別從資金端、需求端，利用降低門檻，放松信貸，棚改去庫(kù)存等多方面來(lái)調(diào)節(jié)樓市。
03
誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)？
鄭州作為一個(gè)省會(huì)城市，而不是邊緣的四五年城市，大張旗鼓的救市自身救市一個(gè)信號(hào)，可以反映出，全國(guó)的樓市風(fēng)向悄悄在改變。
鄭州救市，從2月20日領(lǐng)導(dǎo)人說(shuō)話的「官方劇透」，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進(jìn)入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒(méi)有遭遇太大的阻力。
反觀2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過(guò)大，引發(fā)負(fù)面輿論或遭到上級(jí)部門約談后相繼撤回，最為典型的當(dāng)屬去年3月的南昌新政，發(fā)布當(dāng)日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，鄭州新政除了「救市」意義之外，之于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有投石問(wèn)路的作用。
如果此番新政能夠正常施行，未來(lái)必然會(huì)有其他城市跟進(jìn)。
這意味著在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策放松的空間正在擴(kuò)大，三四線城市大可以放開(kāi)手腳，松綁限購(gòu)、限貸等政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫(kù)存利器，壓力二線城市政策松綁幅度也可以適度加大。
那么，哪些城市后期會(huì)有可能跟上鄭州的步伐，開(kāi)始全面「救市」呢？
兩種類型的城市可能性會(huì)大一些。
一類是房地產(chǎn)下行明顯的城市。
根據(jù)2021年監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速表格我們可以看到，2021年有12個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為負(fù)數(shù)。增速下跌的前三，除了鄭州，還有包頭與蚌埠。
蚌埠在2月22日已經(jīng)降低了首付比例，那么包頭接下來(lái)會(huì)有什么救市政策呢？讓我們繼續(xù)等待。
還有昆明、南寧等，市場(chǎng)下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較鄭州有過(guò)之而無(wú)不及，出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。
2021年監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速表格
另一類是曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)小幅度救市政策的城市，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步救市呢？
不管怎么樣，鄭州是第一個(gè)公開(kāi)大規(guī)模救市的，但肯定不是最后一個(gè)。
04
鄭州的風(fēng)
吹不到杭州
那么，鄭州的這股暖風(fēng)會(huì)吹到杭州嗎？
杭州的樓市遇冷也有大半年了。許多杭州購(gòu)房者也在等待利率降低，或是購(gòu)房門檻降低的新政來(lái)刺激樓市。畢竟，從最新2月的成交數(shù)據(jù)看，杭州一二手房成交套數(shù)都創(chuàng)下歷史新低。
那杭州會(huì)跟進(jìn)嗎？想多了。
與目前已經(jīng)出政策救市的鄭州、菏澤、重慶等城市，杭州市場(chǎng)還沒(méi)有到那一步。
首先，雖然杭州二手房成交量持續(xù)低迷，價(jià)格也在緩緩下降，但對(duì)于有新房倒掛的一手紅盤，依然需要拼社保，甚至限售的地步。
其次，杭州經(jīng)過(guò)土拍政策調(diào)整后，土地市場(chǎng)已經(jīng)有了明顯回暖。2021年第三次土拍集中出讓，共34宗涉宅地塊，最終有24宗地塊的溢價(jià)率觸頂，還需要次日搖號(hào)才能決出勝負(fù)。
杭州第三次集中出讓土地?fù)u號(hào)表格
最終成交金額759億元，2021年所有用途土地出讓金收入達(dá)到2781億元，土地出讓收入排名第二位，僅次于上海。
最后，在《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展十四五規(guī)劃》發(fā)布中，提出了杭州未來(lái)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，提到未來(lái)5年將新增商品住宅8000萬(wàn)㎡。也可以從側(cè)面看出，杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)很健康，沒(méi)有庫(kù)存積壓，新房也沒(méi)有賣不動(dòng)，更沒(méi)有降價(jià)，反之，杭州許多板塊的新房限價(jià)還在放松上漲中。
所以，杭州與鄭州的市場(chǎng)天壤之別，鄭州的救市之風(fēng)，也吹不到杭州。
這也符合住建部精調(diào)控、因城施策的基本方針。
來(lái)源：一言樓市
