改善，不再是一件“越大越好”的事

事實也是如此，盡管馥源庭光選房就花了11個小時，場面十分熱鬧，光是打卡的棄選棄購就300多，565套房源，1000號也還能挑一挑，且最先挑完的竟然全是110㎡的小戶型。

買到就是賺到的“優(yōu)質地段大戶型”，難道也正在喪失它的魅力？

2023，當房地產走到高速城市化的尾聲，稍微有點認知的購房者都明白樓市的大勢是“分化”。

現在，是爭搶稀缺優(yōu)質城市、優(yōu)質地段的優(yōu)質房源，即金字塔尖的核心資產的時候，借助這些房源在更長時間里穿越周期，繼續(xù)保值增值。

于是，“改善”就變成個很有魔力的詞，它意味著甩掉劣質到上車優(yōu)質資產、從差的居住環(huán)境到好的一個雙層面的置換，一來一去仿佛賺了兩道。

然而，大概是賣房營銷的話術太洗腦，筆者發(fā)現，在大部分購房者的概念里，“改善怎么買”與“在城市優(yōu)質區(qū)位越大越好”幾乎畫了等號，其他的房源好像統(tǒng)一變得沒價值了——

剛需板塊不行、粉盤板塊不行、豪宅板塊的小戶型容易價格吃虧......現實的情況也能佐證這點，越大越有人搶。

▲保俶塔

漏洞一，優(yōu)質城市、優(yōu)質地段的優(yōu)質房源能成為優(yōu)質資產價格不斷走高，其背后最主要的邏輯是“稀缺”造成的物以稀為貴效應正在降級。

優(yōu)質地段賣地少，有新房，稀缺；改善板塊在全城占比少，稀缺；

不算待售的小河云莊和IFC，僅是目前已知注定會成型的“大戶型”宅地，就有一長串：

濱江兒保臨時停車場地塊、申花民生藥廠地塊、北站旁地塊、慶隆小河單元地塊、奧體博覽中心地塊、東新原融創(chuàng)地塊、錢塘灣總部地塊、運河新城核心區(qū)低密地塊、綠城四堡七堡單元地塊、城站東廣場地塊、文暉馥源庭東側地塊、錢二紅普南路TOD、龍塢坤和和中海等等......

以上僅僅是近中期的，還有比如濱江奧體、南星水廠、艮山上蓋等這些稍遠期的地；

以上僅僅是期房，現房更是還有錦繡公館、英藍中心、水岸蓮花這樣的鴿盤；

以上僅僅是主城區(qū)+奧體擁江，還有云城+未科的第三中心規(guī)劃更改后大量的宅地，稍好些的一定多的是150+的大戶型；

以上僅僅是新房，還有次新二手房，亞運村明年、錢二后年迎來的交付，又有不少會掛牌。

改善地少、稀缺的這種幻覺，來自于以上這些供應會像擠牙膏一樣的釋出來，讓有限的“高端購買力”到處搖以維持紅盤的熱度，但是你心里要清楚——

經濟困難，有能力的購買力有限，但供應的水龍頭不關，“半城大戶型”的玩法遲早導致“稀缺降級”。

實際上，“改善人群是目前樓市主力軍”這話本身就代表著規(guī)模衰退，只依靠幾千、上萬個改善家庭撐起整個樓市和賣地的原有收入根本不具有“可持續(xù)性”，短期還行，一長就原形畢露，完全是“柯立芝繁榮”。

如果不控制“優(yōu)質地段的供應節(jié)奏”，紅盤完全可以做到不紅，因為短期看3個月就能拆出來的地方依然不少，但富人不能短時間變出來。

本質上，全中國的優(yōu)質宅地是稀缺，但所有人都會隱去下半句，哪怕是960wk㎡的萬分之一，面積也足夠蓋亭臺樓閣裝滿有錢人還能剩不少，一個可以人為控制“紅粉”并且在持續(xù)供應的商品，哪有真正的洛陽紙貴？

這時，如果你是以投資為第一驅動力的改善需求，那就先做“正向置換”的前半句，處理劣質、普通資產，后半句什么時候買，寧缺勿濫，耐心搖著唄。

只要土地財政還在玩一天，哪怕連搖20次不中都沒事，屆時核心區(qū)的地還會一直出新的規(guī)劃來賣，真的沒了，還會拆出來，反正限價。

▲龍翔橋

”在城市優(yōu)質區(qū)位越大越好”，這句話可以指向豪宅，也可以指向改善，自住來說，都叫“改善居住條件”，但就今日的投資來說，差別大了。

如果我是個富人，在城市頂級區(qū)位買豪宅，比如IFC、k11的超大戶型，這和10年前買鳳起潮鳴、江南里、元福里、中大吳莊等等沒什么區(qū)別，當然是越大越好，既能配置大量的資金扛通脹，超大戶型的稀缺度又高漲幅又大。

富人想的是，錢燙手，我要大池子放，重要的一點，這種房子會在圈層里流轉，它沒有流動性減弱的問題。

原本，優(yōu)質區(qū)域的改善面積段也同樣適用這條規(guī)則，在一個大放水還能進樓市的階段；在就算買進二手房，房價還能猛進的階段；在購房門檻不高的階段；在城市化進程是以“鄉(xiāng)到城，地方到中央”的階段；在一個容易造富的時代；

以上幾點，在過去10多年里，代表未來你想脫手這套房源時，有不少買家有接盤的意愿、有接盤的能力、有大家族多人口聚居的居住習慣、扛得動杠桿，且沒什么太多的大戶型競品（70/90政策直到2014年才結束）。

換言之，從前，賣家急求個學區(qū)、家里人口多、經濟環(huán)境好、地段內競品也少、房價還在漲，總價合適接盤也就接了。

如今，是一個大放水也進不了樓市的時代；富人通脹，普通人通縮的時代；真頂豪依然不多，但長差不多的大戶型事實上持續(xù)在供應，早沒那么稀缺的時代；3口人因為代溝、催婚都要分兩套房住的時代；大部分普通學區(qū)房越來越貶值的時代；房地產稅還得盡早準備好的時代；經濟困難需要大轉型的時代；

請考慮購買戶型、面積段與板塊的匹配度，換言之，在買新房時就盡可能擴大未來買家的客群，買最大多數人會并且能接盤你這套房源的戶型。

▲西湖

這涉及的方面太多，諸如學區(qū)、產業(yè)、當地人的購買力，但有個最主要的趨勢可以分享給讀者。

筆者曾經在（真正的稀缺：一居室住宅之殤 | 房叔說No.648即在城市化后期，城市核心區(qū)地價高企，每年政府供應新住房，需要做大量小戶型吸引年輕人保持城市的活力和競爭力，于是相對的，新出的大戶型極少，稀缺；

簡單舉個例，城市核心區(qū)每年只做100套房子，只有20套大戶型，20套中只有10套豪宅，集中在豪宅區(qū)，富人多但只能買這10套，供遠小于求，于是造成周圍次新豪宅的價格持續(xù)高企。

然而，我們的操作卻恰恰相反，核心區(qū)只做大的，隨之而來新的中小戶型反而在變稀缺了，而這卻又正好呼應我們的家庭及人口趨勢。

▲全國一人戶增長速率

這其中兩類人，喪偶、離異的獨居戶，未婚獨居者，前者不會要很大的戶型，愿意為國生娃的后者撐死了結婚+生二胎+保姆，從1變到5，極少會是個喜歡三代聚居，需要5房、6房住300㎡的大家庭；

另外，戶型設計上，如今的“功能”型早過時了，10來年一成不變，還充斥著“過去日子苦，現在甜了多占點實惠，房間多多益善”的思路；

有千萬購買力接盤的年輕人要的是“單一空間的大”+“剛剛好獨立好用的房間”，165㎡做成5房3衛(wèi)是“空間摳搜”，165㎡做成超大廳3房2衛(wèi)南書房才叫“舒適度改善”。

所以，寬敞的3-4房，過去139㎡，如今150㎡-180㎡上下的房源是筆者在優(yōu)質地段最推薦的改善戶型，在此基礎上，再疊加“邊套”、“花園”、“景觀優(yōu)異”、“學區(qū)房”、“TOD”等附加值。

▲《阿甘正傳》

隨著人口結構、地產行情、經濟大勢、家庭居住形態(tài)迅速地變化，許多舊有的觀念早就悄然發(fā)生著變化，老人讓不讓出時代的麥克風，都不會改變話語權日漸式微的趨勢，這點，讀者和兒女們聊聊天都能明白代溝有多大。

房產投資，這個居民財富77%構成的領域，當然也不能永遠躺在淘金的舊航線上刻舟求劍。