NO.1
2022年我寫(xiě)了一篇名為《被天量庫(kù)存壓垮的蕭山市北，沒(méi)有再向上突破的能力了》的文章，熱度還算不錯(cuò)，但大多數(shù)留言都覺(jué)得我是在胡說(shuō)八道。
然而僅僅過(guò)了一年，蕭山市北的行情就迎來(lái)了滑鐵盧。
像大國(guó)璟、杭州世紀(jì)等次新樓盤不僅成交量成交套數(shù)寥寥，更可怕的是帶看量自本年度二月起也是逐月減少，成交趨勢(shì)上看并不容樂(lè)觀。
杭州世紀(jì)
像擁潮府、錦宸名府等樓盤更是呈現(xiàn)出明顯的以價(jià)換量的形式，降價(jià)比例高達(dá)60%以上，網(wǎng)簽價(jià)格雖不真實(shí)但確實(shí)在沒(méi)有高網(wǎng)簽價(jià)作為支撐，而且成交量也并沒(méi)有明顯回升。
更糟糕的是，未來(lái)的市北不僅要面臨這擁奧府、南昌市北地塊等新樓盤的分流，還要承壓約9000套新房的交付壓力，壓力不可謂不巨大。
NO.2
同樣的情況還發(fā)生在轉(zhuǎn)塘板塊。
轉(zhuǎn)塘的嘉里云荷庭成交價(jià)曾沖上過(guò)6.77萬(wàn)元/平米，但在今年，網(wǎng)簽價(jià)甚至難以突破5萬(wàn)元/平米。
自3月開(kāi)始，云荷廷的網(wǎng)簽均價(jià)一路下跌，對(duì)一個(gè)交付已有6年的老小區(qū)來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽價(jià)應(yīng)該還是比較真實(shí)。
更值得一提的是，價(jià)格回落的同時(shí)是成交量的慘淡。
同樣以3月作為分界點(diǎn)，云荷廷的成交量由3月份的12套直降至6月份的1套，盡顯小區(qū)成交的頹勢(shì)。
云荷廷
近兩年新交付的樓盤同樣面臨著投資客大量出貨的困境，珊瑚雅園、祥生云鏡等樓盤掛牌量居高不下的同時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)更是已經(jīng)下跌至4萬(wàn)大關(guān)，若再有下滑幾乎就要與買入價(jià)持平了。
再細(xì)想建發(fā)云啟之江這3000多套新房房源，確實(shí)有點(diǎn)不寒而栗的意思。
NO.3
臥城板塊無(wú)法沖高的本質(zhì)還是源源不斷的住宅供應(yīng)。
根據(jù)《蕭山2023年讀地手冊(cè)》可知，本年度市北共計(jì)劃6宗宅地出讓，除去在今年2月由南昌市政拿下的市北單元XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09地塊（杭政儲(chǔ)出[2023]4號(hào)）外，還有5宗箭在弦上。
若比對(duì)一下目前市北東單元的板塊控規(guī)，還會(huì)發(fā)現(xiàn)這5宗待出讓地塊中有3宗或涉及商業(yè)、工業(yè)等用地改住宅用地。
5月中旬，也有網(wǎng)傳市北單元涉及“商改住”的地塊高達(dá)10宗，其中市北東有6宗，而市北西也有4宗。
對(duì)于商業(yè)規(guī)模、商業(yè)密度本就滯后的市北來(lái)說(shuō)，這樣的消息也是沉重的打擊。
而對(duì)于本就定位于居住、旅游、藝術(shù)的轉(zhuǎn)塘板塊，隔壁雙浦無(wú)窮無(wú)盡的拆遷同樣意味著數(shù)之不盡的住宅地塊供應(yīng)，當(dāng)“三江匯”和“螞蟻”雙雙沉寂之后，轉(zhuǎn)塘更是面臨著強(qiáng)烈的不確定性。
產(chǎn)業(yè)的缺失讓轉(zhuǎn)塘失去了自給自足的能力，江對(duì)面浦沿板塊的崛起更是搶走了大量濱江外溢，碧桂園、偉星、濱江等地塊無(wú)論是定價(jià)還是產(chǎn)品力上都毫不遜色，這也是轉(zhuǎn)塘如今迷失的主因之一。
NO.4
除了市北和轉(zhuǎn)塘，丁橋、南部臥城、勾莊等剛需板塊，甚至申花、世紀(jì)城等頂流板塊未來(lái)幾年也將面臨著供應(yīng)和去化之間的矛盾。
據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，在剔除限售房源后，近三年僅申花板塊就有濱融府、杭樾潤(rùn)府、星瓚頌勁府、杭曜置地、慶樾上府、攬?jiān)棋\繡里、馥香園等七個(gè)樓盤約5500套房源交付。
同樣，在澄品、嘉品、君品陸續(xù)交付后，錢江世紀(jì)城也將面對(duì)星翠瀾庭、悅著云軒、觀品、傲世邸、澄虹府、亞奧城、桂冠東方城、日耀之城等8個(gè)樓盤約6000套房源交付。
很難判斷如果沒(méi)有政策上的明顯調(diào)整，僅這些待交付房源將會(huì)需要多長(zhǎng)的消耗周期，但可以確定的是，未來(lái)杭州大部分板塊的二手房市場(chǎng)將迎來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的盤整。
屆時(shí)我們回頭再看，大概所有孤注一擲選擇在這些板塊投資的投資客們都會(huì)感嘆道：
要拿什么才能拯救你，我的臥城？
來(lái)源：樂(lè)米投資
